換樓需求支持樓市　中上價二手交投活躍 大型單位售價租金齊跑贏大市

差餉物業估價署公布9月份私人住宅售價指數按月微升0.19%，連續3個月於320點至321點之間窄幅上落。「美聯樓價指數」近數月同樣呈窄幅上落格局，最新連續18星期（逾4個月）於148點至150點之間徘徊；本年迄今累升約10%。租金方面，雖然租務旺季已屆尾聲，按月升幅亦見收窄，但持續有外來人才來港為本地租務市場帶來新增需求，令租金獲得支持。值得留意的是，租金指數已連續4個月跑贏售價指數，為租金回報率帶來正面支持，加強長線投資者入市意欲。

值得留意，根據差估署的數字，今年大型單位無論在售價或租金表現上均跑贏大市。若以今年首9個月計算，大型單位售價指數升約7.6%，略高於中小型單位約7%的升幅，相信與換樓起動及豪宅買家入市有關，帶動大型單位需求增加。租金同樣出現大型單位表現較中小型單位為佳的情況，差距更為明顯。大型單位租金指數於今年首9個月升約8.8%，較同期中小型單位升約5.7%為高。不排除高收入專才較傾向入住大單位，令大型單位租務需求持續增加，帶動該類物業的租金升幅更顯著。大型單位同時受惠於換樓及豪宅買家的置業需求，以及高收入專才的租務需求。若換樓活動保持活躍，加上外來人才持續流入，預料大型單位在售價及租金上的理想表現有望延續。

換樓活動及中高價物業交投活躍，亦反映在二手註冊金額上。據美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料顯示，今年首10個月二手私人住宅計算錄逾3,000億元，已超越去年全年約2,808億元約8%，並創5年新高。今年二手私宅註冊金額率先超越去年全年，主要受中上價物業交投暢旺所帶動。據資料顯示，今年首10個月逾2,000萬元二手私宅註冊量錄1,745宗，較去年全年高出約23%；逾1,000萬至2,000萬元則錄4,842宗，亦較去年全年高出約20%；至於逾600萬至1,000萬元較去年全年輕微上升，而600萬元或以下更未及去年全年水平。今年中上價物業交投活躍，其中原因與換樓人士及豪宅買家入市推動。

綜合來看，大型單位售價及租金均跑贏大市，加上中上價二手交投明顯活躍、帶動註冊金額率先超越去年全年，均顯示換樓及豪宅需求是今年樓市的重要支持力量。展望後市，市場預計美國息口上行空間有限，加上香港未必跟隨加息幅度，息口走勢預料不會對本港樓市帶來太大影響。近期購買力逐步回復，改善樓市氣氛，雖然焦點短期仍將落在新盤市場，但業主普遍對後市有信心，議價空間有限，估計第四季樓價將繼續平穩向好。若換樓活動持續，加上外來人才帶來的租務需求，大型及中高價物業的相對強勢有望延續，亦為整體樓市提供一定承托。

美聯物業分析師岑頌謙

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樓價自去年低位回升，「美聯樓價指數」由去年低位至今累升約18%，帶動二手私宅帳面獲利比率向上。據美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料，根據已知上手購入價的二手私宅註冊個案，並扣除已知內部轉讓、特殊成交個案等計算，第三季帳面獲利比率約69.9%，連續兩季企穩於約7成水平，較去年低位增加約7.1個百分點。

若按持貨年期劃分，長線持有者明顯有較高的帳面獲利比率。第三季二手私宅持貨逾15年的個案中，高達98.8%帳面獲利離場；持貨逾10年至15年亦達84.9%，反映長線持有物業的業主普遍受惠於過往樓價累積升幅；至於持貨5年或以下則錄約64.3%帳面獲利，主要受惠於近年樓價回升，部分低位入市的業主錄得帳面利潤。

反觀，持貨逾5年至10年的帳面獲利比率明顯較低，僅約25.3%。該批業主不少於2018年、2019年及2021年樓價處於高位的時期入市，而目前樓價較2021年高位仍低近16%，因此若現時轉售，難免出現較多蝕讓情況，拖低該持貨年期的帳面獲利比率。

帳面獲利宗數方面，傳統大型屋苑仍然主導。第三季帳面獲利最多的十個屋苑中，愉景灣以48宗居首，嘉湖山莊、太古城及美孚新邨分別錄46宗、45宗及42宗；沙田第一城與黃埔花園齊錄35宗，海怡半島錄26宗。值得留意，榜內亦見新晉屋苑蹤影，YOHO WEST及柏傲莊分別錄32宗及26宗，樓齡相對傳統屋苑較新的藍天海岸季內亦錄得28宗，顯示較新項目同樣有業主受惠於樓價回升。

樓價由低位回升的同時，租金亦處於歷史高位水平，有助租金回報維持吸引力，加上帳面獲利比率回升，相信會加強投資者對「持有物業既可收租、亦具資產增值空間」的預期，另一方面亦推動部分租客加快由租轉買，或重新評估入市收租的時機，為樓市提供額外支持。