【港股IPO比併】奈雪大熱難中簽　商管股更值博

港股市况悶局未破，但新股市場卻未受影響，受中國隱形矯治服務商時代天使(06699)認購反應火熱帶動，錄得超額認購逾2000倍，吸引近80萬人認購，氣氛熾熱。接下來還有多隻焦點新股登場準備招股，投資者可繼續尋寶。目前通過了港交所聆訊並進入招股日程的新股，除了有國內火紅的茶飲股奈雪的茶(02150)，還有由中駿集團(01966)分拆的中駿商管(00606)，越秀地産(00123)分拆的越秀服務(06626)及已於納斯達克上巿的和黃醫藥(00013)等。多隻新股在眼前，投資者該如何選擇？有專家建議，參考時代天使的例子，相信奈雪的茶屆時也很難中簽，建議抽物管股更佳，相信物管股中長線會繼續受市場追捧。

捲土重來的內地壓力設備製造商森松國際(02155)原訂於今年3月上市，後來在公開招股後方才公布因爲需要更多時間回應監管機構的查詢而擱置上市，上周再次招股，上周五(18日)亦已經截止。公司計劃在本月28日掛牌。雖然森松今次招股價範圍較3月份時「便宜」（3月份的招股價範圍下限2.48元，變成今次的招股價上限），但專家建議「便宜莫貪」，因爲投資者一般對這類捲土重來的新股存有戒心。

目前最少仍有四隻新股正在招股。今輪新股市場焦點之一包括，中國高端現制茶飲連鎖品牌奈雪的茶。招股文件顯示，按2020年零售消費總值計，奈雪的茶為中國高端現制茶飲店市場中第二大茶飲店品牌，市場份額18.9%。直到去年底，公司共有491間分店，覆蓋中國66個城市，於香港亦有一間分店。

奈雪勝在開店步伐迅速

奈雪的茶近年開店步伐迅速，收支平衡及回本期快，成爲其中的關鍵之一。公司2019年開業的茶飲店投資回收期爲15.5個月，首次盈虧平衡期約爲4個月以內，而以今年3月底最新開設每間標準茶飲店的平均投資成本約180萬人民幣，公司亦在今明年開新店的投資成本計劃中，將2021年度估計每間平均投資成本定爲185萬人民幣，繼續其快速開新店換取增長的故事。不過，由於過往不斷擴大業務規模及茶飲店網絡等，奈雪的茶曾連續虧蝕兩年，直到去年才扭虧爲盈。

茶飲業近年迅速冒起，但如果投資者對茶飲股的前景及概念仍抱懷疑態度，業務穩定以至「盈利能見度高」的商管股也是一個不錯的選擇。特別今年港股市場的商管股，都有着不錯的股價表現，例如華潤萬象生活(01209)股價短短上巿將近7個月以來累計已彈升超過1倍，有更長往績的寶龍商業(09909)同期至今亦都有累計逾25%升幅（而此升幅更是建基於該股股價去年累計已升超過1倍的基礎上再往上升的步伐）；市盈率也同步膨脹，兩者現價巿盈率都分別達到約110倍及49倍，位居整體物管股的前列。

商管股今年升幅亮麗　中駿商管可望受惠

市場願意給予較高估值，商管股自有過人之處，其中一項優勢就是毛利率較高。綜合招股書資料，中駿商管近年毛利率也穩步向上，整體毛利率由2019年的37%，增至去年的44.3%，單計商業部份毛利率更由2019年的51.3%，增至去年的近60%，遠高於物業服務百强企業平均毛利率24.5%。

隨着未來商管項目進一步增加，相信毛利率仍有想像空間。截至去年底，中駿商管擁有104個在管商業及住宅項目，在管總建築面積約爲16.2百萬平方米及總簽約建築面積約爲36.6百萬平方米；而商業物業管理及運營服務佔收入達到46.3%，公司亦預計此比重將繼續上升。

近年毛利率持續向上，很大程度由毛利率去年高達68.6%的開業前管理服務業務分部快速增長帶動。公司於2019年開始購物商場的開業前管理服務，隨母公司中駿集團開發中或規劃中的商業項目數量增加，對開業前管理服務的需求亦有所提高，對整體收入及毛利的貢獻值得期待。

另一物管股越秀服務亦正在招股，招股價介乎4.88至6.52港元，每手500股入場費約3292港元，已於今日(21日)截止，本月28日上市。其招股文件顯示，公司去年底總在管面積爲32.6百萬平方米，在管物業數量爲215個，去年包括住宅物業、公建物業及工業園在內的物管佔收入比例約72.1%，同期商業物管佔收入比重約27.9%，去年整體毛利率爲34.5%。

