高鐵基建隨筆

筆者因工作和專業關係經常往返中港兩地，已經試過不同的交通工具。回想10年前全國第一條高鐵 - 武廣高鐵一開通之時，筆者就已經人細膽大，急不及待地專誠去做頭幾批乘客，坐高鐵來回武漢廣州。

之後的一段時間筆者不斷留意着國內交通發展的情況，平日一有時間，就上網搜尋下國內鐵路馬路發展的消息，每次見到有報導指那條鐵路開通，那條馬路建好，雖然不太關係我平日在港的日常生活，但心裡頭總有愉快之感。除了讚歎國家技術進步神速之外，也對基建拉近了城市距離有利人類發展而感興奮。

筆者早前到過美國波士頓，而家中有遠房親戚住在紐約，這兩個都是美國主要城市，兩地距離340公里，一心想著必定有類似快速鐵路的交通連系起來。但筆者在當地火車站查詢了解後，才知道鐵路是有，但所費時間還比4. 5小時的長途巴士更長。這對很多人來說實在接受不了，筆者亦因此而未能安排可以到紐約一行探訪親戚，實在很可惜。這段距離，在中國現時的高鐵全速開一小時就可以接駁起來，去到美國，真的是這麼近那麼遠。

作為建設專業，筆者深深明白基建發展對國家之利。中國和美國，一個處於較早開發階段而另一個已經很成熟而且趨向折舊，都同樣很需要基建帶動國家發展。

有些人對城市基建便利的背後所隱藏的問題而擔憂，例如個人資料的私隱問題。筆者雖然了解他們的擔憂，但也希望讀者明白輕重。國內基本上交通機構都是跟國家企業有關，反對人士擔心個人資料保留在國家的機構內，但日常卻不斷將自己的私隱放上外國民營的社交媒體，這其實是雙重標準，反映出他們擔心的不是個人資料被亂用，而是根本就不相信自己的國家，這是很可惜的。我真誠希望廣大讀者放下不必要的包袱，去感受國家城市發展之便利。

筆者執筆之時，內地已經不再談幾年前那些四縱四橫的高鐵規劃，現在已經超越而成為網絡狀覆蓋不同大小城市。乘客買火車票，由已前要提前大排長龍怕遇上黃牛黨，到有實名制的票，再到網上隨時訂票，現再到最新的直接用手機二維碼掃描(已出現在廣深城際鐵路)， 連票也不用買。這一切，全都是發生這7至8年間的事。在香港，有時聽到政府或其他機構吹噓一些創新科技，其實國內已經用上了，反映本地眼光視野已經落後，有點可笑。

廣大的年輕朋友，我們是否讓香港由以前領先鄰地變成落後要追，由曾經自稱開放包容改為固步自封，答案可能在往後幾年的香港便會見到。

鄭仲良  建築師
香港建設專業聯會會長

香港建設專業聯會

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2018年7月31日，深圳公布了史上最嚴公寓限售政策：“新供應用地的商務公寓只租不售，新政後購買的商務公寓5年限售”的政策，基本是鎖死了公寓至少6年的流動性。深圳限售公寓一年多了，供應量少，成交卻上漲。

今年8月深圳被列為社會主義先行示範區，加上粵港澳、前海擴大、豪宅稅放松等多項利好的因素，深圳的房價成為北上廣深中最另類的，不降反漲。而此時此刻的深圳，吸引的也不僅僅只是本地置業者，來自粵港澳，乃至全國的外地客戶紛紛湧入。

據房屋代理機構第一太平戴維斯近期發布的報告顯示，2019年三季度，深圳甲級寫字樓空置率已達22.4%，部分片區空置率超50%。

房價高企，住宅少，公寓不再批復，但是寫字樓供應卻過剩。目前，市場上其實有不少寫字樓工改商，重新出售，這樣，公寓的供應量也增加，寫字樓空置也會有所緩解。當然，這也緩解了住宅繼續上漲的壓力。

如何可以在不影響人才引進的前提下，承接得住來自外地的購房資金，穩住GDP，並且不讓住宅價格“飆升”的太高太快呢？最好的方式，就是放開公寓限制了。

一旦公寓放開限售，來自全國的資金可以不熱追住宅，也可以分流湧入公寓市場，這樣房地產交易也會上升，增加租賃供應。

一般來說，公寓的購買主要是投資目的，投資也最註重流動性，但是該政策的推出卻讓公寓失去了短期流動性。政策的推出使得市場嘩然，有關公寓是否還能購買的爭議不絕於耳。
政策出台一年，市場情況如何呢？今年上半年，深圳商務公寓批售項目僅有14個，僅是去年全年的不到30%. 供應量大幅銳減，但是成交卻越來越多。今年上半年公寓共成交6080套，環比去年同期增長49.6%，6月公寓成交占比41.6%，幾乎與住宅持平，且公寓成交占比的比例也在逐月增大。

可以看到，公寓限售政策雖然鎖死了其流動性，但是新供應商務公寓只租不售讓市場上的可售公寓大幅減少，物以稀為貴，公寓成了“暢銷品”.

今年年初，深圳灣瑞府近16萬均價的豪宅公寓入市，總價高達8000萬的戶型一搶而空；3月，福田帶學位的200萬總價小公寓遭到瘋搶，由於現在過於火爆而被暫時叫停……

這些樓市現象真實地反映了市場行情，小戶型以及豪宅公寓在政策背景下尤為受寵，好地段或者帶好學校，則更是遭到“哄搶”。

深圳公寓如果真的松綁，短期內的確是利好商務公寓。

陳貴和 基金主席
香港建設專業聯會主席