息口暫穩 租金續升 樓市動力漸釋放

美國聯儲局最新一次議息會議決定維持利率不變，市場關注的息口因素暫時得以喘定。過去一季，有部分置業人士擔心供樓成本會否持續增加，令他們傾向停步觀望，希望等待方向明朗後再作決定。如今聯儲局按兵不動，至少在未來一段時間內，市場能夠在較穩定的息口環境下運行，對樓市而言無疑是一項利好消息。在此背景下，買家可以有更多準備，預計能提振買家的入市信心，入市意欲亦相應增加。

從數據上看，近期市場信心亦正逐步恢復。多個新盤均錄得理想銷情，不少項目在首輪銷售已接近沽清，部分更出現大手客掃貨及投資者入市個案。發展商推盤步伐積極，買家入市態度亦較上半年明顯進取。這種氣氛反映市場資金仍然充裕，而置業需求亦一直存在，只是過去受到息口走勢及外圍因素影響而暫時積壓。差餉物業估價署最近數據，正反映樓市已逐步走出早前的整固階段。9月份私人住宅售價指數按月上升0.19%，連續兩個月錄得升幅，按年則上升9.34%。當中100平方米以上的大型單位升幅較為突出，按月錄得0.8%的升幅，反映改善型住宅及高端市場的承接力依然不俗。

更值得留意的是租務市場的表現。9月份私人住宅租金指數按月再升0.47%，已連升11個月並再創歷史新高。租金按年升幅超過6%，而今年首9個月累積升幅亦接近6%。樓價及租金同步向上的情況並不常見，這反映目前市場並非單純由投資氣氛帶動，而是有剛性需求支持。

租金持續攀升的背後，與香港近年人口結構變化及人才政策密切相關。高才通、優才計劃、輸入專才計劃及留學生人口增加，均帶動住屋需求上升。市場租盤供應持續被吸納，推高租金水平之餘，亦令住宅物業的租金回報率進一步改善。對投資者而言，現在亦是入市吸納的好時機。筆者在之前的專欄中已提及，隨着人口老化，本港愈來愈多中產人士在計劃退休後的被動收入安排，而買樓收租就是其中一項熱門的手段。現時不少屋苑已可錄得接近4厘甚至以上的租金回報，加上樓價逐步回穩，投資吸引力自然有所增加。

雖然近期焦點集中於新盤，但二手市場情況實際上已開始改善。根據筆者公司研究部數據，全港50個指標屋苑成交宗數錄得近三周高位，而零成交屋苑數目亦有所減少。現階段二手業主若願意在叫價上稍為放軟，市場仍然不乏買家承接。隨着年底前市場氣氛持續改善，相信部分原本觀望的資金將逐步回流，支持樓市保持穩中向好的發展。

利嘉閣地產總裁 廖偉強

廖偉強

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

近月新盤市場表現持續理想，不少項目開售即錄得不俗銷情，市場更不時出現「一客數食」甚至大手掃貨的個案。無可否認，大手買家主要都是來自內地的投資者，但近年買樓收租的本地客亦大不乏人。隨着人口結構的變化，本地中產人士買樓收租的需求正在增加，而且不少入市的買家，都屬於五十歲以上的中產人士。他們看中物業可以帶來長期而穩定的被動收入，可以成為其中一項退休部署。

事實上，香港社會正面對一項深遠而不可逆轉的轉變，就是人口老化。政府統計資料顯示，目前65歲或以上人口已佔總人口接近四分之一，而50歲以上人口更超過300萬，佔整體人口超過四成。這批人士很多正陸續離開職場，或開始規劃未來十年至二十年的退休生活。這批龐大群體正陸續由職業生涯步向退休階段，對穩定被動收入的需求也愈來愈大。

當然，長者群體中不少是基層市民，需要依靠積蓄、社會福利及公營房屋安排晚年生活；但同樣不能忽視的是，本港擁有相當龐大的中產及專業人士階層。他們在較年輕時可能是醫生、律師、會計師、企業管理層、生意人，甚至是成功投資者，在累積一定資產後，往往會較早開始部署退休安排。

筆者從前線同事中所知，近年接觸到很多中產客戶群，都是已經完成供樓，子女亦逐漸長大甚至已投入社會工作。人生進入另一個階段後，置業的目的亦出現變化。過去買樓主要是為了解決居住需要，但現時更多是考慮如何為未來建立穩定收入來源。

在眾多財務工具之中，磚頭始終是港人最熟悉又最熱愛的一類資產。物業製造現金流的概念，相對很多財務工具來得簡單直接。買入、出租、收租，然後持續擁有資產，不少人認為這是一種較容易掌握的退休部署。

近年租務市場持續暢旺，更進一步強化這種觀念。高才通、優才計劃及各類人才輸入措施持續帶來新增住屋需求，加上留學生數目增加，住宅租務市場維持活躍。部分鐵路沿線新晉屋苑，租盤推出後往往於短時間內獲承接，租金水平亦較疫情期間有明顯升幅。在目前市場環境下，部分住宅單位要達到接近4厘租金回報並不困難。對於一位五十多歲、準備十多年後退休的人士而言，一個能夠穩定帶來租金收入的單位，其吸引力往往高於不少金融產品。

筆者亦留意到另一種趨勢，就是自住物業供款接近完成的業主重新入市。以前不少家庭需要集中資源供養子女及償還按揭，但當供款期接近尾聲，家庭現金流開始改善，便會考慮購入第二個單位。一方面作資產配置，另一方面亦可作日後退休收租用途，而有朝一日亦可能作為家庭成員未來居住安排。

人口老化通常被視為社會問題，但從樓市角度而言，卻正在產生一批全新的長線投資者，當住宅租金收入加上長遠資產增值潛力，「買樓收租」絕對可以是退休前人士的重要部署。筆者相信，未來幾年將有更多中產人士都會把握近年樓價從高位回落後再企穩的時機，為退休後獲得穩定的被動收入作打算。

利嘉閣地產總裁 廖偉強