去年7月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳公佈《關於進一步減輕義務教育階段學生作業負擔和校外培訓負擔的意見》，對學校運作、人事安排以及校外培訓都作出更大的監管，例如禁止補習機構牟利及上市、校外教育機構不得開辦與課科類相關的課程、規管作業時數等。同時，各地保留一定的政策自主性，因應實際情況執行中央的政策方針，例如北京就採取教師輪崗制度，要求老師定期到不同學校任教，避免優秀的師資僅集中在重點學校身上，收窄不同學校學生的成績差距；至於上海市就推出「5+2」教育政策，即每間學校每星期的五個上課天中，每天提供兩個小時的課後義務服務等，為有需要的學生提供免費的指導及達到託管的目的。可見，雖然有關政策的別名是「雙減」，矛頭直指減少學童學習壓力，實際上卻是希望達到更多的社會目標。
內地雙減有著多重政策目標
第一，是改善近年教育資源和機會分配不均的問題。無疑，國家經歷改革開放後，義務教育已經接近完全普及化，為社會帶來更多精英人才。但是，雖然教育機會幾近平等，社會出現另一個新的問題就是各個家庭教育資源投入不均，嚴重影響每個學童的發展機會。一群經濟能力較強的家長銳意栽培子女成材，所以除了接受校內教育之外，亦不斷參加各式各樣的補習班和興趣班催谷成績及增加入讀名校的機會。結果，城市學生的成績和升學機會都逐漸遠遠拋離農村的學童。根據2015年中國人民大學全國綜合社會調查，發現城市和農村的小孩在小學入讀率幾乎一樣，但是當進入初中之後，城市學童的在讀比例便較農村學童高出接近20%。至於考入大學的比率，前者更是高出後者1.5倍，其中考入專業科目如醫學、工程等的比例高出超過3倍。
城市出身的子女整體而言成績愈來愈好，壟斷更多大學學位以至日後更好的工作機會。然而，對於鄉村出身的子女而言，就等於封閉他們進入城市發展如打工、創意以改變人生和向上流動的機會，令他們更有可能留在農村，過著物質相對較低的生活。長此下去，極有可能造成城鄉割裂，引發鄉下的人對城市居民和社會的不滿。因此，只有國家出手，打擊家長「以本傷人」催谷子女成績，加上其他政策配套，方可有望減低有錢家庭和貧窮家庭子女的成績和發展機會的差異。
第二，雙減有助減少父母的教育壓力和開支負擔，以提升適齡男女的生育情況。雖然中華民族自古以來都喜歡大家族生活，鼓勵多生小孩，但是隨著社會、經濟、文化等因素的轉變，年輕一代的生育率有明顯下降的趨勢。由1980年每對夫婦生2.6名嬰兒，下滑至2019年的1.7名。考慮到當今適齡人口的經濟負擔能力、結婚人數、建立家庭的觀念等因素，預計生育率難以大幅攀升，即是新生人口的數量無法追上人口老化的速度，對國家財政狀況、經濟發展、社會穩定等都帶來潛在的負面影響。
根據內地學者的研究，時下年青人不願生育的其中一個因素，正是子女教育開支負擔過大。一項針對北京市的調查發現，家庭平均用在每名子女的教育開支佔每月總開支超過15%，有部分中等收入的家庭每月更加花上超過50%的開支在子女身上。另一項由中南財經政法大學的研究則顯示，政府每增加公共教育開支1%，出生率便會增加0.047%。可見，教育開支是不少夫婦卻步的原因，所以需要嚴格規管透過報讀校外教育機構課程以刺激家長之間互相競爭的風氣，才有望將教育成本問題改善，並達致增加新生人口的效果。
第三，中國面臨人才培養方式轉折的關鍵時期。過往中國重視文化教育，以考試作為學府取錄學員的唯一標準，但是此等做法同時造成學生通常擅長應付考試及僅僅具備與學科相關的知識和能力，至於學科以外的認知則相對不足。同時，目前的中國已經告別以密集人手和材料加工為主的工業發展模式，2020年的數據顯示，第二產業的經濟貢獻對國家經濟的貢獻不過40%。未來，國家將會逐漸邁向著重創意和技術的高增值低污染的經濟發展模式，例如科技工業、創意產業、環保工業、文化藝術等。考慮到目前強調考試的教育模式難以培養大量相關人才及適應時代要求，因此，國家推出「雙減」政策的意義，不單為了減輕學童和家長的壓力，也是透過減少競爭，如減少考試和功課時數等，讓學生有更多空餘時間發展不同的興趣和培養讀書之外的技能，使下一代學生更加獨當一面和跟上未來經濟發展的步伐。
當然，除了以上與學生發展機會和身心成長有關的因素之外，還有其他因素如防止教育機構上市以籌集資金而刺激股價，減低金融市場泡沫化的可能，避免出現金融危機造成的經濟動盪；減低家長為了保送子女到重點學校就讀而令部分學區的樓價急升及房屋炒賣的活動，讓樓價和房屋供應可以相對受到控制等等，都是「雙減」下追求的政策目標。
資本滲透教育 社會容易兩極化
