莫要夾硬上車

金管局在上週五出招，將700萬元以下的住宅按揭貸款成數由七成降至六成。經此一役，全港住宅樓宇按揭最高只能做到六成。這種全面降低按揭的手法，甚為嚴厲，但奇又奇在市場沒有太大反應，例如今天的地產股，沒有大跌，個別地產股甚至上升。市場上充滿著當政府出招打壓樓市「無到」的態度。

這項政策推出以後，反應最大是一些差不多儲到三成首期、等著上車的置業人士。有朋友的兒子剛好連借帶儲了100萬，到處睇樓想買，新招一出，他說如一盤冷水照頭淋，大罵政府無道，官逼民反之類。有人說雖然金管局減低了按揭成數，如果樓價跌了的話，買家買樓所花的錢亦會減少，都是同一條數。我覺得這種講法不對，首先，樓價未必會大跌。其次，按揭由七成降至六成，假設樓價也是跌一成，買家要付出的首期仍較以前為多。以朋友兒子想買的300萬元單位為例，不計其他買樓的使費，三成首期為90萬元，假設樓價跌了一成，變成270萬元，四成首期為108萬元，首期金額要多付18萬元，加上其他開支至少要120萬才可以入場，負擔遠比之前多。要承認新措施對剛夠錢買樓者有負面影響。

但政府在推出這措施之前，相信已研究過不同方案。例如只針對買第二套房或以上的置業者才降低按揭成數至六成，買第一套房仍可繼續做七成按揭。但金管局最後決定不這樣做，而改為全面降低按揭成數，明顯是覺得現時很多首次置業的用家搶細價樓，令到細價樓樓價飆升，如果措施不包括首置用家在內，將無法壓抑細價樓樓價。

降低按揭成數以後，財爺曾俊華被問及上車難的問題，他回應說假如負擔不到，就不應買樓。這個說法很容易給人批評為涼薄，未有考慮首次置業者的處境。但細想之下，他有其道理。現時細價樓炒到這樣昂貴，動輒過萬元一平方呎，而且大部份都是質素較低的舊樓。那些剛好只有三成首期便「夾硬」上車的人士，根本上沒有能力應付未來例如利息向上、或者經濟不景的劇變。按揭成數的降低，客觀效果是將那批承受風險最弱的買家，趕離置業市場。表面上好像很殘忍，令他們失去了置業資格，但假如政府對現時樓價已經太高、未來樓市有可能爆煲的分析是正確的話，對於一些沒有足夠資源買樓的人而言，長線反而是幫了他們。

樓價高企的問題，不是一時三刻可以解決得了。政府辣招已經出到第七次，估計也不容易打低樓價。不過，政府不斷地出招，正傳遞一個覺得樓價瘋狂的訊息。降低按揭成數，要買家多付首期的做法，客觀上的確可以減少銀行體系所受的風險。因為在新的要求底下，即使樓價大跌四成，也未到物業變成負資產的水平，銀行要承受的風險大大降低，減少樓市一旦出現大跌時對金融體系的衝擊。

盧永雄

狼來了的故事大家都聽過，政府出招打壓樓市，就如狼來了一樣， 初時聽到好驚，但聽得五六次時，講那個人都變了傻瓜啦。

記得幾年前樓價開始急升時，有高官公開猛咁示警， 出口術話樓市好危。我有次和他食飯時忍不住說，不要再示警了， 你做官講得咁死，萬一樓價再升，市民會搵你算帳。瘋狂的樓市， 可以更瘋狂。後來政府辣招繼續出，但的確減少示警了。

這兩年樓也真夠狂。政府自2013年2月出招推出雙倍印花稅後， 沒有再出招，開始時大家覺得雙倍印花稅好難頂，樓價跌了一跌， 但慢慢就習慣了。到去年5月政府為換取商界政黨支持雙倍印花稅， 提出技術性修訂雙倍印花稅條例草案，放寬為「先買後賣」 的換樓人士而設定的「6個月」換樓期限，延後至新樓入伙。 雖然只是小變，但市場卻解讀為「政府辣招有鬆動」， 細價樓因而起動，炒了大半年，搞到細樓舊樓殘樓都過萬元一呎。

香港樓市的用家又好，投資者又好，過去5、6年見慣政府出招， 樓價跌完又升，慢慢養成習慣， 不會太相信金管局這次出招會有打低樓市之效。 如今行出街叫人估政府出招之後會點，大多數人會估「 個樓市或者會呆一呆，甚至樓價會回少少，但過一排又會再升啦。」

市場有這種反應，不等如政府不應該出招， 我認為即使出招短期作用不大，但點都要出出招，表表態嘛。 既然去年政府將「先買後賣」寛限期作出微調，可被市場解讀為「 政府辣招有鬆動」，那麼再收緊按揭，也希望送出「 政府辣招未出完」的訊息，叫市民不要去盲搶細價樓吧。

樓市雖然長期受宏觀基本因素影響，但短期更受資金供應左右， 如果我們只看香港宏觀經濟因素，覺得樓價不值這麼貴，走去沽樓， 就和經濟學巨匠凱恩斯炒匯一樣，好易被人挾死。他在1920年在 倫敦以3萬英鎊炒匯，開始十分順利，他還到羅馬大肆購物慶祝， 寫信給阿媽道喜，但到5月他沽空的外幣大升， 買入的美元和印度盧比大跌，被人斬倉，他就輸到破產。 其實他從經濟基本因素看那些貨幣長遠走向是對的， 但就在市場炒作影響下，那些貨幣在3個月內走向相反方向， 凱恩斯就輸死了。

如今在全球央行不正常地大印銀紙下，樓市偏離基本因素3年、甚至 5年有何出奇? 所以無論價錢有多不合理，政府如何干預，樓價還可以反覆向上， 令不合理的價錢更不合理。

政府的干預措施，就如在駱駝背上不斷加沙包一樣， 隻駱駝被人灌了興奮劑，所以一樣頂得順。 沒有人估到駱駱何時倒下，沒有人估到狼那一天會來， 這些事情會到大家都覺得沒有可能時，就會不知不覺出現啦。

盧永雄