銀行為按揭審批的「把關者們」

置業需要龐大的資金，大部份業主均以按揭方式向銀行借貸上車。根據金管局數據顯示，平均按揭貸款金額一直上升，今年6月更達到509萬創歷史新高，表示現時愈多買家以高槓桿方式上車。「借定唔借？還得到先好借！」，銀行除了向大眾傳遞正確借貸態度的教育信息，在審批按揭上，銀行亦擔當着「把關者們」的重要角色。

買家（借貸人）方面，銀行會對其作仔細的入息審查，包括審視其還款能力，即每月入息能否應付按揭供款。銀行亦會查核借貸人的信貸記錄，即過往有否逾期還款的習慣，從而判斷將來不償還貸款的風險。銀行亦會根據借貸人的工作類別（受薪僱員／自僱人士、所屬行業、固定收入／非固定收入），評估其借貸風險。此外，借貸人與銀行的關係亦是按揭審批的其中一個考慮因素，如銀行熟悉借貸人的財務實力（指若借貸人於該行設立戶口、生意往來或選用該行產品等），銀行或會以較優惠的條件批出按揭。

除了借貸人，銀行亦會對一手賣家（發展商）進行把關的工作。一般來說，發展商於建築前期或會向銀行申請融資，以獲得龐大資金完成工程。銀行決定與發展商合作前，會透過Know Your Client（認識你的客戶）及Due Diligence（客戶盡職審查），對其作出嚴謹的背景審查，當中包括瞭解發展商的背景、政策、資金來源以及身分審查等。而近年環球經濟氣候變幻莫測，銀行對有關風險監管更為嚴謹。此外，銀行亦會對發展商進行詳細的信貸評估，並參考發展商過往售樓紀錄，最後才決定會否處理其貸款，曾於銀行申請開戶的公司絕對感受良多。

今年罕有地傳出銀行未能承造某些樓盤樓花按揭的新聞，當中原因或因發展商與銀行往來不多，銀行對其背景缺乏了解，內部評估時有不確定因素，擔心發展商或會出現債務問題而使其信貸風險增大，因而影響銀行向發展商提供樓花按揭。如買家遇上此等情況，或最終需以建期或FULL PAY的形式上會。

事實上，住宅按揭貸款是以抵押品（物業）作為還款保證，而發展商銷售一手樓花時，其樓宇仍在興建中，樓花按揭對於銀行而言，只屬於一份貸款合約，暫未有任何實質抵押品，因此必須有嚴謹的風險監管。購買一手樓花前，買家除了要考慮自身的財務狀況外，亦要了解市場及外來的潛在風險。如有任何疑問，可尋找專業按揭中介作免費咨詢。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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房委會近日宣布2020年居屋單位全部售罄，涉及7,142個居屋單位，當中包括4個新屋苑（鑽石山啟翔苑、火炭彩禾苑、馬鞍山錦駿苑、粉嶺山麗苑），以及近百個重售貨尾單位。

新屋苑之中，彩禾苑已屬現樓，其後最早可入伙的為山麗苑，關鍵日期為今年11月尾，另外錦駿苑及啟翔苑的關鍵日期則為2023年2月尾以及5月尾。

由於居屋以折扣價發售，首期預算較少，上車更加容易。按揭計劃方面，買家只可選擇P按，實際按息一般為2.5厘；供款年期方面，新居屋一般最長為25年；按揭成數方面，白表人士最高可承造九成按揭，綠表人士最高可承造九成半按揭。

以山麗苑一個287平方呎的單位為例子，樓價約140萬元。假設按揭年期為25年，實際按息為2.5厘。白表人士承造九成按揭，首期只需要14萬，每月供款額為5,653元；綠表人士承造九成半按揭，首期只需要7萬，每月供款額為5,967元。

與購入私樓不同，私樓在承造高成數按揭時，需要經按揭保險公司購買按揭保險，並需要繳交按揭保費；而由於居屋有政府作擔保人，可節省該筆保險費用。此外，部份銀行或可彈性處理買家的按揭申請，買家最早可於關鍵日前六個月至一年申請按揭。而即使提早申請按揭，在提取貸款前，銀行亦一般不需要重新審批申請人的借款能力以及補交最新的入息證明。

雖然居屋買家有政府作擔保，但要注意若申請人的信貸評級太低，銀行亦有權拒批按揭。因此想順利申請按揭，仍要確保有良好的信貸紀錄和信貸評級，切忌過度消費及拖欠卡數。買家如有需要或任何疑問，可尋找專業按揭中介協助跟進。

以往未能成功購入居屋的人毋須失望，房委會表示料下期居屋項目最快可於今年底推售，買家可密切留意房委會的最新消息。