雖然「雙減」是一個「一石多鳥」的做法，促進多元的社會價值，但是其實種種目標的背後，都是指向著同一個核心的問題，就是抑制資本對教育及其他社會功能的影響，減少社會的不平等和不穩定。隨著改革開放超過四十年，不少國民、尤其是生活在一、二線城市的人民已經富起來，城鄉以至城市之間不同階層、背景之間的收入和生活差距亦在逐步擴大。而先富起來的人由於有著較多的經濟資源和社會資本，如人脈網絡、文化知識等，並會由下一代繼承。而下一代又容易在所繼承的資本之中進一步確立和擴大明顯的社會優勢，長期而言，這種趨勢將會扼殺社會流動性，變成牢不可破的社會層級。而當擁有較多資本的人透過教育建立更加雄厚的優勢，則會令教育除了是學童個人努力和天賦的比拼，同時逐漸成為資本投入的遊戲，扭曲義務教育作育英才和讓下一代有相對公平的環境互相競爭的初衷，並進而造成其他方面的負面影響，如家長過份催谷成績的不良競爭風氣、補習公司盲目融資造成資產泡沫而引起的潛在金融危機等等。
由於國家希望打造一個社會主義的社會，所以抑制資本的過度擴張、促進社會公義實屬必要之舉。而奉行資本主義的香港，資本不公以至其他方面的階級矛盾便更為明顯。據統計，香港是全球其中一個最多人口擁有最多百萬資產或以上的地方，在2016年人均資產總值更加高達18.5萬美元。然而，數據同樣顯示，港人的資產中位數只有3.43萬美元。換言之，其實大多數港人並不擁有富裕的資產，只是因為有一小撮人的資產出奇地多，從而大幅拉動平均數字，因而可以反映出香港貧富差距的問題相當嚴重。
而即使不作令人咋舌的貧富對比，而是改為由基層與中產對比，差距擴大的問題一樣絲毫未變。在2011年，即是最低工資實施的一年，僱員每月收入排在最低四分一位數為9000元，而收入最高的四分一則為20000元，雙方差距為11000元；到2020年，僱員每月收入排在最低四分一位數為13200元，而收入最高的四分一位數則為28800元，雙方差距為15600元。當然，從工資升幅而言，前者在過去9年間高達46.7%，的確稍高於後者的44%。然而，從實際數字來說，則很明顯看出雙方工資水平愈來愈遠，證明基層不但被富豪遠遠拋離，與中產家庭的經濟狀況的差異同樣逐步惡化。
在資本差距日漸擴大之下，教育層面的階級矛盾亦逐漸浮現。以專上學位的學生資助申請人數為例，這個專門為有經濟需要家庭而設的資助計劃，在2011/12學年、各大院校學位不足80000個下，仍有超過29000名學生申請；反觀2019/20學年，雖然學位增加至約99000個，但是申請人數卻下滑至21000人。這些數字反映愈來愈多考入本地專上學院的學生，並非來自基層家庭。如果假設需要申請專上學生資助的人都是來自公屋的住戶，再根據以往其他研究的數字，即是說公屋出身與居住私樓的學生進入本地大學的比例由大約1:2，提升至1:3。基層學生獲得學位的難度愈趨增加，背後的原因正是貧富差距的擴大。當基層家庭無力為子女提供與中產或有錢家庭相近的學習資源，成績及教育機會被比下去屬意料之內。
事實上，香港家長互相競爭的心理十分激烈。有調查發現，香港每對夫婦平均用於每名子女身上的教育開支高達13萬美元(約100萬港元)，較不少發達國家如英國、澳洲、美國、加拿大都要高，甚至接近高出同樣重視子女教育、競爭風氣盛行的新加坡1倍的開支。當中，以子女報讀補習班和興趣班成為教育開支最主要的部分。有社會機構在2019年所發佈的數字顯示，兒童的補習費用及興趣班費用的中位數分別為1,250元及1,000元，絕非基層家長所能輕易負擔。在教育成本及壓力不斷增加下，一方面基層子女獲得更好的教育機會和個人未來發展的可能都大受打擊，容易造成社會階級固化的問題，另一方面教育成為年輕人不願生育的頭號原因，而新生人口減少將對政府開支、經濟發展、勞動人口等各方面造成深遠而不利的影響。
港版雙減必須「減不公」和「減壓力」
因此，港府必須與內地看齊，推出教育改革方案。當然，香港的改革未必需要針對補習機構，因為雖然這個市場每年坐擁數以億計的盈利，但是奉行資本主義的香港不應對私人市場作出過多的干預，加上這些公司未足以影響金融市場的健康，所以在避免影響有關產業及其從業員生計的前提下，規管補習機構未必是恰當的方案。對於香港教育被資本嚴重扭曲的情況，港版教育「雙減」應該著眼於「減資本帶來的不公」和「減競爭帶來的壓力」，而除了規限功課時數、不設精英班、平衡各間學校師資質素之外，重點在於如何調整各級學校的收生要求。
