豪宅市場強勢不減 撐起整體樓市

本港樓市在 8、9 月期間曾受外圍不穩、加息預期及暑期季節性因素影響，整體成交量一度放慢，部分中小型單位買家轉趨審慎。然而豪宅市場卻完全走出另一條軌道，交投不但未見減弱，反而愈趨活躍。新盤銷情強勢帶動整體氣氛回暖，而豪宅板塊更率先升溫，成為推動樓市重新啟動的核心力量。

市場近日傳出西半山錄得 1.28 億元豪宅成交，原業主持貨一年即獲利逾 23%，反映高端物業的承接力依然強勁。中半山多個傳統豪宅亦錄得連串成交，不少由老牌家族沽出。筆者認識的部分傳統富裕家族，因上一代年事已高，子女各自成家甚至移居海外，留下長者夫婦獨居大宅，難免感到孤單，於是選擇換入面積較細但設施更現代化的豪宅單位。另一方面，內地客源近年持續來港，他們生活習慣偏好大面積住宅，資金雄厚，與本地老牌家族形成自然的買賣對接。

市場研究數據顯示，今年首三季錄得近 200 宗逾億元豪宅成交，按年大增逾一倍，總成交金額突破 280 億元，增幅逼近六成。受惠於內地資金持續南下，以及中東局勢未見平復，香港億元豪宅的成交金額已逐步追近全球豪宅之都迪拜，並有機會進一步拉近距離。全球高端物業市場在高息環境下仍能維持韌性，香港的表現更屬前列，反映高淨值人士對本港的長線信心依然強勁。

豪宅市場能在高息環境下逆勢上升，原因在於高淨值人士對息口的敏感度極低。不少億元級豪宅買家以全現金支付，不涉及按揭；即使需要融資，亦多透過私人銀行以其他資產抵押，利率更具彈性，並可配合全球資產配置作利息對沖。豪宅對他們而言，是抗通脹的硬資產，是家族傳承的工具，也是身份象徵，短期利率波動遠不及物業的長期升值潛力重要。

政策紅利亦為豪宅市場提供強力支撐。高才通、專才計劃等人才政策已吸引逾十萬名高收入人士來港，形成持續的中高端住宅需求；撤辣後非本地買家及投資者的稅務負擔大幅減輕，動輒可節省數千萬港元，對億元級買家而言，這筆「慳稅」遠大於加息所帶來的額外利息支出。《五年規劃》及北部都會區的長線發展藍圖，亦進一步鞏固香港作為國際金融及創科樞紐的定位。

何文田佛光街豪宅地皮的招標結果更具標誌性。地皮吸引十間大型財團競逐，最終由嘉里建設以 43 億元奪得，樓面地價每平方呎約 2.07 萬元，較市場估值上限高出 38%，創九龍區五年新高。按地價、建築成本及利息開支粗略計算，落成後豪宅物業的呎價起碼要達 4 萬元以上才有利潤，反映發展商對市區豪宅前景極具信心。

利嘉閣地產總裁 廖偉強

廖偉強

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

由9月下旬至今，樓市的節奏明顯加快。公司前線同事向筆者反映，買家的入市意欲及睇樓/查詢新盤的積極性，都比9月初時為佳，這反映市場在短暫調整後已逐步回暖。買家信心的回升，往往是樓市進入大旺期的先兆，而現時的市場正正呈現這種特徵。

筆者認為，其實這狀況一直都有迹可尋。差餉物業估價署早前公布8月私人住宅樓價指數，在連月調整後終於出現回升，按月微升0.06%，按年累升 10.98%。雖然升幅不大，但在外圍仍多變的環境下，樓價能迅速止跌，已反映市場底氣仍在。香港樓市向來具備強大修復能力，短期波動後往往能迅速回到原有軌道。

宏觀環境亦為樓市提供支持。中美在「習特會」後展現良好互動；美國議息結果落定，香港暫未加息；《施政報告》與《五年規劃》為樓市提供政策方向。多項利好因素令市場氣氛在 9 月明顯改善，買家信心亦在短時間內迅速回升。

筆者公司研究部的「50 指標屋苑」交投報告反映了這股動力。全港50個指標屋苑於9月最後一周錄得71宗買賣，創近四周高位。在新盤以貼市價搶客的情況下，二手仍能維持穩定表現，顯示市場承接力不俗。港島及九龍區交投同錄增長，反映核心區買家信心回復速度較快。

踏入10月，新盤成為市場焦點。多個新盤都以極吸引的價格推出，預期將有大量購買力湧入，但單位有限，向隅客群必然龐大。這些購買力未能抽中新盤後，往往會回流二手市場尋找心儀單位，形成「新盤帶動二手」的外溢效應。新盤愈熱，二手愈旺，這是香港樓市多年來反覆驗證的市場規律。

月底美國再度議息，雖然加息預期仍存在，但買家對息口的敏感度已降低。新盤的吸引價抵銷了不少疑慮，入市意欲未見減弱，本月樓市交投有望升上今年的新高點。

利嘉閣地產總裁 廖偉強