荃灣有個新樓盤「海之戀」開售，馬上出現排隊逼爆情況，今早進行抽籤揀樓時，已有數以千計準買家和經紀到場，售樓處擠得水洩不通，另外居屋康山花園最新成交再創新高價，呎價近1.7萬元一呎，成全港最貴居屋，樓市相當火熱。
最近遇到一個官場中人，講起樓市狀況，他都同意針對香港的樓市熾熱，必須從增加供應入手，才可以幫到年青人上樓。提到候任特首林鄭月娥的政綱，在增加土地方面，就建議可跟私人發展商合作，利用發展商手上的土地，增加廉價的出售公營房屋的供應。因為很多土地在私人發展商手上，估計四大發展商手上共擁逾4,000萬平方呎可發展樓面面積，另有逾9000萬平方呎的農地。林鄭希望利用私人發展商手上的土儲，興建一些低價出售的房屋，讓年青人可以有些平價的買樓選擇。
發展商現在手上有很多農地，可能只是一兩百元一呎買回來，他們則好似擠牙膏般，每年慢慢跟政府申請補地價，然後再轉變為住宅用途起樓，再分期推出。
林鄭想打私人發展商的土儲主意，具體的方式還未訂好，但什麼都可以用計數，如那塊土地要建屋須向政府補幾多少地價，然後政府可減少他們補地價的價錢，以換取發展商在樓宇建成後，將部分單位交給政府，再由政府以低價出售給市民。
這個類似居屋概念，或許訂價會比居屋更加低。如此就可利用私人發展手上的土地儲備，不用政府再另覓地起樓。林鄭覺得現時在用插針式方式覓地起屋，能提供的單位數量太少，不能滿足市民的住屋需求。
大家講起，都覺得這個方案的理念很好，但現實上就就快有人提出疑問，問這樣會否給人質疑官商勾結呢？官場中人就說，大家計好補地價的價錢，扣番興建單位的成本，一條數對一條數，只不過是借用了發展商的土地，然後再分番樓給政府，不應惹起質疑。
但我認為現今社會，只要政府與商界有任何合作，都很容易引起官商勾結的質疑，如果這個計劃推出，與發展商擬好價格後，若之後樓價大跌，坊間的質疑聲音或許會比較少。但如果計好補地價後，跟住遇到樓價大升，就會有人質疑政府透過這個方式幫發展商起樓，不用補那麼多地價，讓發展商賺得更多，類似的質疑的聲音必然會冒起。
如此有創意的建議，實施起來就有很大困難，其中一個關鍵是新政府要有很強的政治意志，在推動的過程之中，要頂得住壓力；實際上到樓宇建成，質疑再湧現時，要夠膽面對批評。不過現實上，當批評聲音如子彈橫飛時，政府是否挺得住，就很難說了。
猶記得2012年梁振英政府初上台之時，都雄心壯志，想大幅增加樓宇供應，但現實上卻遇到很大困難，最後能增加到的供應亦相當有限。
我們期望新政府能夠有鋼鐵般的心志，去增加樓宇供應、壓低樓價，但現實上就不能太過樂觀，因為政治壓力會比想像中大。例如，林鄭一度屬意由建築測量界的前立法會議員謝偉銓出任發展局局長，但名單一曝光後，外界就有很多質疑的聲音，謝偉銓亦因而向林鄭婉拒任命。可見土地是如何敏感的問題，當中的利益雜陳，意見多多，政府要推動這方面政策，又談何容易。
盧永雄
評級機構穆迪本周三先後降低中國及香港評級。
穆迪周三早上宣布把中國長期本幣和外幣發行人評級從「Aa3」下調1級至「A1」，因預計未來數年債務攀升和經濟放緩將削弱中國的財政實力；晚上再宣布將本港評級從「Aa1」下調1級至「Aa2」。這是穆迪28年以來首次降中國主權信貸評級。
穆迪今次調降的是主權評級，即一個國家或者地區的整體評級。投資機構主要是以這些國際主要評級公司的評級來判定當地投資產品的風險。以債券為例，該地方主權評級越低，意味著即使是當地政府發行的國債違約風險越大，所以投資者要收取較高利息來補償可能發生的損失。
穆迪把中港兩地降級之後，基金界人士表示，穆迪的行為在預計之中，因此市場反應不至於太大，估計中港兩地發債要支付的利息只會略為調高。
這些以美國為基地的信貸評級機構，在2008年金融海嘯之前，是極之權威的機構。猶記得1997年亞洲金融風暴，很多亞洲國家的貨幣被對沖基金狙擊。幣值一路下跌，評級機構一路降級，令亞洲國家受創甚深。
2008年金融海嘯之後，評級機構的聲譽大降。那次的金融危機在美國爆發，主要是次級債券爆煲。事後揭發出來真相，令人吃驚，還拍成電影《大賣空》。首先是銀行濫貸，對收入不穩，完全沒有償還能力的人，胡亂發放樓宇按揭貸款，脫衣舞孃也好，無業人士也好，不用支付按金，簽個約就得到房貸買樓。
銀行貸出款項之後，馬上賣給證券公司，證券公司又把它包裝成證券，再賣給投資機構。由於這些次級按揭是高風險按揭，本來，很多大投資機構例如大型的退休基金都不能投資，因為按規定，這些機構只可以投資高級別最高的AAA級債券。
金融機構真的創意爆棚，她們與評級機構打龍通，用「豬肉搭豬骨」的方法，例如用八成AAA級優質債券，混合兩成的劣質次按，打造成一種新產品，其中一種叫CDO。這些混種債券，在評級機構的指導下，最後變成AAA級「最安全」的投資產品。最終，這些次級按揭爆煲，在骨牌效應下，令到CDO投資產品也爆煲，令到一大堆投資這些債券的銀行、保險公司和基金公司中招，是造成金融海嘯的其中一個主要原因。自此，評級機構的形象，蕩然無存。
到今天，大家見到中國政府大力反擊穆迪，都會採取一個比較平衡的態度，已不像過去只會覺得中國政府講大話，自圓其說，也會看看誰的講法較有理據。
中國的貨幣發行量的確比較多，發債水平也高，但即使以穆迪的報告所指，時預計至2018年，中國政府的直接債務將逐漸升至GDP的40%的水平，到2020年增至接近45%，也不算太嚴重。
至於備受質疑的地方政府債務，以及民間借貸，在過去十年，的確急速膨脹，但在2012年習近平主席上台以後，已開始控制這些債務，進行一個漫長的去槓桿的過程。也進行所謂供給側改革，嘗試把經濟當中無效的供應過剩產量砍掉，讓經濟回復比較健康的水平。此外，中央也嘗試進一步控制銀行及金融機構的信貸。
整體而言，中國政府是朝著控制信貸的健康方向發展，所以，即使穆迪沒有偏見，真的關心中國經濟信貸膨脹問題，中國正在改善當中。所以關鍵不是評級機構做說什麼，而是中國政府努力在做什麼。
倒是香港狀況令人有些擔憂，關注點並不是穆迪所講的「香港與內地的經濟和金融聯繫密切而廣泛，內地信用狀況轉弱，最終會影響香港信用狀況」，而是香港資產泡沫膨脹，實體經濟比較疲弱，最近美元回落，還好一些。如果像1997年之前，遇上美元急速上升的浪潮，資金外流，香港經濟的確會有結構性的風險。
盧永雄
