新盤熱賣振剛需 經濟大環境利好樓市走強

近月本港一手樓市呈現一片「欣欣向榮」的熱鬧景象，在多個矚目焦點紅盤，包括西沙 SIERRA SEA第2C(2)期及油塘擎海第1期等連番上演「即日沽清」的帶動下，整體交投氛圍顯著升溫。根據媒體統計，10月首25日整體一手成交急升至約1,690宗，較9月全月的1,435宗大增約18%，一舉創下近5個月以來的新高，為整體樓市注入強心針。

一手市場成交升溫，核心動力源自發展商採取貼市、甚至是略低於市價的競爭力定價策略。這類「以價換量」營造出熱賣氣氛的手法，有效引發市場龐大剛需，並精準吸引大量投資者、用家及收租客等積極入市。事實證明，只要定價契合市場心理與接納度，本港潛在購買力依然極為充沛，足以輕鬆消化新增供應。

新盤亮麗成績的背後，定價策略固然是首要誘因，但本港宏觀經濟與樓市基本面的持續改善，同樣功不可沒。從宏觀層面來看，日前亞太經合組織（APEC）財長會議在港圓滿落幕，根據財政司司長陳茂波指出，本地經濟數據頗為亮眼，零售業表現已連續16個月錄得增長，餐飲業壓力受控，商業物業租金亦已止跌回穩。本港憑藉穩健的金融體系，以及與東南亞及中東市場等的深度融合，正持續發揮資金安全港的獨特優勢。配合內地政策風向全面轉向「穩樓市、提振信心」，本港資產市場的回穩，勢推動經濟進一步向上。

然而，現時部分媒體與市場聲音仍傾向持悲觀態度，過度聚焦於局部負面因素，忽略基本面的利好因素。以供求關係為例，美聯物業研究中心綜合屋宇署資料顯示，今年首8個月私人住宅落成量累計僅8,987伙，較去年同期約12,350伙顯著減少約27%，僅達差估署全年預測約16,975伙的一半左右，預期私宅落成量將連續2年由高位回落，供應明顯放緩，無疑為樓價及樓市奠定強勁支撐。

另一方面，儘管近期港股走勢偏軟，恒生指數一度回落至23,000點下方，引發傳統「股市先行，樓市跟隨」的觀望情緒，但樓市的利好因素並未出現逆轉。相反，強勁的租務市場，正率先成為驅動資金流入的強大引擎。

根據美聯「租金走勢圖」顯示，9月私人住宅平均呎租達40.82元，首9個月累升約5.4%，康怡花園及海怡半島等指標屋苑更錄得雙位數升幅。差估署細單位租金回報率已升至約3.5%，高於現行按揭息率，令「租務收益利差」創下近1年新高。

現時部分屋苑收租回報已相當吸引，特別是地段優越，配套完善的項目，更易獲得實力買家青睞。例如瑧頤、薈朗等項目租金回報率高達4.8%，傳統屋苑如沙田第一城、得寶花園等亦達4.2厘以上，這類屋苑既有穩定收租回報，亦有升值憧憬，堪稱投資收租的上選。

此外，坐落核心地段如九龍何文田「芳菲」等優質新盤項目，更憑藉「即買即住即收租」的即時效益及優勢，預期同樣獲市場追捧。

總括而言，雖則環球金融市場依舊波動干擾市場短期情緒，但在一手成交活躍、私人住宅供應回落及租金高企等基本面疊加下，估計第4季樓市將呈穩中向好格局，全年表現更有望跑贏股市，充分展現本港樓市作為「資產」應有的抗跌力、避險價值及韌性。

美聯Midland

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踏入第4季，本港樓市氣氛持續升溫，新盤交投尤為活躍，日前2大矚目新盤，包括西沙SIERRA SEA第2C(2)期以及油塘擎海第1期，均以強勁開局掀起市場熱潮。其中，西沙項目首輪銷售即日沽清，價單連招標共187伙閃電告罄，發展商更事先預告項目具提價空間，預期加推亦有望延續系列靚爆銷情；至於次輪銷售的油塘擎海I，同樣即日售罄220伙價單單位，展現極強吸金力。

新盤市場熱氣騰騰，數據亦提供有力支撐。單計重陽節長假期期間，整體一手市場錄得約420宗成交，令執筆之時本月一手成交量累計已突破1,100宗，實現連續3個月「破千」佳績，創下近5個月最暢旺的周末。個人預期，全月有望衝擊2,000宗的高位。

值得留意的是，近期新盤熱潮的亮點之一，在於投資者比例頗高，愈來愈多「大手客」湧現市場。以上述2個大熱項目為例，美聯客戶中投資客與用家的比例，達到「四六比」，兩盤均錄得多組大手買家連購多伙。事實證明，發展商因應形勢採取「大手優先」銷售策略，成效斐然。

投資客之所以勇於入市，核心原因之一，在於本港住宅租金持續高企，提供甚具吸引力的租金回報率，令收租回報與物業升值潛力的雙重憧憬，再度獲得市場肯定。

租金走勢方面，據美聯「租金走勢圖」顯示，9月份本港私人住宅平均呎租錄得約40.82元，雖按月微跌約0.15%，但仍處於歷史次高水平，今年首9個月累升約5.4%。鑑於此前租金已連升8個月並屢創新高，是次微調僅屬高位整固，暫無改變升軌之虞。隨著各項人才入境計劃穩步推進，愈來愈多專才、高才及內地學子等落戶本港，持續為租務市場注入強勁且持續的新增剛需。

筆者過去曾多番提出，新來港人士往往對新興社區及新晉屋苑青睞有加，直接帶動各區租務市場保持「堅挺」。根據美聯物業研究中心追蹤的「十大新社區」，包括黃竹坑、康城、將軍澳南、啟德、南昌、白石角、元朗南、元朗站、荃灣西及大圍，今年首9個月平均呎租全面向上，其中多達8個區域的升幅跑贏「大市」，更有4個區域錄得雙位數按年升幅。當中，元朗站以約12%的升幅「領跑」，至於啟德、將軍澳南及荃灣西，則分別升10.9%、10.7%及10.2%。

歸根究柢，各新興社區憑藉物業樓齡新、社區配套日趨完善，加上毗鄰鐵路網絡等的交通優勢，深受租客喜愛，租金自然水漲船高，進一步鞏固投資者「買樓收租」的信心。

正因為整體一手與租賃市場的基調穩固，這股正面情緒甚至蔓延至超豪宅市場，億元級「大刁」繼續「停不了」。市場消息指，日前豪宅項目應天一個中層4房雙套標準戶，以逾1.64億元易手，實用呎價高達7.5萬元，刷新項目標準戶成交價及呎價新高；至於西半山天御2期亦錄得連花園特色戶以逾1.49億元轉手。高端實力買家以真金白銀加快入市，反映資金對頂級物業及本港樓市前景投下信心一票。

總括而言，由高租金回報驅動的投資需求正全面復甦，配合人才持續流入及基建配套完善，本港樓市已形成「一手熱銷、租金高企、豪宅破頂」的健康循環，帶動整體樓市繼續邁向穩健而持久的升軌。