市區新樓呎價「2字頭」成常態

樓市轉旺，九龍新盤開價亦重上兩萬元水平。過去兩年發展商以低價搶客，「1字頭」成為招徠，如今逾半新盤首批折實平均呎價突破兩萬元，超低價求去貨的年代暫告一段落。

今年九龍區新盤戰全面爆發，暫有約21個項目先後以價單形式推售，首批折實平均呎價由油塘擎海的13,988元，至九龍塘滶蘊的33,816元，當中11個突破兩萬元，佔比過半。相比2024年全年約16個盤只有1個見「2字頭」，2025年12個盤有5個，今年增至11個，兩萬元已由少數項目的定位，逐漸變成市場常態。

榜首是新世界九龍塘滶蘊，首批折實平均呎價33,816元，令九龍新盤久違地重見「3字頭」；牛池灣33清水灣以23,921元。連同恒地首岸系列、瑜悅、瑧珀、首匯等，合共11個盤齊站2萬以上。由傳統豪宅地段，到啟德、紅磡、牛池灣及九龍城，「2字頭」已不再是豪宅專利。

為何市區新盤敢於重越2萬元，麵粉價已給出答案。嘉里10月以43.08億元投得何文田佛光街住宅地，每呎樓面地價約20,738元，創九龍區近5年新高。麵粉已逾兩萬元，加上建築費及利息成本，麵包價未來定位已有啟示。 更何況未來住宅供應將逐步向北部都會區傾斜，本財政年度賣地表內，九龍區住宅地只有佛光街一幅，市區地荒，供應買少見少。

九龍不是每個盤都賣2萬。油塘擎海I首批13,988元就證明1字頭一樣有承接。只是同一個九龍，1.3萬與2.3萬賣的客完全不同：一個賣轉型中的工業區，上車盤靠價格吸客，發展商求量； 2.3萬賣的是市區綜合大盤，憑地段、配套及歷史保育價值 ，面向追求市區生活的換樓客與專才家庭，發展商求價。

發展商普遍仍以貼市價推盤，但市區地皮買少見少，手上有貨者取態已見分歧，部分更轉趨惜售，求價不求量。麵粉價率先回勇，麵包價自然水漲船高。九龍全新樓1字頭將愈來愈少，2字頭漸成常態。2024年那種「2萬有找」買啟德的日子，已漸成往事。

中原陳永傑

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新落成私樓，究竟自住多，還是出租多？差餉物業估價署一項甚少被深入解讀的數據——「私人住宅落成後使用方式」，揭示新樓市場的結構變化：過去以業主自住為主的格局，近兩年已被打破，出租單位反而佔多數。

根據差估署今年4月公布的《香港物業報告2026》，這項統計只包括報告年度內評定差餉估價，並申報整間已被佔用的新落成住宅，空置不計，反映單位落成後的使用情況。

2025年共有12,708伙新落成單位納入統計，業主自住佔5,511伙（43.4%），出租達7,197伙（56.6%）。2024年更鮮明，15,314伙中，自住佔6,501伙（42.5%），出租達8,813伙（57.5%）。按1989年起的統計比較，2024年出租比例最高，2025年則為次高。分區而言，2025年九龍出租比例最高，達61.3%；港島仍以自住為主，自住佔66.7%。

翻查37年數據，過去新樓市場一向是用家天下。沙士前後，2003年自住比例達92.5%，2004年更高達93.8%，出租僅6.2%，為統計期內最低。即使1997年炒風熾熱，自住比例仍達83.2%。

回顧八、九十年代，太古城後期、黃埔花園、嘉湖山莊及麗港城等大型屋苑相繼落成，自住需求撐起新樓市場。1989年納入統計的已入住單位達31,821伙，為期內最多，自住佔88.9%；1992年亦有31,488伙，自住佔86.2%，與近年出租佔多數形成強烈對比。

1989至2025年納入統計的單位累計約48.8萬伙，其中約12.1萬伙出租，佔24.8%，即約四分之一，近兩年卻超過一半。2022年出租比例為28%，2023年升至46.4%，2024年首次突破五成，2025年維持高位，顯示這並非單一年度的現象。

全面撤辣、放寬按揭成數，加上人才流入帶動租住需求、租金上升提升收租吸引力，都為投資者入市創造條件。這項統計雖不等同當年買家的投資比例，卻折射出買樓收租的分量愈來愈重。發展商爭取的不只是自住客，還有看重租務承接力及回報的投資者，新盤定價、戶型配搭及大手優先安排，自然更重視這批收租買家的需求。