負資產大縮水 3.7萬宗成功上岸

本港樓價逐步回穩，負資產個案亦跟住大縮水，掀起上岸潮。金管局最新數據顯示，今年第3季末住宅負資產宗數跌穿4,000宗，降至3,819宗，按季再減逾一成，連跌六季，創13季新低。相比去年首季逾4萬宗的高峰，短短一年半已大減逾九成。

期內再多537宗「上岸」，涉及貸款金額由上季196億元縮減至173億元，雙雙創13季新低。早期跌入負資產池的多為高成數按揭，樓價一回升便能及早上岸，人均貸款額亦由高峰期逾505萬元回落至453萬元。

回想去年首季，樓市仍然受壓，負資產宗數一度高達40,741宗，創沙士後近22年新高，涉及貸款金額達2,059億元。隨着樓價反彈，至今累計多達36,922宗已成功上岸、脫離負資產一族，涉及金額更大減逾1,800億元，雙雙縮水超過九成。

樓價回升，是負資產大減的重要推動力。中原城市領先指數（CCL）由去年首季末136.82點，回升至今年第3季末160.10點，累計反彈約17%。物業估值水漲船高，部分原本「資不抵債」的業主，亦有望逐步擺脫負資產。換個角度計，期內樓價指數平均每上升1%，負資產宗數相當於減少約2,170宗，足見樓價回暖與負資產改善的關係密切。

133個CCL成份屋苑中，有30個最新呎價較2021年8月歷史高位跌幅不足一成，但仍有42個屋苑較高位低逾兩成，復甦步伐不一，部分業主仍面對負資產風險。 過去幾年，樓價與負資產此消彼長。樓價跌，負資產增，業主難套現；樓價升，宗數便回落，供款及成數亦有影響。雖然第3季CCL按季回落，負資產仍續跌，反映前期升勢的滯後效應正逐步浮現。

展望第四季，受美加息及觀望氣氛影響，樓價升勢或放慢，負資產跌勢料減慢，維持3,000至4,000宗水平。可見樓價一升，確能救不少人，近年政府全面撤辣及放寬按揭等救市措施，助更多業主重返正資產行列，財富效應改善下更願消費，亦有望帶動換樓潮，有利經濟步向復甦。

中原陳永傑

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

樓市轉旺，九龍新盤開價亦重上兩萬元水平。過去兩年發展商以低價搶客，「1字頭」成為招徠，如今逾半新盤首批折實平均呎價突破兩萬元，超低價求去貨的年代暫告一段落。

今年九龍區新盤戰全面爆發，暫有約21個項目先後以價單形式推售，首批折實平均呎價由油塘擎海的13,988元，至九龍塘滶蘊的33,816元，當中11個突破兩萬元，佔比過半。相比2024年全年約16個盤只有1個見「2字頭」，2025年12個盤有5個，今年增至11個，兩萬元已由少數項目的定位，逐漸變成市場常態。

榜首是新世界九龍塘滶蘊，首批折實平均呎價33,816元，令九龍新盤久違地重見「3字頭」；牛池灣33清水灣以23,921元。連同恒地首岸系列、瑜悅、瑧珀、首匯等，合共11個盤齊站2萬以上。由傳統豪宅地段，到啟德、紅磡、牛池灣及九龍城，「2字頭」已不再是豪宅專利。

為何市區新盤敢於重越2萬元，麵粉價已給出答案。嘉里10月以43.08億元投得何文田佛光街住宅地，每呎樓面地價約20,738元，創九龍區近5年新高。麵粉已逾兩萬元，加上建築費及利息成本，麵包價未來定位已有啟示。 更何況未來住宅供應將逐步向北部都會區傾斜，本財政年度賣地表內，九龍區住宅地只有佛光街一幅，市區地荒，供應買少見少。

九龍不是每個盤都賣2萬。油塘擎海I首批13,988元就證明1字頭一樣有承接。只是同一個九龍，1.3萬與2.3萬賣的客完全不同：一個賣轉型中的工業區，上車盤靠價格吸客，發展商求量； 2.3萬賣的是市區綜合大盤，憑地段、配套及歷史保育價值 ，面向追求市區生活的換樓客與專才家庭，發展商求價。

發展商普遍仍以貼市價推盤，但市區地皮買少見少，手上有貨者取態已見分歧，部分更轉趨惜售，求價不求量。麵粉價率先回勇，麵包價自然水漲船高。九龍全新樓1字頭將愈來愈少，2字頭漸成常態。2024年那種「2萬有找」買啟德的日子，已漸成往事。