走進如今的鄭州地鐵站，映入眼簾的是一番全新氣象。過去那些被忽視的閒置角落，如今已進駐早餐店、咖啡館與便利店。這股變革浪潮的背後，正是港鐵公司（MTR）將數十年成熟的車站商務經驗成功「出口」的成果。
港鐵公司高級經理、內地車站商務業務拓展團隊成員之一林立翹（Aaron）近日接受本網專訪時表示，港鐵已成功將「二次開發」模式輸出至內地，對成都、鄭州等地的既有車站空間進行改造升級，帶動平均租金大幅提升逾三倍，並已陸續與青島、重慶及杭州等地簽署合作意向。
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港鐵公司高級經理、內地車站商務業務拓展團隊成員之一林立翹（Aaron）。巴士的報記者攝
成都地鐵神仙樹站「二次開發」前。港鐵圖片
成都地鐵神仙樹站「二次開發」後。港鐵圖片
成都首批「二次開發」商鋪平均租金大幅提升超三倍，熱門位置每平方米租金更突破千元。網上圖片
BOBO 披薩。港鐵圖片
Aaron 於2025年履新鄭港商業發展有限公司副總經理。港鐵圖片
Aaron 於見習工程師培訓期間，曾參與香港西九龍站天幕上蓋的設計建造項目。港鐵圖片
港鐵公司高級經理、內地車站商務業務拓展團隊成員之一林立翹（Aaron）。港鐵圖片
截至 2026 年上半年，港鐵已獲內地授權經營超過 40條地鐵綫、逾800個車站的商業資源，管理逾1,000間車站商鋪。港鐵圖片
港鐵公司高級經理、內地車站商務業務拓展團隊成員之一林立翹（Aaron）。巴士的報記者攝
成都是一座充滿活力的現代化大都市，常住人口突破 2,100萬，軌道交通總里程位居全國第四，日均客流量高達 700 萬人次。然而，在這龐大客流的背後，成都地鐵車站的商業價值過去卻一直未被充分釋放。Aaron 坦言，「內地許多城市的軌道交通主要以公共服務、交通運輸為首要職責，因此車站內部往往缺乏舖位或商業空間的規劃。」
成都地鐵神仙樹站「二次開發」前。港鐵圖片
成都地鐵神仙樹站「二次開發」後。港鐵圖片
憑藉在港近50年的鐵路運營經驗、20多年的車站零售管理，港鐵將「二次開發」模式帶入成都。在 Aaron 看來，這項變革的出發點應合港鐵 「以人為本」、改善乘客體驗的理念，「乘客出行未必只是『A 去 B 點』移動，有可能是日常需要，如買東西、充電。」
2020年，港鐵與成都軌道集團簽署合作協議，成立蓉港商業公司，開啟了內地車站的商業變革。港鐵在不影響車務營運的前提下，對既有車站進行空間改造升級，引入供水供電與排污設施並招攬合適商戶。
成都首批「二次開發」商鋪平均租金大幅提升超三倍，熱門位置每平方米租金更突破千元。網上圖片
Aaron指出，隨著微信與支付寶等行動支付普及，拆除過剩的實體售票機，可將更多空間轉化為店鋪。他形容，整個過程都是「很有意義的」，因為無論是通勤途中順手買的早餐、下班歸家時的小食，還是候車時品嚐的一杯咖啡，「都能讓原本冷冰冰的通道變得溫暖而便利」。
截至2026年，蓉港公司成功為成都 16 個車站、44 間商舖進行「二次開發」。其中，連鎖品牌「BOBO 披薩」的進駐最具代表性。港鐵團隊不僅成功鋪設上下水管線，讓現烤披薩得以落戶地鐵；更精準結合列車到站頻率，引導店家於客流高峰前預先烤製，實現「即拿即走」的高效模式。店鋪開業短短數月，客流即增長兩至三成，營業額更飆升逾三成。
BOBO 披薩。港鐵圖片
帶着成都的豐碩成果，Aaron 與團隊將模式複製至鄭州，並爭取與青島、杭州、上海及重慶等城市合作。他期望，在成都實現「從零到一」的突破後，未來3至5年內能把模式複製至更多城市，完成「從一到N」的擴展。
Aaron 於2025年履新鄭港商業發展有限公司副總經理。港鐵圖片
對於Aaron來說，「二次開發」不只是賦予車站閒置空間新的商業價值，更是他不斷跳出舒適圈、重塑自己的過程。中二負笈英國、在名牌大學取得土木工程碩士後，Aaron 於 2011 年加入港鐵。入職頭七年，他主要專注於工程本業，參與了西九龍站天幕設計與日出康城物業發展等標誌性項目。期間，公司亦安排他到車站學習、跟車、規劃班次，甚至接觸採購等後勤環節，逐步建立起對鐵路營運的全局視野。
Aaron 於見習工程師培訓期間，曾參與香港西九龍站天幕上蓋的設計建造項目。港鐵圖片
2018年，Aaron 迎來了職涯的第一個轉捩點。在港鐵的培訓與晉升機制下，他由工程師轉型為車站商務主管，開始負責站內租賃、裝修工程與新站開通。然而，「換賽道」絕非容易。做工程講究步驟與邏輯，身為工程師的Aaron 亦習慣按部就班。他笑稱，「我們建造項目時，要蓋好一樓才能蓋二樓、三樓」；但商務談判卻極具變數，不同品牌對同一鋪位的價值估算截然不同。正是這些「沒有標準答案」的交鋒，讓他一步步磨練出靈活應變的商務思維。
港鐵公司高級經理、內地車站商務業務拓展團隊成員之一林立翹（Aaron）。港鐵圖片
其後，Aaron 先後調任北京、成都及鄭州等內地項目團隊，工作環境亦迎來根本轉變。他回憶，在香港，港鐵各部門同屬「自己人」；但在成都，車站營運及站務由成都地鐵負責，港鐵僅主理車站商業，「溝通對象由內部同事轉為合作夥伴，匯報方式與協作邏輯都需要重新適應。」
儘管跨界商務，Aaron 強調自己從未脫離工程本行，「在成都參與新線建設時，依然憑藉工程技術底子參與車站與商鋪規劃。」他解釋，當與成都地鐵團隊溝通時，他的工程知識能幫助對方理解設施調整的可行性，「例如哪裡可以下水、哪裡可以調整設備」，加強兩地溝通與合作信心。
回顧 15 年的職涯歷程，Aaron 感嘆道，「每一次跨出新嘗試雖然戰戰兢兢，但每一步都是在為下一步鋪路。」他寄語香港年輕人，應善用「兩文三語」及融匯東西方文化的獨特優勢，勇敢探索全新領域，在更廣闊的舞台上發揮所長。
截至 2026 年上半年，港鐵已獲內地授權經營超過 40條地鐵綫、逾800個車站的商業資源，管理逾1,000間車站商鋪。港鐵圖片
