肇慶城東區為發展新區
肇慶城東區為發展新區
假若有留意老樓講樓的讀者也知道，近月本欄除了集中分析港樓後市外，也多了著墨大灣區樓市，最新近去了大灣區最西北區的肇慶，這處標誌著小三峽湖光山色的旅遊產業外，在樓價上已起了很大的變化，連當地人也概嘆不上車以後更難上車。
老樓過去半年先後去了廣州、深圳、東莞、中山、珠海，佛山，不計澳門，只有江門和惠州仍在安排去外，發覺各處已開始為本身列在大灣區發展作出不同程度的改變，當中已發展的深圳和廣州，本身已具備有先天優勢，但仍然尋找新突破來借勢再起，才不會被其他城市拋離。
當中廣州月前廣佛地鐵線開通，老樓覺得把優勢延續，也是香港人較為接受及憧憬的地區，佛山樓價介乎港幣3,000元至4,000一方呎，已追近廣州的距離，但南海新區千燈湖仍在大力發展階段之初，老樓卻看高一線。因為靠貼廣州較易做起，何況出現兩位佛山英雄－黃飛鴻和葉問，在佛山地標祖廟內也設有展覽館，老樓也慕名而至，一睹兩位佛山宗師的故事。
至於肇慶，樓價低水，新樓介乎港幣每方呎1,000元至1,200元之間，不足佛山三分一價錢，由於當地物價貴，當地年青人很想快點上車，否則當樓價再大升時再難購買。老樓在一間位於七星岩牌坊附近一間五星級酒店內，與當地餐廳侍應聊天，已不及廣州和深圳等大城市同等工種一半工資，當地物價爆升很快，食餐晏都要20元人民幣，房租又貴，若不是住在宿舍的話，便難以負擔日常開支。
她並說，房價亦暴升了很多，距離上車買樓越來越遠，「這裡的人不會打死一世工，20來歲也要向外闖一闖」。據當地地產代理話，近兩年肇慶樓被許多廣佛客買起，至於港客因嫌遠暫時未成氣候，不過在城東新區多個大型樓盤先後落成，樓價的潛力不容忽視，在這點老樓亦十分同意，樓看地點還需看潛力
。
劉兆昌 資深傳媒人
##老樓 #劉兆昌 ##粵港澳大灣區
lolau
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自啟德機場在逾20年前（1998年7月6日）搬往大嶼山香港國際機場後，經過特區政府多年規劃及推行落實多項建設，舊機場已逐步成為九龍市區兵家必爭新區，自中國海外地產首兩幅「港人港地」啟德一號年前開售以來，區內已超過6個私人樓開售並陸續入伙，繼後再有全新項目推出及地皮標售，連同已賣出的商業項目，啟德發展區已逐漸成為九龍區新地標。
當年因接駁新機場的新鐵路網開通，東涌線和機鐵快線，令周遭地區的樓價平地一聲雷，自1998年尾奧運站開售的維港灣後，同區和鄰區起了新變化，形成人口大轉移的發展區，都是皆因有新發展突破框框和地區面貌改變，而普遍為市民所接受。如奧運站毗鄰的大角咀區，亦因為受到鄰近新鐵路的運行增加升值空間，使到區內十多年內新造的私人物業同步受市場熱捧，樓市興旺。
興建中的地鐵沙中線發生施工失誤事件，但這條新鐵路無疑為東南九龍物業提供發展新商機，老樓日前巡土瓜灣一帶時，沿途已有不少新物業落成和施工途中，至於今年亦已先後推出兩個項目，包括市建區首置上車盤煥然懿居及與新地發展的Downtown 38，挾沙中線和啟德發展區雙擊效應，收票和銷情更可與其他市區新盤一較高下。
撇除首置樓，Downtown 38首批折實平均呎價近1.73萬元，與啟德發展區平均呎價約2.5萬元至2.6萬元計算仍有一段折讓距離，加上未來時間亦有多個全新樓盤醖釀開售，若以前述大角咀區發展概念，在價錢和地點上給予區內外買家多個區份選擇；除了日後可藉鐵路改善對外交通外，擁有九龍城/何文田/紅磡34校網(包括協恩中學附屬小學、農圃道官立小學、馬頭涌官立小學及陳瑞祺(喇沙)小學等等)，也成為銷售傳統賣點。
今年市建局第三個樓盤，是與新世界發展的九龍城道/上鄉道項目瑧尚（另見圖，地區分區為馬頭角），已批樓花同意紙，據指很快便為登場開售。老樓視察，與沙中線土瓜灣站距離近在咫尺，毗鄰市政大樓及不少地舖式民生店，傳統日常生活所需一應俱全。根據資料顯示，瑧尚共有294伙，提供一房及兩房單位，主打一房戶，全盤佔逾8成，暫看戶型當然主打上車客及買樓收租客為主。
那日老樓在煥然懿居作為步行作起點，途經馬頭圍道、土瓜灣道、九龍城道，再轉入北帝街，全程約25分鐘，當中沙中線土瓜灣站興建中地盤(近土瓜灣市政大樓)，以瑧尚距離未來港鐵站需時約三至四分鐘，為三個樓盤最近港鐵站。
現場代理舖所見，區內兩房二手單位叫價由500萬至700萬之間，租金約1.4萬元至1.8萬元之間（視乎面積和樓齡而定），回報率3至4厘左右，與近期其他區份入伙相若。新盤正當樓市有企穩回升之際，這類銀碼的市區新盤不愁沒有市場。
十年河東、十年河西，東南九龍有啟德發展區作為軸心，土瓜灣作為東南九龍區傳統社區，正是蘊藏大量潛在發展空間，令購買力得以累積起來有待爆發，只欠藥引而已。
老樓（劉兆昌）
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