目前內地實施「雙減」後的其中一個常見現象，就是「上有政策下有對策」，縱然官方明文禁止某類行為，相關持份者亦嘗試利用灰色地帶催谷學童成績。例如校外培訓機構由於不能再提供牟利性的課科類補習課程，於是這些機構卻搖身一變改為提供培訓技能和興趣的課程，如運動、繪畫、編程等等，並在教學過程中加入與課科類有關的知識，例如以英文教學等等，變相將補習和活動結合，提供另類的補習課程；而雖然國家規限學生每天處理功課的時數，但是部分學校則以其他名義讓學生在學校完成功課，並在縮短每節在校做功課的課堂時間下，同時增加有關課堂的堂數，令總體功課時間不減反增；也有經濟條件較好的家長索性不送子女出外補習或參加任何興趣班，而是聘請各個學科和技藝的名師到家中提供一對一的指導，使出身本來較好的子女現在得到更好的學習效果。這些教育相關持份者，其實並非視政策如無物，而是因為在院校的收生方法不作調整下，公開考試成績仍然是主要的收生標準，變相令到相關機構執行「雙減」的話，可能反而會導致學童的競爭力有所削弱，不利升學及將來獲得更多的發展機會。因此，各大機構、學校和家長不得不繼續「內卷」，透過不同方法催谷子女學業成績，令「雙減」的成效變得有限。
同樣地，香港都是採取以考試決定學生前途的篩選方式，換言之，即使推出減少學生學習壓力的措施，例如減少功課時數或考試次數等等，在家長望子成龍的強烈願望下，學生的競爭相信難以大幅下降，對基層學生因教育資源的不足造成的不公問題也難以改善。當然，有人可能指出現時許多中學及小學的收生標準，除了考慮學生的學業成績之外，還會考慮其他技能、課外活動獎項、社會公益活動的參與等等。但是，其實這種做法造成更大的不公，擴大不同階層學生之間的差距，因為經濟能力較弱、學習資源較少的基層家庭，又可以如何不斷出資參加各式各樣的興趣班、交流團，或是為口奔馳的父母如何可能有充裕的時間陪伴子女出席各種考試和比賽？結果，愈是標榜收生期間需要考核學生多元能力的名校，就愈不可能錄取基層出身的學童，造成強者恆強、弱者恆弱的局面。至於具備經濟能力的家長，在競爭心理作祟下，更會催谷子女不斷參與各種活動而免被比下去，徒添學童的身心壓力。
收生原則才是不公和壓力來源
既然學位無法滿足所有家長的需求，而目前沒有較公開考試或學業成績客觀的收生辦法，那麼，唯一可以改變的，就是學校收生的原則。在1960年代的美國，由於種族之間的個人發展和家庭背景差距和實在太大，輸在起跑線的黑人難以在考試中與教育資源相對較為充裕的白人爭一日之長短。為了令黑人有著與白人平等的機會，部分大學採取配額制度，即是各個學系都預留一定位置予黑人學生申請，令成績未如白人的黑人學生都有機會入讀專業科系，如醫科、法律等，透過獲得專業資格實現社會流動，收窄黑、白人之間的社會地位懸殊的弊病。其實，中國內地的少數民族同樣享受著類似的教育政策優惠。根據《新疆少數民族教育質量問題的分析與思考》一文，新疆文科大學生在高考的成績較漢人學生平均低146分，理科學生則較漢人學生平均低出169分，但是在國家的優惠政策下，兩個民族的尖子一樣可以入讀各間院校，憑著取得學位及其所帶來的發展機會以拉近兩個民族在社、經實力上的差異。同樣地，這個安排一樣可以應用於社會地位和經濟能力如少數民族一樣弱勢的草根學生身上。院校除了按照成績收生以外，可以考慮預留部份名額給予有經濟困難的學生，如現正領取學生資助或綜援的家庭，使之能與家庭背景較為優厚的學生接受同等的教育機會，扭轉現時因貧富之別而造成的強弱懸殊之局面。
此外，相較於單單按照成績取錄學生，更加公平的做法是以抽籤的形式決定學位的分配。哈佛大學哲學系教授Micheal Sandel在其新書《Tyranny of Merits》（成功的反思）便提出有關的建議。他認為既然家庭背景決定教育資源的多寡，而教育資源有對學生的成績有決定性的作用，那麼僅以成績作為取錄學生的唯一標準，就必然導致學位集中在出身優厚的學生身上，造成嚴重而深遠的社會不公。因此，比起按照冷冰冰的數字順序地錄取成績優異的學生，Micheal Sandel建議院校應該設定一個最低門檻，而任何達到成績門檻的學生，都可以參與抽籤從而有機會得到學位。例如假設醫學系過往只是取錄所有學科都能取得A或5星星的學生，現在則放寬至接受成績C或5級以上學生的申請，再在當中以抽籤的方式選取學生。這種做法較能保障學習資源匱乏的學生入讀熱門或心儀學科的機會，亦可令被取錄的學生因知道得到學位的原因源自運氣（抽籤）而變得相對謙卑，較易培養良好的品格。當不同級別的學校都不再單以成績或課外活動表現收生，而是以抽籤的形式分配學額，家長就毋須大費周章催谷學生成績，教育的競爭和壓力自然亦會相應減少。
