提早償還按揭貸款一定慳到錢

一般市民買樓都會向銀行申請按揭，而銀行會收取利息以賺取盈利。事實上，供款年期愈長，或貸款金額愈大，總利息開支亦相應地增加。以貸款額400萬元為例，現時普遍H按計劃的實際按息約1.4厘，若供款30年，總利息為約90萬元，相等於貸款額近四分之一，為數不少。

部份借款人為了慳錢，當累積一定財富、或有閒錢在手時，會考慮向銀行申請提前清還按揭貸款，但求節省更多利息支出。然而，考慮提早償還按揭貸款前，亦要留意銀行「罰息期」條款。

銀行為爭取按揭業務，會以息口以及現金回贈等優惠作招徠。但為了保障風險成本及收入，銀行會於按揭貸款合約上列明罰息期條款，若借款人於罰息期期間提早償還全部或部份按揭貸款，銀行將向借款人收取指定費用。

每間銀行的罰息期收費及細款略有不同，一般罰息期為2年至3年。罰款方面，一般以「借貸額1至3%＋現金回贈」計算，金額會逐年遞減，愈早償還貸款，所罰的金額愈多。以400萬元貸款額為例，現金回贈為1%（4萬元），銀行罰息為首年「貸款額2%＋現金回贈」；次年「貸款額1%+一半現金回贈」。若果借款人首年提前全數還款，罰息便是12萬（8萬+4萬）；次年提前全數還款，罰息則是6萬（4萬+2萬）。另外，如於非罰息期間償還貸款，部份銀行則只要求借款人繳付數百元的手續費。順帶一提，向銀行償還按揭貸款期間，樓契正本會存放於該銀行。假如還清全部按揭貸款，進行「贖契」手續時，業主可選擇將樓契存放家中、保險箱或者律師樓。當然，若存放樓契於律師樓或銀行將產生額外費用。

因此，業主因資金鬆動而想提早「斷供」以減少利息支出，事前要留意按揭貸款合約上列明的罰息期條款，衡量當中的利弊。如借款人手頭上有鬆動資金而又未過罰息期，想慳息亦不無辦法，較折衷的方法是將資金存入按揭銀行提供的存款掛勾戶口（Mortgage-Link）內，便可輕鬆賺取與按揭利率相同的高息，抵銷部份按揭利息開支。加上將鬆動資金存放於Mortgage-Link，當另有資金需要時亦可立即將其調配及運用，靈活地實現「Cash is King」。

更多經絡按揭轉介資訊: www.mReferral.com

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

不少人為求盡快「上車」，會先購入較易負擔的物業，再以「樓換樓」方式遷入更大、更優質的單位。然而，樓價升幅驚人，縱使近年新按保措施出台，換樓所需的額外資金亦不少，因此亦有不少打算換樓人士或先考慮成為「雙租族」。

「雙租族」即是以「以租養租」方式，將現時持有的物業放租，再租住另一個單位。「雙租族」比起換樓，在資金調配上更為容易，假設業主本身持有一個一房單位，因家庭成員增加而選擇成為「雙租族」，將現有單位放租14,000元，再租另一個兩房單位，租金18,000元，只需補貼4,000元便能租住一個更大的單位。

除了需要更大的居住空間，亦有人因工作環境改變、校網等等的因素，選擇成為「雙租族」。不管那一個原因，「雙租族」仍保留現有物業的業權。然而，「雙租族」在出租持有物業時，在資金需求及按揭層面上亦有需要注意的地方。

在按揭層面方面，若業主持有的物業的按揭成數高於五成，理論上單位是不能用作出租用途。另外業主在申請高成數按揭時，按揭保險公司的契約已列明物業必須為自住用途；加上銀行出租物業的最高按揭成數為五成，因此若被銀行發現違規出租，銀行可要求業主將按揭成數降至五成，甚至清還全部按揭貸款。業主在出租單位前亦應先通知銀行，向銀行索取出租同意書，得到銀行同意方可出租。

資金預算方面，業主要注意自身物業如有按揭在身，其租金回報或低於供款額，再加上另租單位的租金，開支或比以往有所增加，加上若自身單位未有租客承租，即等同「供」住兩個單位。此外，「雙租族」同時亦需要花時與處理放租物業與租住物業的租約及租務等問題。

考慮成為「雙租族」前，除了要確保現有物業的按揭成數低於五成外，要先計算好租金收入和另外租樓的支出，亦要仔細計計算自身的供款能力，好讓自己越住越舒適。

更多經絡按揭轉介資訊: www.mReferral.com