樓市劈價屬個別事件 焦點重回中美貿易戰上

616大遊行後，今日睇新聞，指有業主劈價出貨，究竟呢個是否樓市轉勢的訊號？

睇返呢兩個劈價盤，一個係沙田第一城低層327方呎細單位，兩個月前同座同類貨造價630萬元，現時以533萬元成交，呎價16299元，低市價15%，平近一球。另一個係荃灣中心高層兩房515呎單位，減58萬以642萬賣出，呎價12466元，其實是合理價。而上車天堂嘉湖山莊，屋苑600萬元內三房單位放盤上月一度絕迹，但目前已有10個放盤。有地產代理界話，部分行家好鐘意放成交得到的劈價盤消息出街，製造一下樓市下跌的氣氛，等業主叫價不要企得咁硬，希望可以有多的成交。

圖:沙田第一城現劈價盤。資料圖片

中美貿易戰發生在前，香港反逃犯條例大遊行在後，特別是見到滿街都係人去遊行，好有2003年大遊行時代樓價大跌時的味道，毫無疑問影響樓市氣氛。一連兩星期大量市民上街遊行，邊個得閒去睇樓，所以觀望氣氛濃厚係正常，在呢種環境下願意去睇樓又敢還價的買家，自然容易買到劈價盤。睇番全港10大屋苑6月至今僅錄約54宗成交，較上月同期約84宗跌逾三成，成交得到的單位，大多係業主願意在價錢上有鬆動的單位。

同業內人士傾過，佢話睇樓的人一定係少咗㗎啦，但又真係唔覺得有好多業主好急放盤，又或者願意大幅減價去賣樓。老實講，宜家買樓壓力測試要求咁高，就算個市有乜波動，只要大家保得住份工，過得壓力測試的業主供樓就無問題。而且樓市急升之後，三年或以前買樓的業主，全部都有豐厚利潤，唔會太心急賣樓。當然，唔排除有個別業主想套現，或者是早年平價買入的單位，賺少啲也冇所謂，所以願意大劈價，但畢竟是少數。

致於有實力揸兩層樓嘅投資者，一層自住，一層出租，佢哋亦唔心急賣咗層收租樓，因為套現之後，D錢都唔知擺係邊，以前股市好就話買股票，宜家個股市咁難搵食，買股票隨時輸錢，所以免得過都唔會隨便賣樓來炒股，因為之後如果想買返第二層樓，要俾15%辣稅，手續費太高了。

樓價仍然硬淨，以將軍澳為例，新都城有個實用363方呎嘅單位微減12萬以668萬元售出，呎價18402元，其實都係市價範圍。一手方面，暫時未有動靜，之前賣得非常好的會德豐同地鐵合作的樓盤Montara, 其實好多投資者等緊佢幾時推出第二期。不過發展商可能偏向等埋6月29號G20峰會，睇埋習近平主席會否同特朗普會面，然後先再作部署。

隨着康城站的商場明年就會開幕，到時配套齊全，周邊樓價隨時會追上將軍澳其他區。所以好多潛在買家都虎視眈眈，特別係用家，如果可以折實用600幾萬買到兩房，900幾萬買到三房新樓，其實好多人都願意入市。不過睇返第一期，當時有18,000張票，得600幾個單位，好多人都抽唔到，能否買到呢啲新單位都要講運氣。

港府已經暫緩修訂逃犯條例，暫時消除了投資者一個主要的疑慮，焦點又重回到中美貿易戰上，且看事態發展如何？不過好多投資者都記得，佢哋舊年貿易戰打到如火如荼嘅時候，係10至12月賣咗層樓，宜家都買唔番，因為個價又升凸咗，揸住樓嘅人，都驚歷史重演，所以都好惜售。

尚風

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尚風好記得第一日返小學，響小息嘅時候去小賣部，買咗支維他奶飲，玻璃樽裝，每支兩毫子，好好味。今日係中環同個舊同學食飯，傾開計，佢話佢阿媽10年前買咗幾萬蚊維他奶嘅股票，因為嗰陣時都唔知買乜，不過記得巴菲特講，買啲你成日幫襯嘅公司股票長揸，咁咪簡單好多囉，於是乎伯母除咗買港鐵（066）同埋每日飲嘅維他奶（345）之外，仲有頭暈身㷫嘅時候搽嘅白花油（239），佢每隻買3萬蚊擺喺度。

10年過去，維他奶股價升咗10倍，地鐵升咗3倍，白花油升咗5倍，仲未計3者每年分別派息約1厘、2厘及4厘 。佢阿媽得閒就攞張股票行月結單出嚟同佢講: [阿仔，我每隻買3萬蚊，而家都變咗60幾萬啦，你唔好再亂咁炒股票同埋牛熊證啦，好似你阿媽咁樣，買啲同日常生活有關嘅股票咪好囉，唔使夜晚失眠嗎。] 我同我朋友都聽到汗顏，唔敢話俾人聽，自己係中環金融圈打滾咗20幾年，連一個阿婆也比不上。

維他奶股價過去10年升10倍，雅虎圖片。

股神成日都話，個報價機係累死你，如果好似我哋咁成日睇住啲股價，就會畀短期嘅波動嚇親，好容易在個市下跌時，震走咗啲好股。

尚風好同意伯母嘅投資方法，但係重點係佢要揀啱股票，如果佢20年前話自己成日打國際長途電話，當年前買咗隻電訊盈科（008）。又或者10年前買咗個仔以前最鍾意打嘅任天堂遊戲Nintendo（日本股代號7974）嘅股票，咁回報就差好遠，前者唔使講啦，5元變1元，後者好啲，過去10年都升咗三四成。或者可以馬後炮，呢兩隻股都唔係民生必需品。

暫時市場氣氛唔係太好，睇嚟下一次有大調整嘅時候，尚風都要同仔女，買啲日常生活相關嘅股票，長期持有，咁有D乜嘢股可以考慮呢？新地（016）、港鐵（066）、大快活（052）、白花油（239），仍然係民生衣食住行必需。

年輕人機不離手，咁科技股又如何？好似騰訊（700），或者即將返嚟香港第二上市嘅阿里巴巴，高唔好買，插到好甘時，可以考慮。

至於近期炒到飛起嘅維他奶，現水平往績市盈率83倍，息率跌至0.7厘，從任何角度睇，都唔係買入嘅時候。

睇返維他奶，最近中期業績報告，截至去年九月底止半年，收入44.4億元，利潤5.18億元，假設下半年都係獲利5.18億元，2019全年獲利10.36億元，以今日市值491.7億元計，預測市盈率47倍。

睇返地區分布，中國國內收入佔67%，佔純利69%，香港及澳門收入佔26%，佔純利24%，其他澳紐及新加坡佔比太少，可以不提。兩三年前中國收入佔比50%，香港收入佔比40幾%，好明顯近兩年嘅增長來自大陸，咁未來幾年如果大陸維持咁高速嘅增長，就可以支持股價再升。

咁我睇返而家佢嘅設備同廠房嘅價值大概23億港元，舊年嘅資本投資大概4.58億港元，增幅20%左右。我假設佢嘅產能都可以增加20%，純利亦可以在2020財年增加20%至12.43億元計算，現價計預測巿盈率仍然高達39倍，都係買唔落手。

值得一題，尚風嘅2020年純利估算已經係進取，星展唯高達嘅報告只係預測維他奶2020年純利9.11人民幣或10.4億港元左右，目標價29元而矣！比現價46元水平低好多。