經濟學的基本原則就是人類的欲望無窮無盡，而資源是有限，所以會出現稀少性，從而帶來競爭以分配有關資源。學位作為現今社會中最有助於改善年輕人收入和社會地位的一個重要工具，也因稀少性而出現激烈的競爭，並逐漸流向資本較多的人身上。如果我們不作任何的改變，香港距離封建社會裡「上品無寒門，下品無仕族」的腐敗反動現象之日不遠矣。
黃遠康
** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **
面對日益嚴峻的深層次矛盾，工聯會提出「新時代 新工運」的改革口號，除了一如既往著力改善勞工權益，更要解決房屋和財富分配不均的問題。為此，會長吳秋北撰文《安得廣廈千萬間！——新時代工運論述之三》，文中提出三個重點，分別是香港樓價昂貴，超越一般市民負擔水平；質疑香港並非土地不足，而是政商合謀不作開發；建議開徵土地閒置稅，逼使地產商開發土地增加供應。
無可否認，香港其中一個深層次矛盾的來源就是「地產霸權」。上月，立法會秘書處發表關於香港自置居所趨勢的研究報告，發現2004年至2019年間，樓價升幅為3.8倍，而同期工資增長卻只有0.78倍。樓市急升，而工資增長速度不能並駕齊驅，樓價超越市民的負擔能力，使本港住戶自置物業的比例僅得51%，遠遠落後於新加坡、台灣、日本等亞洲發達地區。其中，在35歲或以下的組別裡，1997年約21%能夠擁有自置物業，到2019年有關數字急劇下跌至7.6%。年輕一代置業困難，成為他們對政府怨氣殊深的主要原因之一。
在租金方面，根據差餉物業估價處的統計，以1999年作為基準年，過去二十年各類住宅單位租金的平均升幅達94%，同樣超過同期工資升幅。其中，租戶以基層和夾心為主的A類單位（429呎以下）升幅高於平均值，達到115.3%，換言之，租金急增對弱勢群體的衝擊更甚於中產及富裕人士。至於商戶方面，零售業和辦公室租金的同期升幅分別約為1.9倍和2.4倍，為中小企業帶來沉重的經營壓力。有團體的調查甚至顯示，租金佔大部分中小企業40-60%的營運開支，是多數小本經營的個體戶認為生意營運困難的關鍵因素。
樓價持續居高不下，青年人、基層和夾心置業無望，因而經常就住屋問題飽受困擾，進而影響人生規劃。即使能夠勉強「上車」的中產，也可能因供款與工資的佔比過高，生活壓逼得喘不過氣。同時，租金年年遞增，不但劏房戶首當其衝，住屋質素又貴又差，連原本可以自力更生的小商戶也因不勝負荷而被逼搬遷或結業。在樓價和租金持續高企下，沒有物業的市民成為社會競爭中的最大輸家，任由嬴家，即地產商和業主欺壓與剝削。可是，土地和房屋的問題，是否只是與地產商刻意壓抑開發，減少單位供應以牟取暴利，亦即「地產霸權」有關?如果「地產霸權」不是唯一因素，那又是什麼其他因素影響著香港土地和房屋問題?
資本過剩和分配不均是房屋問題的根源
參考政府統計處的住宅單位和家庭住戶數目，2019年全港約有287萬個住宅單位，家庭住戶則有261萬個。乍看起來，住宅數目比家庭住戶還要多，在正常情況下香港根本不應該出現住屋短缺的問題。但是，這個數據存在著三個盲點。一，政府對於家庭住戶的數目的統計，是基於現存、可見的家庭數量計算，但是對於打算搬離現有住所另覓新居的市民，例如有意結婚的情侶、尋求私人空間的市民對房屋的需要，亦即社會正常而自然的需求，在統計的過程中是無從得知也不可統計的。
更加重要的是另外兩點，就是儘管家庭數目低於住宅數目，但是不代表住宅的類型與家庭的需要和條件必然匹配。現時香港各種房屋類型的比例中，只有僅僅高於30%為公屋單位、低於15%為資助出售單位，而私人房屋單位則約佔54%。如果每個家庭的經濟狀況與其單位類型是一致的話，以整體社會的收入水平而言，公屋和資助出售單位理應才是社會的多數。換言之，現時有很多對公營或資助房屋較大需求的家庭，在供應不足的情況下被逼租住或購買私樓，說明一方面部分家庭因居住開支問題而承受巨大的生活壓力，一方面公營或資助房屋依然是供不應求。另一點是，就算住宅比家庭為多，但是在嚴重分配不均下，即是有人擁有較多(或愈來愈多)房屋業權，而其他人則無法置業，那麼社會對房屋的自然需求也是無法減少的。
當社會長期側重私人樓宇市場，而財富分佈又高度不均，於是私樓市場便成為資本湧入和財富增長的最佳土壤。引用差餉物業估價處的數據，以1999年樓價為基準年的話，其實2000年至2006年香港的樓價都是處於下跌的狀態，其中2003年的樓價更加較1999年下跌接近40%。直至2007年，樓價終於走出低位，但其升幅也不過是較1999年稍稍高出1.4%，考慮當時的通脹和經濟發展情況，有關升幅實屬合理的範圍。但是到了2009年，樓價突然迅速增長，較2年前高出18.4%。自此之後，私樓連同資助房屋樓價暴漲的情況便一發不可收拾。
