縱然加息 住屋繼續要投資

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

今年9月中美國債務又重新累積至86萬億美元的紀錄高峰，但財政部部長耶倫坦言美國需要提高債務上限，眾議院通過臨時撥款及債務上限，惟參議院料遇阻滯。聯儲局上週議息後，委員利率點陣圖反映，半數委員預示明年可能加息。

美國近月來高通脹揮之不去，儘管聯儲局主席鮑威爾及委員多表示高通脹只屬短暫。市場憂心息魔來襲，但住屋是必須的，仍然要繼續投資，而且加息未必多。

惟美國總債務悄悄地上升，重上86.12萬億美元的高位。耶倫較早向國會警告，如果白宮及國會無法提高債務上限，美國將於10月份面對政府債務違約的風險，政府將會不能履行支付義務。

假使美國能夠順利提高債務上限，已經是86.12萬億美元的美國總債務只會玩層層疊遊戲更上一層樓，堆得更高。美國政府以及國民的負債經已高得高處不勝寒，再加新債只會令問題更嚴重。因為美國正在面對通脹高企問題，若然引發加息，美國政府以及國民將要支付更多的利息開支，成為新債是舉國上下新增的擔子。加息幅度愈大，新增利息開支愈多，如同搬起石頭砸自己腳，自我製造麻煩。

上週美國聯儲局議息，維持息率不變。根據委員的利率點陣圖顯示，有一半亦即9名委員預料最快明年加息，人數多於6月時的7人，加息有提早可能。鮑威爾表示，將於明年中完成縮表計劃，強調會循序漸進，聯儲局可以加快或減慢買債速度，不會在結束縮表前加息。

新型肺炎問題始終對美國以至全球經濟造成制肘，聯儲局加息未必一定會在明年內實行，因為疫情不是該局所能控制。假如疫情無明顯改善甚至惡化，加息可能採取「拖」字訣。而且將加息時間延後及幅度縮小，也能減少利息美國政府及國民的利息開支負擔。

早在2012年初聯儲局在收水之後曾揚言加息，結果是加息不斷押後，去到2015年底才正式動手，不排除聯儲局照辦煮碗。未來縱然加息，投資者仍要尋找保本增值的工具，加上房屋物業有對抗通脹作用，預計房屋繼續受到全球歡迎，當然包括香港。

中原陳永傑

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

自從進入今年下半年以來，本港股市受到多種因素影響而表現不振，弱勢漸趨明顯。不過，美國股市也在歷史高位十分反覆，呈現顯著波動。反而香港以至美國住宅樓市情況比較平靜，無太大波幅，尤其是港樓結構比較簡單，沒有炒家興風作浪。

股市屬於比較複雜的投資工具，反應亦比較敏感，更容易受到外來政治經濟疫情因素影響變得波動。再加上有槓杆效應，股市忽高忽低的情況常會發生，弱勢港股經已難玩，美股衝高回落殺傷力亦甚大，令人難以捉摸。部份股票更有時暴瀉幾成，會令投資者手足無措，近期港股以至美股波幅甚大，許多股民均告損手爛腳。

由於港股近月持續弱勢，部份投資者棄股換樓，將資金從股市調入樓市，希望尋找到比較穩定的投資市場。港樓在6月份成交勁升之後，7、8份縱使交投回軟，但價錢依然堅穩，8月份公佈代表二手樓市的中原城市領先指數(CCL)更破關而上衝上歷史新高。

二手樓買賣雙方爭持，導致成交轉弱，但買方不是願意追價之外，便是轉向一手新盤尋求心頭好。一手樓發展商亦開出具競爭力售價吸客，一手新盤樓成交不俗，1,000萬元以下的細價樓交投理想。加上香港政府有消費券派發予市民，不僅對香港消費市場有利，「食好啲與住好啲」的概念不脛而走，香港零售以至樓市的消費市場氣氛均有好表現。

樓市波幅不及股市刺激，但買樓人士以穩定為主，平穩樓市更合乎置業人士的心意，不必像投資股市波動要食驚風散。

美國6萬億美元財政預算產生量化寬鬆效應，數額是前所未見之大，造成美元貶值的可能性甚高。擁有大量現金或其他弱勢投資工具的投資者，也會考慮換馬，將資金投向比較穩定的美國以及香港樓市，以求取得穩定的投資回報。早前黃金價格顯著下挫，可能是投資者覺得黃金沒有息率回報，沽金套現，換馬到有息率回報的美國及香港樓市。

有人覺得樓市的回報率不及波幅大的股市那麼高，卻好過完全沒有息率的黃金。港樓勝在簡單，又沒有炒家，成為賣點。