而且兩者同樣吸引到知名投資者擔任基石投資者，前者中駿商管有包括安踏體育(02020)副主席兼執行董事丁世家以信托公司和盛海外、恒安國際(01044)執行董事許清流全資擁有的King Terrace Limited、九牧王投資部主管林婉瑩及近年於大中華巿場採取基本、由下而上的價值投資策略的TX Capital擔任基石投資者；後者越秀服務則有新華人壽(01336)海外投資平台新華資産管理、金蝶(00268)、商湯科技等坐陣。可見商管股本身具備一定的叫座力。

溫傑：新股選奈雪之茶　增長吸引

光大新鴻基高級副總裁及財富管理策略師溫傑表示，壓力設備行業增長的想像空間較少，比較平穩，參考近期新股市場的表現，資金都較偏好增長及想像空間大的股份，如偏愛增長型的科濟藥業(02171)多於中國優然牧業集團(09858)，比較之下森松會比較吃虧。在一眾新股中，他會較偏好奈雪的茶，指公司非通用會計準則（Non-GAAP）計算下還有盈利，而且擴張速度快，有網紅概念受年輕消費者喜愛，增長較吸引，會較爲值博。

郭思治：奈雪難中簽　物管股更值博　宜中線持有

相比起大熱的奈雪的茶，香港股票分析師協會副主席郭思治都認爲，物管股更值得申購。他以時代天使爲例，一手入場要超過3萬港元，更要認購2000多萬港元才能穩中一手，而且非每一隻新股都能達到同樣升幅。考慮到目前大市成交稱不上暢旺，他建議投資者視乎自身情况用現金抽物管新股，物管股首日一般雖少見爆炸性表現，但可作中期部署。

他解釋，物管股現金流强，管理費收入穩定，例如中駿商管受母企中駿集團穩定項目發展推進支持下，業務不受經濟周期所影響。今年整個板塊表現不錯，也都利好物管新股表現。再者，考慮到港股近期市况偏向反覆，資金反應會較保守及更注重派息。面對新經濟股派息保守，在淡靜市况中除了派息股會相對受追捧，相信現金流强、具備盈利能力且業務穩定的物管股也會繼續吸引資金。

作者：腓力、凱琳 │ 編輯：雷善策

博財經港股追蹤

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多得2020年物管股交出「成績」較母企更養眼，無論營收增速亦或是盈利增長，遠遠拋離房地産開發業務，印證物管股去年股價强勢絕非偶然。2021年，物管股仍是資本市場的寵兒，對比恒指今年以來升幅僅5.66%，恒生物業服務及管理指數今年累計升幅已達11.41%，利潤高確定性及規模擴張均成爲支持一眾物管股股價上揚的關鍵因素。而一眾未上市的物管股亦加快步伐赴港參與這場盛會，如越秀地産(00123)擬分拆的越秀服務、中駿集團(01966)擬分拆的中駿商管、融信中國(03301)旗下物管公司融信服務、新力服務等，務求為其拓地盤增加本錢，只要規模夠大就能支持未來更高估值。

物管股陸續赴港上市，其中具備商管屬性的梯隊獲得資本市場加持，最具份量的代表是國企背景的華潤萬象生活(01209)和民企「商管第一股」寶龍商業(09909)，在撇除龍頭股效應下，兩者今年首5個月繼續展現其抗逆力強的特性，雙雙呈現估值顯然跑贏其他物管股的表現。此亦與商業物管股往績及其未來母公司交付商業物管項目的高確定性所帶動的高成長性不無關係。

事實上，華潤萬象生活及寶龍商業兩者2020年業績亮麗，2020年淨利潤分別大幅增長1.24倍和70.8%，跑贏一般物管股同期的均值。由於商管有別一般物管股，入場門檻高，購物中心品牌非一時三刻就能建立，所以對資本巿場而言，同業稀缺下，商管板塊行情自然矚目。

加上，「十四五」規劃，常住人口城鎮化率將提高到65%，對比改革開放之初不足20%，到「十三五」末的超過60%，可以預期未來5年中國城鎮化率仍將快速增長，而且城鎮化建設將轉向高質量發展階段。城鎮化加速將會推動居民可支配收入增加，對商場等消閑娛樂的設施需求殷切，同時中高端品牌的渠道未來有向低線城市布局的趨勢，加之政府各方面的支持，均利好商管行業的發展。

中駿商管毛利率排前列 開業前管理服務成關鍵

在即將上市的商管中，中駿商管因而值得留意，據仲量聯行數據，中駿商管於2018年至2020年就商業物業管理服務的平均物業管理費高於披露有關資料的所有上市中國物業管理公司。究竟中駿商管高毛利率背後的秘籍是甚麽？