為何香港樓價經歷十年相對合理及可以負擔的時期，卻在2009年突然出現激烈的變化?因為2007年美國出現次按危機，大量借貸信用欠佳的美國民眾因經濟衰退而無力償還房貸，使因房貸衍生的金融產品價值大幅蒸發，造成金融市場急轉直下，不少大型企業及銀行都面臨崩潰的危機。美國政府為了挽救岌岌可危的銀行業、金融業和製造業，以三種方法增加市場上貨幣的供應和流動刺激經濟，分別是推出7000億美金方案拯救企業渡過難關、降低銀行存款準備金要求以增加市場借貸活動及積極下調利率吸引投資和消費。結果，美國的量化寬鬆政策不但令國內的貨幣迅速增加，同時這些資本亦向全球擴散，尋找有利可圖的機會。因此，香港的貨幣供應(M3)，便由2006年約5萬億，急增至2011年的8萬億，增幅高達6成之多。由於資本數量增加，擁有資本的人也樂於透過資本累積更多財富，便將這些溢出的資本瞄準結構失衡的香港住房市場，以炒賣的方式不斷推高樓價。
正如馬克思在《政治經濟學批判大綱》所說「累積啊！累積啊！這就是摩西和先知」，擁有資本的人利用資本累積更多的財富，從來都是資本發展的必然形態。因此，不單是房屋迎來誇張的增長幅度，其他可以炒賣的工具和產品都成為資本虎視眈眈的市場。例如自1997年起運輸署再無額外增加供應的市區的士牌，在1997年至2003年期間雖然有起有落，但是車牌最高價錢也不過350萬。直至08、09年開始深受量化寬鬆政策的影響，車牌上升趨勢便呈現一條長長的直線，躍升至2010年的550萬，兩年後更加突破700萬；同樣出現異常價格急升的產品是金，雖然金本身就是一個歷史悠久的投資工具，亦有健全的商品交易市場，但是長期以來它的價格變動不大。在1982年至2000年間，金價甚至一度呈現下跌的趨勢。可是，同樣地，在量化寬鬆以後，金價在短短三年之內由最低560美元一盅司，上升至2011年最高約1800美元一盅司。可見，貨幣不受限制地增加造成資本的急速擴張，而資本又絕不錯過任何有助升值或保值的機會，從而任何可被炒賣的工具都容易出現史無前例的價格高峰。
當然，房屋的重要性與其他用作資本增值的工具不同，因為前者承載社會作用，既可讓人有安身之所，建立穩定的生活；也有助人生規劃，如婚姻、生育等，對社會發展舉足輕重。因此，即使資本大舉進入各個市場，嚴重扭曲大量投資工具的價值，一般市民也會因為房屋的切身和獨特作用而尤其關注樓價的升幅。由於樓價高企的問題是自然需求和資本需求同時出現而產生的結果，所以筆者相信即使增加土地和房屋供應，在直至供應和需求達到接近均衡的狀態之前，由於自然需求未能得到滿足，資本需求仍然可以利用住房短缺以牟取暴利，因而樓價下跌的幅度未必太大(甚至更有可能繼續上升)，置業困難的問題在一段時間內還是難以根治。
資本累積速度快 針對資本將房屋市場撥亂反正
同樣值得關注的是，即使社會有力在一段較短的時間內大量推出土地及發展房屋，成功回應自然需求從而減少資本借機炒賣房屋及刺激樓價，資本作為一個擅長鑽營任何可以增值機會的載體，還是可以湧入其他市場，達致財富增長的目的，並為社會帶來另一種負面影響。舉個例子，假如資本從住屋市場撤走，也可以改為投資(或炒賣)同樣需求殷切的商廈及工廈市場。當商廈及工廈的價錢貴得令人難以負擔，便有可能減低企業在香港投資的意欲，進而拖慢經濟發展的速度和就業市場的機會；或是活躍在工廈的小型店鋪和其他從事非生產或消費活動的機構如藝術表演團體等，也有機會失去容身之所，從而限制這群工廈用家的事業發展機會。無論資本最終流向和衝擊香港任何一個市場，最終必然造成一個結果：擴大貧富差距。能夠透過資本影響市場的人，或是因為擁有獲得資本「寵幸」之投資工具的幸運兒，其財富便會拾級而上，進一步拉開與無產者的距離。
《二十一世紀資本論》的作者、法國經濟學家Thomas Piketty提出，資本主義的結構矛盾，可以化為一條簡單的數學公式，就是R＞G。所謂R，是指資本報酬率，而G則是經濟增長率，即是說資本投資帶來的財富，永遠較社會經濟增長帶來的財富更多和更快。所以只要擁有資本並進行投資，便能享受比無產者更大的經濟回報。香港作為一個外向型經濟體系，依重金融業支撐經濟，容許甚至鼓勵世界各地的資金進入香港從事各式各樣的活動，結果就是造成資本的極端膨脹。至於受薪的弱勢群體或無產者，無論如何努力上進都難以追上樓價升幅或者其他炒賣工具的價格。因此，改善住屋問題，除了開發土地增加房屋供應之外，還要推出針對資本的措施，透過壓抑資本增長以達致調節樓價的效果。
