樓市進入慢牛 走勢不俗

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

最近投資市場風起雲湧，有些市場隨時步入熊市，相當嚇人。因為步入熊市，這些市場中短期內跌多升少，對於投資者不會是好消息。反而本港樓市在高位爭持，開始進入慢牛階段，應會有漫長的升浪。

2008年爆發環球金融海嘯，導致世界各國實行量化寬鬆政策，大印銀紙的後果是促使熱錢流去購買資產，主要是買入物業、股票及黃金等等，務求達到保本增值的目的，避免持有現金造成財富貶值。

經過連番量寬之後，世界各地主要股市、樓市及金市都展現大幅升勢，許多人都感到量寬時期沒有買入這些資產，錯過了資產升值機會。他們很希望將來假如再有量寬，便不會錯過機會，一定會大手吸納股票、物業及黃金等資產，藉以對抗現金貶值的問題。

2019年初新型肺炎肆虐全球，世界經濟進入一潭死水境地，各國又展開一如市場預期的量寬動作，藉著大印銀紙招數搶救經濟。一度暴瀉的環球股市，以至堅穩的樓市及金市等投資市場均告揚升，美國三大股市指數更在數個月間再次破頂重拾高峰。而美國及英國等樓市更是一放絕塵，沒有大跌而繼續攀升，迭創新高。本港樓市則保持堅穩力保不失，經過一年牛皮靠穩之後，今年亦破頂再次登上歷史高峰。

香港股市、國際金市似乎動力不足，逐漸尋底。走勢與美國、德國股市的強勢大相逕庭，令投資者相當失望。更有分析員估計，港股有步入熊市的威脅。

但美國股市，美國及英國樓市依然強勢畢呈，而港樓也亦步亦趨，顯現穩定。本港樓市本年中破頂之後，成交稍減，堅穩依然，買賣雙方均有採取主動令樓市好淡爭持。美股近期高位大幅波動，本港樓市仍然不乏捧場客。

本港樓市成交雖然比本年中略為遜色，但買盤尚算積極，港樓今年仍有機會再創新高。無可否認，港樓勁勢不及得美國及英國樓市，但因香港房屋供應短缺，儘管政府努力增加短中長期供應，仍然未能遠水救到近火，港樓慢火煎魚式上升是不能避免。由於港樓升不急，進入慢牛會令樓市的走勢仍然平穩。

中原陳永傑

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

今年9月中美國債務又重新累積至86萬億美元的紀錄高峰，但財政部部長耶倫坦言美國需要提高債務上限，眾議院通過臨時撥款及債務上限，惟參議院料遇阻滯。聯儲局上週議息後，委員利率點陣圖反映，半數委員預示明年可能加息。

美國近月來高通脹揮之不去，儘管聯儲局主席鮑威爾及委員多表示高通脹只屬短暫。市場憂心息魔來襲，但住屋是必須的，仍然要繼續投資，而且加息未必多。

惟美國總債務悄悄地上升，重上86.12萬億美元的高位。耶倫較早向國會警告，如果白宮及國會無法提高債務上限，美國將於10月份面對政府債務違約的風險，政府將會不能履行支付義務。

假使美國能夠順利提高債務上限，已經是86.12萬億美元的美國總債務只會玩層層疊遊戲更上一層樓，堆得更高。美國政府以及國民的負債經已高得高處不勝寒，再加新債只會令問題更嚴重。因為美國正在面對通脹高企問題，若然引發加息，美國政府以及國民將要支付更多的利息開支，成為新債是舉國上下新增的擔子。加息幅度愈大，新增利息開支愈多，如同搬起石頭砸自己腳，自我製造麻煩。

上週美國聯儲局議息，維持息率不變。根據委員的利率點陣圖顯示，有一半亦即9名委員預料最快明年加息，人數多於6月時的7人，加息有提早可能。鮑威爾表示，將於明年中完成縮表計劃，強調會循序漸進，聯儲局可以加快或減慢買債速度，不會在結束縮表前加息。

新型肺炎問題始終對美國以至全球經濟造成制肘，聯儲局加息未必一定會在明年內實行，因為疫情不是該局所能控制。假如疫情無明顯改善甚至惡化，加息可能採取「拖」字訣。而且將加息時間延後及幅度縮小，也能減少利息美國政府及國民的利息開支負擔。

早在2012年初聯儲局在收水之後曾揚言加息，結果是加息不斷押後，去到2015年底才正式動手，不排除聯儲局照辦煮碗。未來縱然加息，投資者仍要尋找保本增值的工具，加上房屋物業有對抗通脹作用，預計房屋繼續受到全球歡迎，當然包括香港。