新落成私樓出租多過自住 連續兩年逾半

新落成私樓，究竟自住多，還是出租多？差餉物業估價署一項甚少被深入解讀的數據——「私人住宅落成後使用方式」，揭示新樓市場的結構變化：過去以業主自住為主的格局，近兩年已被打破，出租單位反而佔多數。

根據差估署今年4月公布的《香港物業報告2026》，這項統計只包括報告年度內評定差餉估價，並申報整間已被佔用的新落成住宅，空置不計，反映單位落成後的使用情況。

2025年共有12,708伙新落成單位納入統計，業主自住佔5,511伙（43.4%），出租達7,197伙（56.6%）。2024年更鮮明，15,314伙中，自住佔6,501伙（42.5%），出租達8,813伙（57.5%）。按1989年起的統計比較，2024年出租比例最高，2025年則為次高。分區而言，2025年九龍出租比例最高，達61.3%；港島仍以自住為主，自住佔66.7%。

翻查37年數據，過去新樓市場一向是用家天下。沙士前後，2003年自住比例達92.5%，2004年更高達93.8%，出租僅6.2%，為統計期內最低。即使1997年炒風熾熱，自住比例仍達83.2%。

回顧八、九十年代，太古城後期、黃埔花園、嘉湖山莊及麗港城等大型屋苑相繼落成，自住需求撐起新樓市場。1989年納入統計的已入住單位達31,821伙，為期內最多，自住佔88.9%；1992年亦有31,488伙，自住佔86.2%，與近年出租佔多數形成強烈對比。

1989至2025年納入統計的單位累計約48.8萬伙，其中約12.1萬伙出租，佔24.8%，即約四分之一，近兩年卻超過一半。2022年出租比例為28%，2023年升至46.4%，2024年首次突破五成，2025年維持高位，顯示這並非單一年度的現象。

全面撤辣、放寬按揭成數，加上人才流入帶動租住需求、租金上升提升收租吸引力，都為投資者入市創造條件。這項統計雖不等同當年買家的投資比例，卻折射出買樓收租的分量愈來愈重。發展商爭取的不只是自住客，還有看重租務承接力及回報的投資者，新盤定價、戶型配搭及大手優先安排，自然更重視這批收租買家的需求。

中原陳永傑

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沉寂多時的一手樓市近日重新「撻着」，發展商接連以震撼低價出擊，新盤搶客浪接一浪，二手樓在第四季開局面臨捱打，部份業主轉租避風頭。

一手市場自2025年2月起，連續16個月每月錄逾千宗成交，直至今年6月才斷纜，6月及7月成交分別回落至約850宗及817宗，反映第二季末在觀望氣氛下購買力放緩。

發展商隨即於第三季尾變陣，以貼市甚至低市價部署。其中8月推出的叡璟開價與新界新盤相若，成功引爆購買力。踏入第四季氣勢延續，作為今季首個全新盤，油塘擎海首批折實均價跌穿1.4萬元，較2023年長實親海駅「深水炸彈價」14,997元更低，創近十年九龍市區新盤新低，發展商棄價取量策略立竿見影，不夠一星期已收逾3萬票，超額逾百倍。

在低價促銷帶動下，一手成交於8月及9月分別回升至約1,095宗及1,430宗，重上千宗水平，其中9月更創近4個月新高。銷情回暖有助去庫存，但亦令二手市場即時受壓，第三季呈現價量齊跌格局。

近期二手樓價升勢明顯放慢，中原城市領先指數CCL連跌兩周累跌1.3%，第三季終止連續4季升勢，按季回落0.42%。被視為樓市寒暑表的十大屋苑，9月僅錄96宗成交，按月急跌33%，是自2023年7月錄99宗以來，3年多首次單月跌穿百宗大關。

踏入第四季，樓市續由一手主導。2026年一手成交至今已突破1.5萬宗，全年有望挑戰去年約2萬宗水平。在多個新盤排隊出擊下，10月一手交投將再掀高潮，全月有望錄逾2,000宗，按月升逾三成。

二手成交放緩，除了因新盤搶客，亦與租金升勢強勁有關。租金持續向上，令部分業主叫價態度轉硬，不到價寧願封盤轉租。在買家不追價、業主不大幅讓步下，短期內二手市場再度陷入拉踞局面，後市走向仍視乎外圍息口等因素，市場預期美國加息周期尚未完結，年底前仍有再加息的可能。