text by: 香港 IPP 集團 助理區域總監 — Joseph Pang
近來不少人都會選擇地產作為財富資產管理及投資的項目，理財顧問常常都提起選擇地產項目作投資最重要一定是 Location 。在海外物業投資的領域，我們如何定義一個 Location 是否優越呢？還有沒有其他因素需要考慮呢？
1. 人口增長
人口增長直接影響住屋需求。除自然人口增長外，當地能否吸引外地人士到當地升學、工作或退休至關重要。
2. 經濟增長
經濟持續增長，失業率處於低水平，樓價自然穩步上揚。
3. 基礎建設
基礎建設包括交通運輸系統（如機場航線國際化、完善的大眾運輸網絡）、教育及醫療設備等配套。基礎建設除可增加當地就業外，更能吸引海外人士到當地定居。
4. 文化語言
大部份海外物業投資者都會將物業出租，如果當地文化與自身文化差異較大，可能會衍生不同問題。另外，如果不愔當地法定語言，萬一出現任何糾紛或訴訟，處理過程會更費時。
5. 政局穩定性
一個政局穩定的地方往往更能吸引海外人士移居，對當地樓巿有正面影響。
6. 樓盤位置
海外投資者宜選擇接近市中心的大型物業，切忌因樓價較低而選擇偏遠項目。
7. 成本
成本可分為兩部份。第一部份為購入成本，當中包括樓價、稅項等；第二部份為持有成本，包括管理費、地租、維修費、雜費等。簡而言之，成本越低回報率自然越高 。
8. 物業業權
一般分為永久業權及租賃業權，海外物業投資者宜選擁有永久業權的物業，更有保障。
9. 租金回報及二手市場
海外物業投資者需要留意當地物業租務交投是否活躍，出租率是否高企。另外亦需要留意當地二手交投。一般而言，成熟市場的二手交投會較活躍，物業轉手較易。
10. 匯率
如果可以趁當地貨幣低水時買入物業，即使在賣出時樓價升幅不多，若匯率有升幅，回報亦相當可觀。
想了解專業意見？可以 Email : josephpang@ippfa.com.hk
IPP集團，新加坡大型財富管理辦公室（WMO）。2006年成立香港IPP，公司擁有證監會牌照。IPP不代表單一銀行、保險等金融機構，可以向客戶提供專業意見，為客戶找到市場上最適合的產品計劃。
IPP集團網站：http://www.ippfa.com.hk/chi/index.html
投資懶人包
** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **
text by: 香港 IPP 集團 助理區域總監－ Joseph Pang
(轉載至 Jessica)
談起澳洲，大家最快聯想到的就是最有名的城市－悉尼及墨爾本。澳元匯價近期持續低企，欲投資澳洲房產的人士亦愈來愈多，但到底投資哪個城市的物業呢？決定前應考量何種因素呢？將為大家分析以下4點：
1. 物業價格
悉尼樓價比墨爾本高出約30%，以一手物業為例（海外人士於澳洲只能購買一手物業），悉尼市中心一房單位售價由AUD 700000起，而墨爾本市中心一房單位售價由AUD 500000起。對資金未必太充裕的投資者而言，在樓價方面，墨爾本佔較大優勢。
2. 租金回報
澳洲樓市受信貸收緊影響，2018年全國平均樓價下調4.8%，悉尼及墨爾本的樓價更分別下調9%及7%。惟租務需求強，故租金回報率比前兩年也上升了不少。現時墨爾本市中心的平均租金回報率為4.5%，而悉尼相近物業的租金回報率為4.1%。
3. 人口增長
根據澳洲統計局最新數據，墨爾本於2016/17財政年度的淨人口增長約12萬，增幅為2.7%，而當中有64%為海外移民；悉尼在同期的人口增長約10萬，增幅為2%，海外移民佔人口增長高達83%。海外移民對物業有很大的需求，相信未來兩個城市的海外移民數目會持續增長，對日後樓價的升幅有著正面的幫助。
4. 環境配套
墨爾本從2011年起連續7年被經濟學者選定為全球最宜居城市第1位，其評分條件包括政治和社會穩定度、犯罪率、教育、醫療及基建設施等。墨爾本是一個較着重文化藝術及運動推廣的城市，大型運動盛事如一級方程式賽車、澳洲網球公開賽等均選址於墨爾本舉行；悉尼於2018年也獲選為全球最宜居城市第5位，社會以商業及經濟為主導，生活節奏較快。
在投資海外房產前，先列出自己理想的條件因素，從而再詳細了解不同城市的情況，認清自己心儀的城市，那麼決定投資物業時，自然更加得心應手。
香港 IPP 集團助理區域總監 — Joseph Pang
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