縮表成定局 何時加息有價講

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

 美國聯邦儲備局縮表/收水行動，已成定局，預料在本年底之內展開。但何時加息，未必肯定在明年實現，有機會維持原判在後年才開始，因為部份局方委員認為儘管高通脹可能稍為延長，但新型肺炎疫情經已令美國經濟放緩，未來加息幅度亦溫和。

美國能源部上月初釋放150萬桶戰略儲備原油，應付風暴影響，仍未能平抑油價升勢。油價持續高企，創出近3年新高。及後，美國能源部擬再有釋放原油可能性。並表示美國總統拜登為防止汽油價上升，會動用所有工具。

聯儲局主席鮑威爾出席參議院銀行委員會聽證會時指出，通脹升勢可能較預期為長。經濟持續強勢反彈，但供應鏈樽頸效應及其他因素引致的通脹升勢，可能較預期為長，或會歷時達到數個月，但最終會減弱，回落至2%的長遠指標。聯儲局將致力支持經濟復甦，直至完全復元。

隨着經濟自疫情中恢復，物價上升及招聘困難可能較預期持久，聯儲局必要時採取行動以應付通脹失控。他指出，今年夏天感染疫情激增，經已導致部份經濟活動放緩。

紐約聯儲銀行行長威廉斯表示，如經濟如期改善，很快可以放慢資產購買步伐，但距離實現充份就業，還有很長一段路要走。聯儲局理事布雷納德坦言，勞動力市場情況可能很快會構成縮減買債。她指出，不應把任何關於放慢資產購買速度的決定，視作是首次加息時機信號。

芝加哥聯儲行行長埃文斯透露，預期首次加息時間是2023年，之後，利率會非常溫和地上升。如果就業情況持續改善，或很快滿足縮表條件。並認為可能還需要兩年時間，才會出現高通脹而需要加息。他更擔心2023年及2024年仍維持低通脹，而非將承受高通脹困擾。

威廉斯、布雷納德及埃文斯均預計，在疫情相關供應鏈樽頸問題解決之後，明年通脹率將向聯儲局2%的目標回落。明尼亞波利斯聯儲銀行行長卡什卡利亦預測，通脹將會緩和。

美國將來縱使加息，筆者亦相信息口加幅溫和，對本港置業人士應不會構成供樓重大壓力，有跡象顯示，美國高通脹會屬短暫的。

中原陳永傑

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中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑

林鄭月娥日前發表任內最後一份施政報告，新公佈的《北部都會區發展策略》與以往的《明日大嶼願景》都是長遠土地供應，對本港樓市無即時影響。加上沒有加減辣措施，樓市消除了憂慮，外國投資機構普遍對本港樓市及地產股看好。筆者維持樓價全年上升15%升幅。

林鄭月娥提出建設香港北部成為宜居宜業宜遊的都會區，並開拓更多可供居住和產業發展土地。這個面積達300平方公里的都會區，覆蓋由西至東的深港口岸經濟帶及更縱深的腹地，將盡享港深優勢互補、融合發展的紅利，幫助香港更好融入國家發展大局。北部都會區將建設國際創新科技中心，並營造「城市與鄉郊結合、發展與保育並存」的獨特都會景觀。

支撐着香港作為國際金融中心的維港都會區亦會擴大至包括《明日大嶼願景》的交椅洲人工島填海。這兩個位處香港南北的都會區將可提供大量土地，完善香港的空間佈局，並駕齊驅，互相輝映，推動香港未來發展。這個《北部都會區發展策略》，詳細介紹都會區的規劃背景、總體原則、目標和行動綱領，讓社會各界進行討論，並發表意見。

特首施政報告在房屋問題繼續是市民最關注的一環，著重長遠房屋供應，規劃新界北都會區，約可提供92.6萬個住宅單位，並爭取未來10年約170公頃土地興建10萬個私人住宅單位。報告未能解決短期房屋的殷切需求，可謂「遠水不能救近火」，對樓價影響不大。

報告於房屋供應上，最矚目可算是新界北都會區，如此大型基建相信需時20至30年規劃與興建，對樓市短期影響不大。報告內容著重於公營房屋供應較多，對私樓供應著墨不多，加上基建及未來長遠供應主要集中於新界區，市區覓地困難，供應依然短缺，筆者對市區短期樓價看高一線。長遠而言，新界於各項大型基建的支持下，新界區樓價相對穩健，其中白石角及洪水橋兩區皆會新增鐵路網，對該區樓價必定起支持作用。

筆者維持今年全年樓價升15%的預測，報告未有對樓市加或減辣，掃走了市場疑慮，後市樂觀。