近年商業物業市場發展日益成熟，服務內容上亦愈來愈多元化以保持競爭優勢。據其聆訊後資料集透露，中駿商管的商業物業管理及運營服務包括三方面，首先是基本商業物業管理服務，如清潔、安保、維修保養、租戶援助以及營銷及推廣服務；第二部份爲開業前管理服務，如市場研究及定位、前期諮詢及規劃、建築設計諮詢、租戶獲取及開業準備服務；最後還包括其他增值服務，如租戶管理、租金收款、停車場管理、廣告位及其他公共區域管理服務以及物業租賃服務。

對商管行業而言，增值服務是其中一個價值重心。上述文件亦顯示，開業後的租戶管理服務，以及如公共空間管理、廣告位管理等增值服務會採用酬金制收取服務費，至於基本物業管理服務如設施維修保養、清潔、綠化及園藝和安保等則會採用包幹制或酬金制。包幹制收費形式較固定，物業集中管理，難度較低，但成本有較大限制；酬金制較靈活，有利於服務專業化和多元化，對成本亦有更佳的管控，對物業服務質量亦更有保證，現時商管行業從包幹制走向酬金制，走向市場化之路，為商戶提供更佳的服務體驗。

值得留意的是，公司自2019年才細分出來的開業前管理服務，由於其服務範圍通常較複雜及勞動密集度低，故毛利率亦較高。而且此開業前管理服務作爲中駿集團擴大其購物商場組合整體戰略的一部分，會隨着中駿集團開發中或規劃中的商業項目數量增加，對此開業前管理服務的需求因而有所增加。

開業前管理乃是購物中心項目未來成敗關鍵，由項目檔次定位，如找出周邊商業項目差異點，規劃獨特概念和主題，同時把主力店布局，如何帶旺整體人流等，並計算項目投資收益和租金回報，接着就是制定和落實招商計劃，確保高開業率和長遠提升續約率。每個範疇都涉及專業知識，故具備豐富的經驗、高度執行力、優秀的團隊才能讓該商管品牌迅速壯大，讓有關商管企業能夠快速成長。

加强數字化提升營運效益 中駿篤定“五年百城”計劃

加速智慧商業布局，將會是商管行業領先者的大勢所趨；可預期，數字化將會成爲商管行業的兵家必爭之地，數字化能提升運營效率外，亦能改善服務質量，賦能客戶提供更佳的用戶體驗，助力商戶取得更高營業額，可謂是一個共贏項目所必要的投資。

除了寶龍商業近期與騰訊升級合作外，從中駿商管在此方面的著墨，亦可見一班。從中駿商管的聆訊後資料集可見，公司已開發數字化及運營自動化系統，並採用技術解决方案增强其競爭力，提高公司的服務質量及客戶滿意度，减少公司對勞動力的依賴並降低成本，當中包括智能物業管理系統使用互聯網及IoT技術整合各種模塊，由於該系統提供集中管理功能，例如智能停車場管理、智能客戶人流管理及智能視覺引導等功能，進而優化公司的運營效率並增强其改善客戶體驗、减少對勞動力的依賴並降低運營成本的能力。另外，其DMP大數據平台整合其商業物業管理及運營服務業務中産生的絕大部分數據，例如包括商業交易數據、訪客和車輛交通數據及會計數據在內的數據；通過數據清理、數據建模及計算，進行分析並引導團隊作出决策。打個比方，例如使用消費者數據為租戶設計有針對性的促銷計劃，以刺激租戶的銷售，同時，亦利用租戶的銷售數據來幫助監察及管理其表現。

中駿商管剛通過上市聆訊，距離在港交所掛牌上市又近一步，誠如本文開首時提到，物管股要突圍而出，需要靠規模擴張，中駿商管母企中駿集團於其全年業績發布時，重申堅定落實其以地産開發爲主體、FUNWORLD購物中心和FUNLIVE長租公寓爲兩翼的「一體兩翼」發展戰略；中駿商管將成爲此戰略的一個重要關鍵，去年年初明確「五年百城」的計劃（目標5年布局100座世界城），並順利於2020年完成「拿下20座城」的許諾，中駿商管2021年將迎來泰州、平頂山、張家港及河源4座中駿世界城，可預期將會於第四季開業，2022年還將有超過10座中駿世界城亮相，顯然公司將會迎來更佳的規模化發展前景，所以上市對中駿商管而言也僅是一個起步點而已。

作者：森美達│編輯：雷善策