申請按保小心「雷位」失預算

在「新按保」政策的帶動下，愈來愈多買家透過按揭保險計劃承造高成數按揭。根據香港按揭證券有限公司數據顯示，近年選用按揭保險計劃的宗數及金額一直維持於高水平，反映按揭保險計劃的殷切需求。事實上有買家置業時會忽略按保公司審批的規條，稍有不慎未能成功申請，最終或會大失預算，筆者將拆解一些按保公司鮮為人知的「雷位」。

一手樓以合約價審批

當銀行審批一手物業按揭的申請時，一般以折實價，即扣除所有折扣回贈等優惠去計算可批出的按揭成數或金額。與銀行不同，按保公司則以正式買賣合約（合約價）去審視物業是否符合申請按保的條件。

以一個一房新盤單位為例，合約價為640萬元，買家選用「即供」付款，扣除所有折扣回贈後，折實價為590萬元。原本買家打算選用「舊按保」申請8成按揭，但按保公司以合約價640萬元審批，超出舊按保的樓價上限600萬元，因此未能符合舊按保的條件，最終買家只可向銀行承造最多6成按揭。如買家預算不足，則需要更改為「建期」付款，待落成時以「新按保」申請高成數按揭。

再以另一個二房新盤單位為例，合約價為1,020萬元，買家選用「建期」付款，扣除所有折扣回贈後，折實價為980萬元。申請上會時，買家想選用「新按保」申請8成按揭，按保公司以合約價1,020萬元作審批，「新按保」的樓價上限則為1,000萬元，因此未能符合新按保的條件，買家只可向銀行承造約5成按揭。首期支出頓時增加3成，可能大失預算。

 

房協二手居屋以已補地價後的估值計算

購買房協「住宅發售計劃」或「資助出售房屋項目」第二市場的買家，因沒有政府「按揭貸款擔保」，買家需要透過「香港按揭證券公司」申請高成數按揭，方可獲批最高9成按揭。而按證公司會以已補地價後的估值進行計算物業估值，如已補地價後的物業估值超過1,000萬元，買家則未能承造高成數按揭上會。簽署臨時買賣合約前，建議先透過按證公司所提供的預先批核服務，預先評估物業估值，以及查詢申請人是否符合按揭保險計劃之申請資格。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

今年本港樓市價量齊升，但個別高價接貨買家在申請按揭時，或會遇上銀行估價或跟不上樓價升幅，即出現「估價不足」的問題，從而影響買家整個置業計劃。筆者將探討估價不足的解決方法。

首先，估價的考慮因素眾多，而每間銀行的準則以及選用之估價行亦有所不同，最後計算出的估值亦有所偏差，因此買家要多作比較，從而得到最理想的估價。而現時亦有不少途徑查詢估價，選用合適的途徑查詢估價可讓買家有較準確的預算：

• 向銀行職員查詢，此做法可得到最準確的資訊，但同時向多間銀行查詢十分花時，銀行亦未必能即時回覆；
• 使用網上估價服務，此做法可安在家中即時查閱估價資訊，但網上估價僅供參考之用，而且搜尋範圍較窄，一般適用於搜尋大型屋苑，但不包括小型單棟樓、村屋、唐樓、豪宅（獨立屋）以及非住宅物業等；
• 委託測量師行派專員上門評估，選用此做法的買家大多為購買成交較疏落的物業，但聘請測量師需要自付費用；
• 尋找按揭中介查詢，現時按揭中介可協助尋找多間銀行的估價，節省時間之餘而且費用全免，一般樓盤可於即日或翌日便有回覆。

第二，近期部份賣家叫價進取，令市場偶有出現估價不足的情況。買家如遇上心水單位，不妨：一）主動出擊，大膽還價，業主議價空間或會增加，從而爭取貼近銀行的估價；二）預留足夠資金以應付首期差額。

第三，銀行審批按揭時會根據物業的類型及質素作出評估，如購買村屋或唐樓等質素較為參差的單位，建議申請按揭前先進行查冊，查看單位會否出現樓契或建築上的問題，以免銀行派員上門進行估價時，發現相關問題並影響估價。

銀行估價因應市場因素或市況作出調整，事前宜做足準備及資料搜集，除了多找幾間銀行作比較並找出理想的估價，同時嘗試與賣家還價，爭取貼近市場的價格。買家事前亦可安排物業查冊，及早知道物業有否任何潛在的問題，避免影響估價。最後，亦是最穩妥的做法，就是作出充分資金準備，以策萬全。

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