置業新手須知三部曲

新年伊始，祝願大家事事順境、心想事成！回顧去年的按揭市場，發生了不少特別事，例如律師樓被凍結款項導致客戶按揭交易出現問題；年中某發展商因建築問題將兩座大樓拆卸重建並延期交樓；其後部份銀行暫停部份內地發展商樓花按揭申請等，每件事都對涉事客戶影響甚大。我們亦收到不少客戶查詢，按揭專員逐一為客戶解決難題及「拆彈」，最後所有客戶均成功渡過困境。筆者認為專業按揭中介可為客戶提供的即時、貼心及專業的服務，是坊間一些中小型按揭中介無可比擬的。

今年甫一開始，便發生了另一按揭事件。自政府於上月尾的今季賣地計劃中，公布其中一幅住宅地皮的賣地條款加入限呎要求後，市傳有銀行暫停接受單位面積少於250呎以下的按揭申請。筆者想在此澄清一點，據了解現時未有銀行根據新條款而拒批「納米樓」按揭申請。事實上，銀行一直根據其公司取向爭取不同客戶群，但亦會根據借款人的自身條件（如人齡、入息）及按揭物業條件（如樓齡、估值）等因素而批審其按揭申請。

本港地少人多，納米樓面積雖小，但樓價相對上較易負擔，筆者相信仍有一定市場需求，當中包括上車客以及部份投資客。政府引入限呎樓措施是為保障市民有最低合適的居住空間，然而納米樓亦有一定市場，料銀行普遍仍會承造其按揭申請。當然置業要量力而為，尤其是置業新手，以下三部曲需要知道：

1. 計算好負擔能力

要知道個人入息、負債、年齡、信貸紀錄等會直接影響按揭批核情況以及其條款，按揭成數可相差一兩成甚至更多，息率亦有可能高出數十點子。要避免「抬錢上會」，最好預先使用網上按揭計算機，計算好可負擔的樓價、壓力測試要求等，並保留充足的入息證明，預防入市後才「觸礁」。

2. 了解清楚按揭措施

自2009年開始第一輪逆周期按揭措施後，按揭政策變化多端，現時根據不同條件的買家及物業種類，其可批出的最高按揭成數亦有不同，例如首置客最高按揭成數為9成，1,000萬或以下物業可承造8成按揭；1,000萬以上物業最高只可承造5成等，如不熟悉按揭措施可能導致大失預算。

3. 不要借得太盡

除了以上兩點，建議置業人士的財政預算要鬆動，按揭成數、年期盡量不要「借到盡」，預留多些後備資金，如有任何風吹草動，亦可留一線。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

適逢聖誕及新年佳節，香港的商場、街道、以至無數人的安樂窩皆洋溢着歡樂的節慶氣氛，筆者祝預各位節日快樂，2022年香港跨出「疫」境、鳳凰涅槃！上回筆者分享了早前進行的「2022年置業民調」中，逾5成受訪者料年內樓市平穩，近2成人更料樓市有5%至10%的上升空間，反映大部份受訪者對後市審慎樂觀。如有意置業，現時越來越多人選擇聯絡按揭中介，而非直接於銀行申請按揭，以下4類人士十分適合尋找按揭中介幫忙。

1. 缺乏按揭知識

按揭易學難精，特別對於剛上車的新手，遇到按揭問題時或感到手足無措。如直接到銀行分行申請按揭，職員或未有時間與客人詳細講解，甚或身兼多職，未必專門負責按揭業務。而稱職的按揭中介則可跟進客人的整個申請程序，同時排解客人對按揭的疑問。

2. 擔心個人條件

對於每位業主個人條件上的差別，可承造的按揭成數、壓力測試基準、每月供款、繳交的稅項亦有所不同。薪高、糧準及信貸紀錄良好的買家承造按揭，當然比非固定入息或有負債的買家容易一點。若擔心個人條件問題影響按揭，可找按揭中介作簡單咨詢，按揭專員會跟據客人的個人條件，快速地評估客人的按揭狀況，作出個人化及貼心的按揭建議。

3. 不了解銀行取態

除了個人條件外，銀行在按揭上的取態，亦直接影響按揭條款及批核情況。例如購入樓齡超過45年的私樓，部份沿用「75減」的銀行未必可批出30年按揭；此外，年初部份銀行或搶攻按揭業務，批核及優惠上或更具競爭力，相反年尾部份銀行已「到數」，優惠及批核速度或會減退。如買家自行申請按揭，或會走「冤枉路」，甚至大失預算。

4. 無暇分身／想賺取額外優惠

除按揭新手，亦有不少客戶屬資深買家及投資者，由於他們可能已有數個物業在手，部份申請轉按或能賺取更優惠的息率及現金回贈。稱心的按揭中介會協助及提醒客戶處理新造及轉按事宜，協助無暇兼顧按揭的買家，省卻時間同時賺取更高的回報。此外，按揭中介並不會瓜分客戶從銀行得到的優惠外，亦會有額外回贈回饋客人，比直接於銀行申請按揭賺取更多「着數」。

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