制度基建雙賦能 末季樓市迎宏觀靚開局

踏入第4季未幾，本港經濟與樓市隨即迎來多重「重磅」利好因素疊加的宏觀靚開局。早前加拿大菲沙研究所最新發布《世界經濟自由度2026年度報告》，本港再次力壓群雄，連續3年榮膺「全球最自由經濟體」寶座，並於「國際貿易自由」範疇繼續高踞榜首。

事實上，香港多年來長期在報告內名列前茅，這絕非偶然，而是國際機構對本港自由港制度、低稅制、資金流動性及法制體系的有力肯定。這種來自國際機構對本港制度競爭力及營商自由度的「背書」，有助進一步為本港吸引更多全球資本與高端人才落戶，為實體經濟與樓市，尤其是整體住宅買賣及租賃市場打好更堅實「基本盤」。

本港制度優勢持續發酵，跨境基建同樣邁出「歷史性一大步」。執筆之日(10月12日)，重建後的新皇崗口岸正式通關運行，全面引入「合作查驗、一次放行」便捷模式。作為連接港深的核心樞紐，新口岸24小時無縫通關，不僅大幅提升兩地人才流動與產業協同效率，亦正如筆者一貫主張，為「北部都會區」的長足發展注入磅礡動能。正所謂「財跟基建走」，基建對流加速，無疑進一步釋放大灣區資金與中港人財貫通的巨大潛力。

宏觀氣氛徐徐轉暖，一手樓市進一步被強勢「撻着」。近期發展商把握時機，紛紛以貼市價，甚至部分項目以震撼開價主動出擊，成功積聚並激發起市場龐大購買力。其中油塘新盤「擎海Ⅰ」以極具吸引力的價格打響頭炮，首輪發售200伙在數小時內極速全數沽清，吸引多組大手「西餅客」掃貨，發展商亦隨即急加推以應對龐大向隅客需求。

隨著「擎海Ⅰ」開門紅，多個矚目大盤亦緊接拉開戰幔。包括西南九龍「叡璟」系列、紅磡「首岸」第2期、紅磡「瑅海」、牛池灣「33清水灣」以及西沙巨無霸項目「SIERRA SEA 2C（2）期」等將陸續登場。在各大重點新盤接棒出擊帶動下，本月一手成交量有望突破2,000宗大關，充分反映市場購買力極為充沛。

值得留意的是，近日除中小型單位備受追捧外，大單位及豪宅交投同樣異軍突起。據美聯物業研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》及市場消息，今年截至10月8日止，4房或以上一手私宅成交量已錄840宗，不僅按年急升近57%，更一舉超越去年全年水平並創5年新高。這反映在換樓鏈重啟、家族辦公室與國際資金等配置帶動下，資金加速流入具備稀缺性的大型豪宅物業，預計第4季大單位成交將持續活躍，全年更有望衝擊約1,000宗大關。

總括而言，一手市場百花齊放已徹底帶動整體市場氣氛；二手市場亦展現同步回升的穩健走勢，加上租務剛需未減，為本港樓市提供強勁支撐。隨著「全球最自由經濟體」的制度優勢發揮示範效應；皇崗新口岸開通拓展大灣區融合版圖等，本港樓市正展現強盛爆發力，一手盛況可望持續主導第4季的大局發展。

美聯Midland

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

踏入第4季，本港樓市進一步展現全面復甦的健康氣象，在「十．一」國慶黃金周假期，於中央政策利好與港府多元提振措施的協同效應下，本地旅遊及消費市場成功迎來開門紅。據官方統計，黃金周首4日訪港內地旅客累計突破93萬人次，按年明顯回升；至於飲食及零售等熱門行業的生意同樣錄得顯著增幅，充分體現黃金周「市道暢旺」。

隨著人民幣匯率走強，訪港旅客消費力回升，不僅為市面營造「旺丁又旺財」的熱鬧氛圍，市場信心亦由旅遊零售等實體經濟層層傳導至樓市，為第4季注入更強勁上升動力。

實體經濟的回暖與市場氣氛的改善，迅速在住宅市場產生連帶效應，其中一手新盤率先引爆積壓的購買力，呈現「交投熱旺」的盛況。適逢傳統「銀十」旺季，發展商紛紛加快推盤節奏，並普遍採用務實貼地的開價策略。近期市場矚目紅盤「叡璟」系列連番上演即日售罄的驕績，數度推售均火速沽清；無獨有偶，油塘新盤「擎海I」亦以極具競爭力的價格開價，為市場投下「震撼彈」，認購反應火熱，發展商隨即順應熱潮加推應市。

展望10月份，港、九、新界各區新盤百花齊放，眾多單位接踵而至，預期全月一手成交量將順利突破2,000宗大關，連續3個月「破千」。

一手交投升溫，直接提振發展商對本港樓市長遠發展的信心，優質地皮隨之重新呈現「投地旺」的積極局面。日前何文田佛光街豪宅地皮共接獲多達10份標書，創下近2年多以來官地競投的新高紀錄。

是次招標吸引多家實力雄厚的知名中港財團競逐，其中不乏以獨資形式「真金白銀」重拳出擊的發展商。它們對市區罕有豪宅地皮踴躍競投，說明對樓市後市走勢抱持樂觀的看法，同時進一步鞏固市場對樓價已觸底回升的信念。

樓市呈強，同樣體現在資金流向與買家結構的變化上，樓市正出現「收租客入市旺」的鮮明趨勢。過去數月，在各地學生以及高端人才持續湧港的剛需帶動下，本港住宅租金連番刷新紀錄，配合息口維持低企，吸引大批收租投資者趁勢加快增持物業收租，同時捕捉資產升值潛力。與此同時，租金持續攀升，加速「轉租為買」的剛需釋放，助力二手，以致整體樓市走勢。

所謂「人跟財走」，樓市的復甦與交投躍升，自然吸引人才流入或重新回流，促成「持牌代理回升」的「人旺」勢頭。根據地監局最新公佈資料，截至9月底，全港持牌地產代理人數已連續2個月錄得增長，最新數字攀升至38,363人，創下近20個月以來的新高。從業員人數回升，證明市場對樓市前景充滿信心，代理業界亦積極靈活增兵以迎接市場機遇。

綜合而言，從國慶黃金周的實體經濟旺潮，到一手新盤銷情旺爆、發展商積極搶地、投資者加速入市，再到地產代理人數回升，本港樓市正展現「五旺齊發」的新氣象。個人預期，第4季本港樓市將延續穩步回升的健康軌道，價量齊升的升市格局指日可待。