其實，政府並非對資本湧入住屋市場問題視若無睹。早在2010年，政府已經推出針對炒賣樓宇行為的「額外印花稅」，向購入單位後兩至三年內再次轉售的單位徵收相當於單位價值5%至15%不等的稅款(後來調升至20%)。在2012年，為了打擊海外買家和非個人名義買家的炒賣活動，政府推出「買家印花稅」，針對性地向這兩類人士額外徵收成交價15%的稅款。直至2016年，政府推出「加辣」措拖「從價印花稅」，除本地首次置業人士之外，不論單位以任何價格出售，所有買家都必須劃一繳交15%印花稅。
然而，即使政府多番推出打擊炒賣行為的額外印花稅措施，香港樓宇交投總量和樓價問題仍然沒有向好的方向進發。一方面，自2016年推出「加辣」措拖以來，除了當年的住宅單位交易較往年減少約1,000宗至54,700宗左右之外，2017、18和19年分別錄得約61,500、57,200及59,700宗，樓市過份活躍的買賣情況根本沒有改善；另一方面，採取減少炒賣措施以調節樓價的政策目標，同樣宣告失敗。在2016年至2019短短3年間，樓價攀升接近97%，反映相關政策未能達到壓抑樓價上漲的作用。
原本推動針對資本增長的政策，是最有利於控制樓價的做法。可是，香港現時的情況卻事與願違，究其原因，正是政府看出問題，但力度不足。無疑，政府以「需求管理」的思維打擊炒賣，理論上有助管理資本需求，從而減少社會對私人住宅的熾熱追求。然而，因為賣家，尤其持有物業時間相對較長的業主，在過去這段樓價急速增長的時期已經享受驚人的資本升值，並且在交易的過程中無須繳付懲罰性稅款；而擁有大量資本、尋求圖利機會的買家又在繼續看好私人住宅供應短缺下單位潛在的保值或升值的能力，願意繳納更多印花稅作投機或增值之用。這使買賣雙方都無懼任何政府的「辣招」，樓宇交易氣氛持續高漲，進而不斷刺激樓價。
由於房屋問題不僅源於供應不足，亦是資本霸權的問題，所以政府除了應該積極開發土地之外，還要推出針對和壓抑資本快速擴張的政策。而參考世界各地的例子，包括英國、德國、澳洲、加拿大、瑞典等，針對資本增長的最佳辦法就是開徵「資產增值稅」。以英國為例，不論是否國民，只要在當地從事資產買賣活動，如住房、租金、股票、債券、古董、珠寶等並獲取收益的話，便要向政府繳納一定稅項。而英國制度的特點，就是稅率會根據納稅人的收入水平及資產類型而有所不同。按照2020-21年度的計算方法，單身人士年收入在37,700英鎊或以下（約40萬港幣）只須繳納基本稅率，超過這個收入水平才須納入高額稅率。而因應資產類別，基本和高額稅率也有分別。非住屋的資產，包括鋪位、股票等，基本和高額稅率分別是10%及20%；至於所有非自住房屋，基本和高額稅率則分別是18%及28%。
住房與其他資產的增值稅率有所不同，正是顧及住房的社會作用，以更有阻嚇性的稅率抑制炒賣風氣，減低社會對置業困難的不滿及其影響。因此，香港政府除了應該開徵資本增值稅打擊資本霸權的同時，還應該額外設立「特別住房增值稅」。考慮到香港的私樓市場在20年時間裡出現翻天覆地的變化，要有效壓抑樓價，「特別住房增值稅」還要作出兩項特別調整：適用範圍涵蓋自住物業，且稅率不應低於30%。
「特別住房增值稅」應該涵蓋自住物業的原因有二。一，參考外國經驗，經常發現擁有多個物業的人會在出售其中一個名下物業前，向相關部門申請改變自己常住地址，令出售物業變成所謂的自住物業，逃避繳納稅款。二，部分賣家善價而沽，是為了換取現金另外購置一間更加心儀的單位，亦即所謂「樓換樓」。當然，筆者絕對支持任何具備經濟能力的人士改善居住質素，但是「樓換樓」同時製造一個社會問題，是他們本身已經擁有自住居所，但是因為出於改善居住質素的原因而繼續尋求更好的置業選擇，令市場供求失衡的問題更見惡化，為未能上車的市民帶來更大的困難。更甚的是，大部分「樓換樓」的人士，都是追求比現有單位更大更好、亦即價錢更高的單位。當一個人進行這種行為，對樓市可能影響不大，但是如果一班人放眼比自己持有的物業更加昂貴的單位，就會形成漣漪效應，持續推高樓價。
當所有住房買賣都受到「特別住房增值稅」的規限，賣方過去一段時間累積的物業升值便會大打折扣。由於轉售物業後無法獲取較多的回報，便可增加其換樓的難度，減低賣家出售單位的意欲及刺激樓市的幅度。如果賣方想維持原有升值水平所帶來的利潤，就惟有將物業加價出售。然而，現時的樓價水平已經處於瘋狂的狀態，如果進一步提升價錢，加上購入物業需要繳納額外印花稅，相信絕大部分出於尋求資本增值的買家在衡量潛在利益與成本後都會望門興嘆。即使有買家選擇入市，但基本上單位已經失去再度出售的潛力。如果私人樓宇變得「有價無市」，加上預期未來政府大量開發土地和興趣房屋，則樓價穩步回落之日不遠矣。
