香港按揭證券有限公司（按證公司）於去年2月宣佈推出定息按揭試驗計劃（定息按揭），並與9間銀行合作，向有意置業人士提供住宅按揭貸款，計劃的總貸款額為10億港元，每宗上限為 1,000 萬港元，年期可選擇10年、15年及20年，年利率分別為1.99厘、2.09厘及2.19厘。
計劃由去年5月開始接受申請，根據報導，直至 9月15日，按證公司共接獲75宗申請，並已批出67宗，獲批總貸款額為3.65億元，佔計劃總貸款額逾3成半（36.5%），反映市場上對定息按揭有一定的需求。
除了定息按揭，現時市場上選用H按（拆息按揭計劃）及P按（最優惠利率按揭計劃）較為普遍。根據金管局數據顯示，H按佔比連續9個月高達九成半以上，主要由於低息環境持續。近期一個月HIBOR為約0.6厘，若以H按計劃為H+1.3%計算，實際按息只有約1.36厘，相比定息按揭10年期1.99厘，按息相差63點子，選用H按可節省更多利息。雖然選用H按誘因相對大，但仍有部份人選用定息按揭，固中原因何在？
浮息按揭（H按及P按）的利率分別會根據香港銀行同業拆息（HIBOR）及港元最優惠利率（Prime Rate）波動，相反定息按揭可鎖定指定年期的息率，除了促進銀行體系的長遠穩定發展外，置業人士亦可減低利率波動的風險。美聯儲議息會議暗示明年或將啟動加息，未來港息亦有機會隨之上調，使用定息按揭計劃則免卻因加息而增加的供樓負擔。
此外，選用定息按揭的借款人在計算供樓負擔比率時，毋須通過加息3厘的壓力測試，只需要通過供款與入息比率，入市門檻因而降低。而早年選用發展商按揭計劃的業主，亦可考慮透過定息按揭轉按至銀行，避免因發展商提供的優惠期過後而須付較高的利息。
定息按揭計劃的申請日期截至今個月底（10月30日），最後的貸款提取日期為今年年底（12月31日），按證公司表示將視乎市場反應再考慮會否延長計劃。有意申請人士可捉緊申請尾巴車，如對此計劃有任何疑問，可聯絡所參與之銀行以及專業按揭轉介作咨詢。
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明
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置業需要龐大的資金，大部份業主均以按揭方式向銀行借貸上車。根據金管局數據顯示，平均按揭貸款金額一直上升，今年6月更達到509萬創歷史新高，表示現時愈多買家以高槓桿方式上車。「借定唔借？還得到先好借！」，銀行除了向大眾傳遞正確借貸態度的教育信息，在審批按揭上，銀行亦擔當着「把關者們」的重要角色。
買家（借貸人）方面，銀行會對其作仔細的入息審查，包括審視其還款能力，即每月入息能否應付按揭供款。銀行亦會查核借貸人的信貸記錄，即過往有否逾期還款的習慣，從而判斷將來不償還貸款的風險。銀行亦會根據借貸人的工作類別（受薪僱員／自僱人士、所屬行業、固定收入／非固定收入），評估其借貸風險。此外，借貸人與銀行的關係亦是按揭審批的其中一個考慮因素，如銀行熟悉借貸人的財務實力（指若借貸人於該行設立戶口、生意往來或選用該行產品等），銀行或會以較優惠的條件批出按揭。
除了借貸人，銀行亦會對一手賣家（發展商）進行把關的工作。一般來說，發展商於建築前期或會向銀行申請融資，以獲得龐大資金完成工程。銀行決定與發展商合作前，會透過Know Your Client（認識你的客戶）及Due Diligence（客戶盡職審查），對其作出嚴謹的背景審查，當中包括瞭解發展商的背景、政策、資金來源以及身分審查等。而近年環球經濟氣候變幻莫測，銀行對有關風險監管更為嚴謹。此外，銀行亦會對發展商進行詳細的信貸評估，並參考發展商過往售樓紀錄，最後才決定會否處理其貸款，曾於銀行申請開戶的公司絕對感受良多。
今年罕有地傳出銀行未能承造某些樓盤樓花按揭的新聞，當中原因或因發展商與銀行往來不多，銀行對其背景缺乏了解，內部評估時有不確定因素，擔心發展商或會出現債務問題而使其信貸風險增大，因而影響銀行向發展商提供樓花按揭。如買家遇上此等情況，或最終需以建期或FULL PAY的形式上會。
事實上，住宅按揭貸款是以抵押品（物業）作為還款保證，而發展商銷售一手樓花時，其樓宇仍在興建中，樓花按揭對於銀行而言，只屬於一份貸款合約，暫未有任何實質抵押品，因此必須有嚴謹的風險監管。購買一手樓花前，買家除了要考慮自身的財務狀況外，亦要了解市場及外來的潛在風險。如有任何疑問，可尋找專業按揭中介作免費咨詢。
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