大手客「掃」一手盤 樓市迎收租黃金期

踏入第4季，本港樓市氣氛持續升溫，新盤交投尤為活躍，日前2大矚目新盤，包括西沙SIERRA SEA第2C(2)期以及油塘擎海第1期，均以強勁開局掀起市場熱潮。其中，西沙項目首輪銷售即日沽清，價單連招標共187伙閃電告罄，發展商更事先預告項目具提價空間，預期加推亦有望延續系列靚爆銷情；至於次輪銷售的油塘擎海I，同樣即日售罄220伙價單單位，展現極強吸金力。

新盤市場熱氣騰騰，數據亦提供有力支撐。單計重陽節長假期期間，整體一手市場錄得約420宗成交，令執筆之時本月一手成交量累計已突破1,100宗，實現連續3個月「破千」佳績，創下近5個月最暢旺的周末。個人預期，全月有望衝擊2,000宗的高位。

值得留意的是，近期新盤熱潮的亮點之一，在於投資者比例頗高，愈來愈多「大手客」湧現市場。以上述2個大熱項目為例，美聯客戶中投資客與用家的比例，達到「四六比」，兩盤均錄得多組大手買家連購多伙。事實證明，發展商因應形勢採取「大手優先」銷售策略，成效斐然。

投資客之所以勇於入市，核心原因之一，在於本港住宅租金持續高企，提供甚具吸引力的租金回報率，令收租回報與物業升值潛力的雙重憧憬，再度獲得市場肯定。

租金走勢方面，據美聯「租金走勢圖」顯示，9月份本港私人住宅平均呎租錄得約40.82元，雖按月微跌約0.15%，但仍處於歷史次高水平，今年首9個月累升約5.4%。鑑於此前租金已連升8個月並屢創新高，是次微調僅屬高位整固，暫無改變升軌之虞。隨著各項人才入境計劃穩步推進，愈來愈多專才、高才及內地學子等落戶本港，持續為租務市場注入強勁且持續的新增剛需。

筆者過去曾多番提出，新來港人士往往對新興社區及新晉屋苑青睞有加，直接帶動各區租務市場保持「堅挺」。根據美聯物業研究中心追蹤的「十大新社區」，包括黃竹坑、康城、將軍澳南、啟德、南昌、白石角、元朗南、元朗站、荃灣西及大圍，今年首9個月平均呎租全面向上，其中多達8個區域的升幅跑贏「大市」，更有4個區域錄得雙位數按年升幅。當中，元朗站以約12%的升幅「領跑」，至於啟德、將軍澳南及荃灣西，則分別升10.9%、10.7%及10.2%。

歸根究柢，各新興社區憑藉物業樓齡新、社區配套日趨完善，加上毗鄰鐵路網絡等的交通優勢，深受租客喜愛，租金自然水漲船高，進一步鞏固投資者「買樓收租」的信心。

正因為整體一手與租賃市場的基調穩固，這股正面情緒甚至蔓延至超豪宅市場，億元級「大刁」繼續「停不了」。市場消息指，日前豪宅項目應天一個中層4房雙套標準戶，以逾1.64億元易手，實用呎價高達7.5萬元，刷新項目標準戶成交價及呎價新高；至於西半山天御2期亦錄得連花園特色戶以逾1.49億元轉手。高端實力買家以真金白銀加快入市，反映資金對頂級物業及本港樓市前景投下信心一票。

總括而言，由高租金回報驅動的投資需求正全面復甦，配合人才持續流入及基建配套完善，本港樓市已形成「一手熱銷、租金高企、豪宅破頂」的健康循環，帶動整體樓市繼續邁向穩健而持久的升軌。

美聯Midland

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

踏入第4季未幾，本港經濟與樓市隨即迎來多重「重磅」利好因素疊加的宏觀靚開局。早前加拿大菲沙研究所最新發布《世界經濟自由度2026年度報告》，本港再次力壓群雄，連續3年榮膺「全球最自由經濟體」寶座，並於「國際貿易自由」範疇繼續高踞榜首。

事實上，香港多年來長期在報告內名列前茅，這絕非偶然，而是國際機構對本港自由港制度、低稅制、資金流動性及法制體系的有力肯定。這種來自國際機構對本港制度競爭力及營商自由度的「背書」，有助進一步為本港吸引更多全球資本與高端人才落戶，為實體經濟與樓市，尤其是整體住宅買賣及租賃市場打好更堅實「基本盤」。

本港制度優勢持續發酵，跨境基建同樣邁出「歷史性一大步」。執筆之日(10月12日)，重建後的新皇崗口岸正式通關運行，全面引入「合作查驗、一次放行」便捷模式。作為連接港深的核心樞紐，新口岸24小時無縫通關，不僅大幅提升兩地人才流動與產業協同效率，亦正如筆者一貫主張，為「北部都會區」的長足發展注入磅礡動能。正所謂「財跟基建走」，基建對流加速，無疑進一步釋放大灣區資金與中港人財貫通的巨大潛力。

宏觀氣氛徐徐轉暖，一手樓市進一步被強勢「撻着」。近期發展商把握時機，紛紛以貼市價，甚至部分項目以震撼開價主動出擊，成功積聚並激發起市場龐大購買力。其中油塘新盤「擎海Ⅰ」以極具吸引力的價格打響頭炮，首輪發售200伙在數小時內極速全數沽清，吸引多組大手「西餅客」掃貨，發展商亦隨即急加推以應對龐大向隅客需求。

隨著「擎海Ⅰ」開門紅，多個矚目大盤亦緊接拉開戰幔。包括西南九龍「叡璟」系列、紅磡「首岸」第2期、紅磡「瑅海」、牛池灣「33清水灣」以及西沙巨無霸項目「SIERRA SEA 2C（2）期」等將陸續登場。在各大重點新盤接棒出擊帶動下，本月一手成交量有望突破2,000宗大關，充分反映市場購買力極為充沛。

值得留意的是，近日除中小型單位備受追捧外，大單位及豪宅交投同樣異軍突起。據美聯物業研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》及市場消息，今年截至10月8日止，4房或以上一手私宅成交量已錄840宗，不僅按年急升近57%，更一舉超越去年全年水平並創5年新高。這反映在換樓鏈重啟、家族辦公室與國際資金等配置帶動下，資金加速流入具備稀缺性的大型豪宅物業，預計第4季大單位成交將持續活躍，全年更有望衝擊約1,000宗大關。

總括而言，一手市場百花齊放已徹底帶動整體市場氣氛；二手市場亦展現同步回升的穩健走勢，加上租務剛需未減，為本港樓市提供強勁支撐。隨著「全球最自由經濟體」的制度優勢發揮示範效應；皇崗新口岸開通拓展大灣區融合版圖等，本港樓市正展現強盛爆發力，一手盛況可望持續主導第4季的大局發展。