無疑，有關做法會大幅減少交易，從而衍生兩種情況。一，因為市場供求同時下降，有意置業的人士，尤其首次置業人士的「上車」難度大增。二，資本作為一個擅長把握機會的工具，自然會放棄炒賣以追求資本增值的形式，改為出租單位圖利。可以預見，在住屋供求關係接近均衡之前，由於買方，特別是源自自然需求的買方，因應較難置業而轉向尋求租屋，於是與只能選擇出租單位圖利的業主一拍即合，使租務市場變得熾熱。有見及此，除了透過特別住房增值稅改善樓價問題外，還要推出工聯會及不少民間團體呼籲多時的租務管制避免租金飆升，保障租客。
最近，劏房租務管制研究工作小組提交報告，建議包括規定所有劏房業主必須與租客簽訂「標準租約」、保障租客有權續租一次以享有在同一單位的4年租住權、租金加幅上限為15%等等，以加強保障劏房租戶的權益。然而，如果預期租務市場將會升溫，其實有關保障建議可以擴大及涵蓋至非劏房單位，讓所有不同單位類型租客都能夠以合理的價錢享受相應的居住環境。
筆者認為，香港可以參考紐約或德國的租務規管模式，加強保障租戶的權益。前者的做法是推出「租金穩定機制」，成立「租金指引委員會」，就著排污費及水費、保養維修費用、利率、生活開支、單位供應量及空置率等綜合因素，每年公佈及調整樓齡較大的單位租金水平一次。至於後者的做法，就是要求各市各區設立「參考租金」數字，而任何業主和租客簽訂合約時的租金水平不得超過該市或該區「參考租金」的20%。假如個別城市認為當地出租單位供應緊絀，則可援引「租金煞停機制」，將租金上限設在「參考租金」的10%。
不論設立「租金指引委員會」抑或制訂「參考租金」，都是將釐定租金的權力，從市場或業主手上取走，交由公權決定以避免租金開天殺價的有效辦法。過往，不少經濟學家都質疑租務管制會導致業主的成本增加而選擇不再出租單位，減少市場供應，反而對有需要的租客造成不公。然而，租務管制和資本增值稅(以及特別住房增值稅)應當是相輔相成，不可或缺。除非業主願意丟空單位不賣不租(但是其實仍然可以透過物業空置稅逼使其兩擇其一)，否則當他們明白炒賣物業並不是一個可行的資本增值方法，就只能接受規範較多、傾向保障租客的租務管制條例，因而市場上的出租單位不會減少，更不會對需要租房的人士帶來太多不便。
結合資本措拖與增加供應的方法 融合房屋與「資本餽贈」的概念
當然，任何打擊資本的方法，目標主要是收窄貧富差距，減低不勞而獲地、透過累積資本作為主要收入的發展模式對依賴勞務收入人士的影響，建立一個公平公義的社會。由於打擊資本主要針對因資本需求而衍生的問題，不能滿足社會對房屋的自然需求，所以壓抑資本的措施只能視作解決房屋問題的過渡性方法，或是其中一個基本條件。誠如會長吳秋北所說，增加房屋供應才是長遠解決房屋問題的不二法門。當我們談論增加房屋，必須結合資本特點和社會需要兩種角度，掌握資本增值的速度總比經濟發展為快的長期定律，讓更多市民擁有作為資本的物業，方可在解決房屋短缺的同時，避免再次發生因為資本急速膨脹和分配不均而造成的置業及其他社會問題。
上文提到的法國經濟學家Thomas Piketty在前年出版的新作《Capital and Ideology》（暫譯：資本與意識形態）提出「資本餽贈」(Capital Endowment)的概念，認為西歐、美國、日本等富裕國家的雖然有著出色的經濟發展水平，人均資產達到20萬歐元，但是，這些亮麗數字的背後，其實蘊含著極端的社會不公，因為社會財富高度集中在財富最多的10%人民手上，而排名50%後的群眾，其財富則遠遠不及平均數字，進而「影響他們參與經濟和社會生活」。為了扭轉財富分配嚴重不公的情況，Piketty提議這些國家應該以人均財富60%為標準，向合資格的25歲或以上的公民提供12萬歐元（120萬港元）作為「資本餽贈」，讓他們在相對平等的機會和環境下自行決定如何利用這筆金錢，如置業、創業等等。
其實，Piketty的觀點正是了解資產分配不公才是貧富差距日益擴大的主因。只有讓每個人都得到擁有資本的機會，即是俗語所謂「第一桶金」，讓人透過適當的投資發揮資本增長較快的特點達致財富增值，才有望改善貧富懸殊及社會不公的問題。套用這種觀點在香港房屋問題身上，既然房屋也是一種資本，在考慮如何規劃及興建房屋時，除了應該顧及市民的住屋需要和實際能力，亦要有助獲得房屋的人拉近貧富差距。房屋，與現金或其他資產一樣，其實都可被視為「資本餽贈」的一種形式，從而給予市民可以增值的資本和安身的居所。因此，當考慮到房屋應該具備資本的特性時，便可以引伸出香港需要的房屋策略，就是建立一套以資助出售房屋為主的發展模式。
