需要按揭中介的四類人

適逢聖誕及新年佳節，香港的商場、街道、以至無數人的安樂窩皆洋溢着歡樂的節慶氣氛，筆者祝預各位節日快樂，2022年香港跨出「疫」境、鳳凰涅槃！上回筆者分享了早前進行的「2022年置業民調」中，逾5成受訪者料年內樓市平穩，近2成人更料樓市有5%至10%的上升空間，反映大部份受訪者對後市審慎樂觀。如有意置業，現時越來越多人選擇聯絡按揭中介，而非直接於銀行申請按揭，以下4類人士十分適合尋找按揭中介幫忙。

1. 缺乏按揭知識

按揭易學難精，特別對於剛上車的新手，遇到按揭問題時或感到手足無措。如直接到銀行分行申請按揭，職員或未有時間與客人詳細講解，甚或身兼多職，未必專門負責按揭業務。而稱職的按揭中介則可跟進客人的整個申請程序，同時排解客人對按揭的疑問。

2. 擔心個人條件

對於每位業主個人條件上的差別，可承造的按揭成數、壓力測試基準、每月供款、繳交的稅項亦有所不同。薪高、糧準及信貸紀錄良好的買家承造按揭，當然比非固定入息或有負債的買家容易一點。若擔心個人條件問題影響按揭，可找按揭中介作簡單咨詢，按揭專員會跟據客人的個人條件，快速地評估客人的按揭狀況，作出個人化及貼心的按揭建議。

3. 不了解銀行取態

除了個人條件外，銀行在按揭上的取態，亦直接影響按揭條款及批核情況。例如購入樓齡超過45年的私樓，部份沿用「75減」的銀行未必可批出30年按揭；此外，年初部份銀行或搶攻按揭業務，批核及優惠上或更具競爭力，相反年尾部份銀行已「到數」，優惠及批核速度或會減退。如買家自行申請按揭，或會走「冤枉路」，甚至大失預算。

4. 無暇分身／想賺取額外優惠

除按揭新手，亦有不少客戶屬資深買家及投資者，由於他們可能已有數個物業在手，部份申請轉按或能賺取更優惠的息率及現金回贈。稱心的按揭中介會協助及提醒客戶處理新造及轉按事宜，協助無暇兼顧按揭的買家，省卻時間同時賺取更高的回報。此外，按揭中介並不會瓜分客戶從銀行得到的優惠外，亦會有額外回贈回饋客人，比直接於銀行申請按揭賺取更多「着數」。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

日前香港按揭證券有限公司宣布，將定息按揭（定按）計劃由試驗性質轉為恒常計劃。現時計劃下的定息年利率維持為10年期年利率1.99%、15年期年利率2.09%、20年期年利率2.19%，往後按證公司將不時按資金成本、業務風險、市場情況等因素釐定定息年利率，並每月公布。

以現時新造H按實際息率將為1.4厘比較，現時定按計劃的利率似乎吸引力不大。然而，在未來加息週期重臨下，定按會否變得叫座？什麼類型人士適合選用？其實，定按計劃也並非不無好處，重點在於「免壓力測試」及「穩定供款」。

定按計劃無須壓力測試，原因是已穩定特定年期的息率，即使市場加息亦不會令借款人構成額外負擔，故只須符合供款不超過入息50%則可。換言之，選用定按計劃比浮息計劃更易達到入息要求。假設月入3萬元，打算供款30年，選用浮息按揭的話因要以壓力測試基準計算，只能借貸約320萬元；相反，如只須符合供款佔入息50%的基準，借貸額可增至約380萬元，變相可選擇的樓價相對提高。此外，亦可令早前選用發展商高成數按揭的業主更容易地轉按到銀行，配合新按保最高承造8成按揭，避免「蜜月期」後捱貴息。

另一方面，定按可鎖定指定年期的息率，置業人士可減低利率波動的風險。美聯儲剛宣布今月起啟動「收水」，市場料明年有機會展開加息步伐，香港亦有機會於未來跟加。定息按揭除了讓置業人士有更好的預算外，亦可促進銀行體系的長遠穩定發展，令整個樓按市場更為健康。縱使以現時10年期年利率1.99%與新造H按實際按息約為1.4%比較，仍有約60點子的息差，但以過往加息每次25點子為例，加息兩次便與10年定息相約，供款人可考慮未來加息周期會否持續，從而選擇定息或浮息按揭。

定按計劃的每宗住宅按揭貸款上限為 1,000 萬港元。此外，如打算全數或部分提前還款罰款，首年為還款額之3%、次年為還款額之2%、第三年則為還款額之1%，意味第三年後仍可無罰息的轉按至浮息計劃。

現時有9間銀行接受定息按揭計劃的申請，料未來將有更多銀行加入，令定息按揭計劃普及化。而計劃在加息週期下具一定吸引力，料未來申請數字將會進一步上升。

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