施政報告不加辣 樓市看好

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

林鄭月娥日前發表任內最後一份施政報告，新公佈的《北部都會區發展策略》與以往的《明日大嶼願景》都是長遠土地供應，對本港樓市無即時影響。加上沒有加減辣措施，樓市消除了憂慮，外國投資機構普遍對本港樓市及地產股看好。筆者維持樓價全年上升15%升幅。

林鄭月娥提出建設香港北部成為宜居宜業宜遊的都會區，並開拓更多可供居住和產業發展土地。這個面積達300平方公里的都會區，覆蓋由西至東的深港口岸經濟帶及更縱深的腹地，將盡享港深優勢互補、融合發展的紅利，幫助香港更好融入國家發展大局。北部都會區將建設國際創新科技中心，並營造「城市與鄉郊結合、發展與保育並存」的獨特都會景觀。

支撐着香港作為國際金融中心的維港都會區亦會擴大至包括《明日大嶼願景》的交椅洲人工島填海。這兩個位處香港南北的都會區將可提供大量土地，完善香港的空間佈局，並駕齊驅，互相輝映，推動香港未來發展。這個《北部都會區發展策略》，詳細介紹都會區的規劃背景、總體原則、目標和行動綱領，讓社會各界進行討論，並發表意見。

特首施政報告在房屋問題繼續是市民最關注的一環，著重長遠房屋供應，規劃新界北都會區，約可提供92.6萬個住宅單位，並爭取未來10年約170公頃土地興建10萬個私人住宅單位。報告未能解決短期房屋的殷切需求，可謂「遠水不能救近火」，對樓價影響不大。

報告於房屋供應上，最矚目可算是新界北都會區，如此大型基建相信需時20至30年規劃與興建，對樓市短期影響不大。報告內容著重於公營房屋供應較多，對私樓供應著墨不多，加上基建及未來長遠供應主要集中於新界區，市區覓地困難，供應依然短缺，筆者對市區短期樓價看高一線。長遠而言，新界於各項大型基建的支持下，新界區樓價相對穩健，其中白石角及洪水橋兩區皆會新增鐵路網，對該區樓價必定起支持作用。

筆者維持今年全年樓價升15%的預測，報告未有對樓市加或減辣，掃走了市場疑慮，後市樂觀。

中原陳永傑

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

最近投資市場風起雲湧，有些市場隨時步入熊市，相當嚇人。因為步入熊市，這些市場中短期內跌多升少，對於投資者不會是好消息。反而本港樓市在高位爭持，開始進入慢牛階段，應會有漫長的升浪。

2008年爆發環球金融海嘯，導致世界各國實行量化寬鬆政策，大印銀紙的後果是促使熱錢流去購買資產，主要是買入物業、股票及黃金等等，務求達到保本增值的目的，避免持有現金造成財富貶值。

經過連番量寬之後，世界各地主要股市、樓市及金市都展現大幅升勢，許多人都感到量寬時期沒有買入這些資產，錯過了資產升值機會。他們很希望將來假如再有量寬，便不會錯過機會，一定會大手吸納股票、物業及黃金等資產，藉以對抗現金貶值的問題。

2019年初新型肺炎肆虐全球，世界經濟進入一潭死水境地，各國又展開一如市場預期的量寬動作，藉著大印銀紙招數搶救經濟。一度暴瀉的環球股市，以至堅穩的樓市及金市等投資市場均告揚升，美國三大股市指數更在數個月間再次破頂重拾高峰。而美國及英國等樓市更是一放絕塵，沒有大跌而繼續攀升，迭創新高。本港樓市則保持堅穩力保不失，經過一年牛皮靠穩之後，今年亦破頂再次登上歷史高峰。

香港股市、國際金市似乎動力不足，逐漸尋底。走勢與美國、德國股市的強勢大相逕庭，令投資者相當失望。更有分析員估計，港股有步入熊市的威脅。

但美國股市，美國及英國樓市依然強勢畢呈，而港樓也亦步亦趨，顯現穩定。本港樓市本年中破頂之後，成交稍減，堅穩依然，買賣雙方均有採取主動令樓市好淡爭持。美股近期高位大幅波動，本港樓市仍然不乏捧場客。

本港樓市成交雖然比本年中略為遜色，但買盤尚算積極，港樓今年仍有機會再創新高。無可否認，港樓勁勢不及得美國及英國樓市，但因香港房屋供應短缺，儘管政府努力增加短中長期供應，仍然未能遠水救到近火，港樓慢火煎魚式上升是不能避免。由於港樓升不急，進入慢牛會令樓市的走勢仍然平穩。