多生仔 樓市會否更旺

新一份《施政報告》提出十一項鼓勵生育措施，其中合資格家庭在生育前一年或後兩年內購入住宅，可獲減免最多2萬元印花稅；有新生嬰兒的白表家庭申請者，最高按揭成數提升至95%。以400萬元單位計，首期可少準備20萬元。

鼓勵生育能否帶動樓市？中原地產住宅部整理的2006至2025年數據顯示，出生人數與住宅成交部分時期走勢相近，但關係並非直接。近20年出生人數最多的六年為2007至2012年，每年介乎70,875至95,451人；住宅成交最多的六年則為2006至2011年，介乎82,472至135,778宗，當中五年重疊，反映出生人數較多時，樓市亦曾相當活躍。

不過，同期興旺不代表生育增加帶動成交。2011年出生人數升至95,451人的期內高峰，住宅成交卻減至84,462宗，按年跌近38%。整段期間19次按年變化中，兩者出現10次同升同跌，約佔53%，難言穩定同步。

出生數字亦受政策影響。2013年實施雙非孕婦零配額後，出生人數由上年的91,558人急跌至57,084人；同期住宅成交由81,333宗減至50,676宗，但樓市亦受需求管理措施及市場環境影響，不能將兩者下跌歸因於同一政策。

近年分歧更明顯。2025年成交達至62,832宗，按年增加18.3%，出生人數則減少13.7%至31,700人，為期內最低。可見，不能單憑生育數字判斷市況。

人口與住屋的關係，要分開短線與長線看。新生嬰兒形成獨立置業需求，往往是二十多年後的事；較即時的影響，是家庭因生育而置業、租大一點或由兩房換三房。今次措施可減輕首期壓力，部分家庭或可提早上車。印花稅減免亦可減少交易開支，但家庭生育或換樓仍要考慮育兒及生活成本，政策未必全面推高成交。

長線而言，若家庭能負擔上車，也能隨子女增加改善居住空間，再配合托兒服務及穩定就業，便有望減少生育顧慮，支持家庭客市場。要期待「多人生仔，樓市較旺」，關鍵是讓家庭有能力置業，也有餘力養育下一代。

中原陳永傑

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新一份《施政報告》及本屆政府首份五年規劃將於9月16日公布，樓市政策會否再加碼，勢必成為市場焦點。

回顧本屆政府2022年7月上任以來，港府已推出最少十項樓市支援及放寬措施，政策取態由審慎微調，逐步轉向支持市場。政府先為來港人才提供置業印花稅退款，其後調低中小價物業印花稅，並於2023年局部「減辣」。

到2024年，政府全面撤銷額外印花稅、買家印花稅及新住宅印花稅，並放寬按揭成數、取消壓力測試及放寬發展商融資限制。其後再把銀行住宅按揭成數劃一放寬至七成，將只須繳付100元印花稅的物業價值上限由300萬元提高至400萬元，並容許投資移民把部分住宅投資計入合資格投資額。

一系列措施的主線清晰，就是降低交易及融資門檻，吸引人才和資金流入，協助市場恢復流動性與信心。

樓市轉勢，從數字看得最清楚。中原城市領先指數CCL於2021年起三年半內下挫近三成。隨着政府撤辣、息口回落，加上私人住宅租金持續上升並屢創新高，帶動樓價由低位反彈約兩成。中原地產研究部數據顯示，2026年首8個月整體住宅買賣登記錄得49,219宗，涉及4,449.69億元，宗數及金額同創5年新高。

隨着樓價及成交回暖，政府再大幅加碼扶持樓市的迫切性已降低，預料新一份《施政報告》未必會推出重大放寬措施。樓市升溫過急亦非好事，在實際需求支持下平穩復甦，反而更有利長遠健康發展。

樓市前景亦不能只看短期政策。本屆政府積極搶人才，截至7月底，已吸引逾30萬名人才來港。若當局進一步做好引才及留才工作，新增人口將繼續支持住宅租務及買賣市場。

若香港經濟持續改善，北部都會區及基建發展順利，帶動產業、就業和人口增長，樓市便有望隨經濟穩步向上。相比再為樓市「加辣」或「減辣」，如何透過五年規劃為經濟建立新增長動力，才是今次《施政報告》最值得關注之處。