經濟復甦提速 庫存優化 一手熱浪續席捲全港

本港一手樓市交投氣氛顯著回暖，展現出強勁的復甦動力。綜合<<一手住宅物業銷售資訊網>>及市場消息，剛過去的10月份，全港一手新盤合共錄得約1,761宗成交，按月大升近23%，連升3個月，更創下近5個月新高，表現凌厲。市場熱度之高，從個別焦點新盤的去貨速度可見一斑：例如油塘矚目紅盤「擎海I」多番推售均即日售罄；西沙重點項目SIERRA SEA第2C(2)期亦同步強勢去貨，2大項目成為引領整體一手市況升溫的「雙引擎」。

這股旺勢更完美延續至11月。執筆之時按市場消息，接力登場的紅磡大型新盤「瑅海」在開售前，截至11月1日計已累積收取超過6,200張入票，市場反應極為踴躍。新盤市場活力絲毫未減，預示著一手市場的榮景將貫穿整個第4季。

一手市場去貨速度強勁，亦相輔相成地大幅提升發展商補充土地儲備的信心。房屋局最新數據顯示，截至今年9月底，未來3至4年一手私宅潛在供應重上10萬伙水平，按季回升約4.2%。雖則有部分市場聲音質疑，供應回升或會為樓市帶來壓力，但仔細分析，是次數字回升源於「熟地」按季增加3,000伙的短期影響，並非供應膨脹的趨勢逆轉。

更值得留意的是，在發展商過去一段時間積極去存貨下，第三季現樓貨尾已由去年高位大幅回落9,000伙至1.9萬伙水平，庫存壓力顯著紓緩，貨尾積壓問題得到有效解決，加上市況續旺，進一步造就發展商投地意欲增強、熟地供應相應上升的良性循環，反映整體住宅市場的供求結構，正朝向更健康與穩健的方向發展。

新盤去貨與庫存改善固然令人鼓舞，惟宏觀經濟的亮麗表現，同樣為本港樓市長期發展提供強勁支撐。日前財政司司長陳茂波發表網誌率先預告，本港今年第3季本地生產總值(GDP)預估數字優異，在出口增長顯著加快以及內部需求保持穩健的雙重驅動下，單季經濟按年增幅較第2季的4.3%進一步提速，實現連續15個季度正增長，首3季增速更屬5年來最勁。

隨著強勁出口勢頭持續、訪港旅客數字回升、結合「盛事經濟」帶動本土消費，政府大有機會再上調全年經濟增長預測，今年更有望成為近5年來，本港經濟表現最出色的一年。

實體經濟轉強、樓價持續回勇，其正面影響亦直接反映在市民的資產負債表上。金管局最新數據顯示，今年第3季本港負資產宗數按季再減約12.3%至3,819宗，連跌6季，創13季新低。負資產宗數及涉及金額顯著下挫，有方證明本港物業資產質素及按揭風險正處於安全水平，整體金融與物業市場底蘊相當穩固。

展望外圍經濟環境及金融市場，雖然11月份市場正密切關注美國中期選舉選情，以及中東地緣政治局勢最新發展，或多或少影響部分投資者的入市取態，但市傳中央部門正積極研討及推出針對性的穩市措施，或為中港兩地金融市場提供堅實的防守韌性，倘若年底中央經濟工作會議釋放出更多政策驚喜，隨時成為中港樓股市場轉勢或進一步向好的契機，有效抵銷外圍潛在政策波動，又或加息疑慮帶來的不利影響。

總括來說，在實體經濟穩步向好、租賃市場氣氛強盛、以及一手市況熱絡等多重利好消息刺激下，筆者預計11月份一手成交量將維持當下活躍高水平，推動港樓迎來更穩健的升勢。

美聯Midland

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近月本港一手樓市呈現一片「欣欣向榮」的熱鬧景象，在多個矚目焦點紅盤，包括西沙 SIERRA SEA第2C(2)期及油塘擎海第1期等連番上演「即日沽清」的帶動下，整體交投氛圍顯著升溫。根據媒體統計，10月首25日整體一手成交急升至約1,690宗，較9月全月的1,435宗大增約18%，一舉創下近5個月以來的新高，為整體樓市注入強心針。

一手市場成交升溫，核心動力源自發展商採取貼市、甚至是略低於市價的競爭力定價策略。這類「以價換量」營造出熱賣氣氛的手法，有效引發市場龐大剛需，並精準吸引大量投資者、用家及收租客等積極入市。事實證明，只要定價契合市場心理與接納度，本港潛在購買力依然極為充沛，足以輕鬆消化新增供應。

新盤亮麗成績的背後，定價策略固然是首要誘因，但本港宏觀經濟與樓市基本面的持續改善，同樣功不可沒。從宏觀層面來看，日前亞太經合組織（APEC）財長會議在港圓滿落幕，根據財政司司長陳茂波指出，本地經濟數據頗為亮眼，零售業表現已連續16個月錄得增長，餐飲業壓力受控，商業物業租金亦已止跌回穩。本港憑藉穩健的金融體系，以及與東南亞及中東市場等的深度融合，正持續發揮資金安全港的獨特優勢。配合內地政策風向全面轉向「穩樓市、提振信心」，本港資產市場的回穩，勢推動經濟進一步向上。

然而，現時部分媒體與市場聲音仍傾向持悲觀態度，過度聚焦於局部負面因素，忽略基本面的利好因素。以供求關係為例，美聯物業研究中心綜合屋宇署資料顯示，今年首8個月私人住宅落成量累計僅8,987伙，較去年同期約12,350伙顯著減少約27%，僅達差估署全年預測約16,975伙的一半左右，預期私宅落成量將連續2年由高位回落，供應明顯放緩，無疑為樓價及樓市奠定強勁支撐。

另一方面，儘管近期港股走勢偏軟，恒生指數一度回落至23,000點下方，引發傳統「股市先行，樓市跟隨」的觀望情緒，但樓市的利好因素並未出現逆轉。相反，強勁的租務市場，正率先成為驅動資金流入的強大引擎。

根據美聯「租金走勢圖」顯示，9月私人住宅平均呎租達40.82元，首9個月累升約5.4%，康怡花園及海怡半島等指標屋苑更錄得雙位數升幅。差估署細單位租金回報率已升至約3.5%，高於現行按揭息率，令「租務收益利差」創下近1年新高。

現時部分屋苑收租回報已相當吸引，特別是地段優越，配套完善的項目，更易獲得實力買家青睞。例如瑧頤、薈朗等項目租金回報率高達4.8%，傳統屋苑如沙田第一城、得寶花園等亦達4.2厘以上，這類屋苑既有穩定收租回報，亦有升值憧憬，堪稱投資收租的上選。

此外，坐落核心地段如九龍何文田「芳菲」等優質新盤項目，更憑藉「即買即住即收租」的即時效益及優勢，預期同樣獲市場追捧。

總括而言，雖則環球金融市場依舊波動干擾市場短期情緒，但在一手成交活躍、私人住宅供應回落及租金高企等基本面疊加下，估計第4季樓市將呈穩中向好格局，全年表現更有望跑贏股市，充分展現本港樓市作為「資產」應有的抗跌力、避險價值及韌性。