社會不少團體和人士都認為增建公屋是解決住房問題的最佳辦法，不過，從資本的角度出發，公屋肯定不是對資產貧窮人士最有利的政策。無疑，公屋租金廉宜，不論公用或是私人地方維修改動也有政府一力承擔，對基層市民而言確是方便、實惠。然而，公屋一方面能夠讓基層市民舒緩住屋負擔，一方面其實也要他們付出相應的代價，就是住戶永遠只是租客，不能擁有、轉售或隨意轉讓單位。換言之，住戶不能把公屋單位作為資本，享受資本增值的好處。雖然公屋制度本來就是服務資產貧窮的市民，但是很諷刺地，公屋制度正正讓資產貧窮的問題一直延續。當包括房屋在內的各樣資本價格一路上揚，除非公屋住戶省吃儉用，加上擅長理財和投資而累積大量非物業資本(但是試問收入和教育水平相對較低的公屋住戶有多少人能做得到？)，否則資本匱乏或資本相對不多的公屋住戶便難以追上有關幅度，使社會財富分配存在極大的差距。
因此，不難發現，對住屋問題怨氣最大的群體，正是包括許多公屋住戶的第二代在內的夾心階層人士。因為只要公屋戶主規行矩步，尚且可以在其單位頤養天年。可是，沒有繼承權利，而且資本不多甚或根本沒有資本的公屋二代，便要面對「自立門戶」的考驗。問題是，社會嚴重缺乏與公屋二代或夾心階層人士收入和資產水平相適應的房屋配套。假如他們申請公屋，便要面對十分嚴苛的申請要求，因為一人單位每月入息上限僅為$12,800，在最低工資的保障下，即使從事低技術、低學歷工種的草根僱員恐怕也難以符合。就算以家庭為單位提出申請，3人家庭的入息上限也不過是$24,410，即是夫婦其中一人很有可能須以兼職為生或是放棄事業，為求磚瓦蓋頂而被逼犧牲，忍受較差的生活質素。至於租住私樓或購買物業，在租金和樓價都不斷上漲下，也明顯與夾心階層的經濟條件脫節。最終，這群無產的夾心階層，便面對著最為嚴峻和逼切的住屋問題。
根據政府統計處的資料，收入介乎$10,000至30,000的打工仔女，佔整體勞動人口超過一半。既然這些市民大多無法申請公屋，更加難以奢望購買私樓，惟有兩個方法可以協助他們扭轉困境。一，大幅放寬公屋的申請資格，讓夾心階層也可租住；二，提供資助出售房屋，包括居屋、首置上車盤等，讓其以合理的價錢得到居所。然而，正如上述，第一個方法存在用家無法擁有房屋作為資本的問題，導致住戶的財富難以追上社會財富發展的步伐。而非戶主在跳出原有單位後，在缺乏龐大的資本和豐厚的收入下，便會容易陷入置業困難的煩惱。因此，最理想的房屋政策，就是著力發展以資助出售房屋為主的建屋策略，利用政府對房屋的補貼及讓市民擁有房屋及其資本意涵作為「資本餽贈」，讓有住屋需要的市民能夠以可以負擔的價錢享受私人居所，並為其帶來資本及資本增值的可能，達致社會財富再分配的效果。
雖然筆者建議政府發展資助出售房屋，但是並不代表現時資助出售房屋政策完好無缺。事實上，資助出售房屋的定價與私樓市值掛勾的做法，在現時沒有強而有力的樓價管理措施下，私樓價錢一路攀升，最終結果就是變相抬升資助出售房屋的售價。雖然特首林鄭月娥在2018年提出修訂居屋定價機制，改變居屋以市價7折出售的慣例，一度將折扣比例定在52折和6折，但是仍然對夾心人士置業和供款帶來沉重的負擔。例如2018年開賣、位於啟德的啟朗苑居屋，新折扣下每呎價錢近$9,700，而最新一期的居屋如鑽石山啟翔苑的呎價亦接近萬元，實在超出不少夾心人士的負擔水平；至於被視為居屋與私樓之間的新一個置業階梯、首置上車盤煥然一期，呎價更加高達$13,000，相信即使是部分中產也會對住屋開支感到吃力。因此，政府除了應該加建資助出售房屋之外，也要重新設定資助出售房屋的定價模式，與市價脫勾並以成本價或成本價加上少許利潤作為售價，才能真正迎合市民的真正住屋需要。
雖然筆者強調資助出售房屋的重要性，但是絕非代表反對興建公屋，而是鑑於公屋嚴格的申請門檻和欠缺累積資本的能力，它不應該被視作解決住房問題的首選。不過，社會仍然存在部分收入處於「赤貧」狀態的市民，未必具備足夠能力負擔置業及其他相關開支，因而對公屋有較大偏好。故此，即使在資助出售房屋為主的發展模式下，公屋依然扮演著不可或缺的角色。政府近年改變新市鎮的房屋發展比例，公營及資助房屋與私樓比例由64比提升至73比，但是佔據7成的公營及資助房屋之間的比例，其實沒有一錘定音的說法，仍有可以調整的空間。如果根據以上的建議，佔較大比例的房屋類別就不應是如社會部分人士及團體所倡議的公屋。
誠如新馬克思學派的美國社會學家David Harvey所說，「資本的累積與悲劇是同時出現的」。樓價急升造成置業困難是因為資本，貧富懸殊愈趨嚴重也是因為資本。所以，任何針對資本的措施，不論是對資本徵稅，抑或增加資本(房屋)的供應和完善分配，都是應當採取而且必須同時執行的策略。唯有對過剩的資本窮追猛打，我們才能實現社會穩定公平，安居樂業的目標。
