加息在即 港息口前瞻

踏入虎年，祝願大家身體健康、虎虎生威、虎年行大運！

日前美聯儲議息結束出爐，雖然基準利率仍然維持於0%至0.25%區間，但相信零息時期將很快過去。美聯儲主席鮑威爾於會後表示，未來或將有三大措舉，分別是（1）計劃3月停止買債、（2）不排除其後每次會議加息、（3）或於加息數次後開始縮減資產負債表（縮表）。

是次美聯儲切實地釋出「鷹」派言論，相信何時加息只屬時間問題。由於美國物價指數創近40年最大漲幅，現時通脹率已遠高於2%局方指標。聯儲局觀點由鴿轉鷹，鮑威爾亦表示必要時年內或將多次加息，並提早縮表，以應對高通脹。參考上一次「收水」時序，由2014年1月至10月歷時9個月，相信是次量化寬鬆規模比以往更大更急，「收水」及加息的速度將比上一回更快，加上通脹以及其他經濟數據支持，筆者認為加息周期有機會於3月便開始。

至於香港方面，筆者認為年內將會發生兩項變化，分別是（1）銀行體系結餘將逐漸減少，及（2）拆息將緩緩地上揚。

金管局為應對美聯儲未來的加息及縮表行動，早前已預先吸納部分市場的流動性以穩定港滙，先後共增發1,200億元外匯基金票據，現時銀行體系結餘已由高峰多達4,575億元的歷史新高，逐步回落至現時約3,575億元。然而筆者認為，現時增發票據的規模仍不足以收緊港元流動性，對按市影響不大。

此外，由於正值農曆新年，市場資金壓力有所增加，使拆息再度上揚。1月31日的一個月銀行同業拆息（HIBOR）已升至0.2厘。不過，筆者料首季的一個月拆息仍將維持於0.4厘以下，H按實際按息將維持於1.7厘以下，仍屬歷史偏低水平，對使用H按計劃供款的人士影響輕微。

參考上一輪加息周期，美國加息9次達2.25厘，香港才加息1次為0.125厘。相信香港銀行體系結餘大幅回落至1,000億元以下水平，銀行才有機會考慮加息，料年內發生的機會不大。

筆者冀望新一年疫情盡快消退，屆時樓按市場將有望受到經濟復甦、低息環境持續、新按保政策加持等因素加持而「價量齊升」。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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自2009年起，金管局推出多次逆周期措施，針對不同物業種類、樓價、以及不同階段及背景的置業人士，可承造的按揭成數、入息要求、稅項亦有所不同。對於置業新手來說，按揭學問易學難精，加上按揭金額龐大，稍一不慎可能令置業過程變得困難重重。今回筆者集中為大家講解銀行衡量按揭申請人入息的兩項標準，分別是「供款與入息比率」及「壓力測試」。

「供款與入息比率」（Debt-To-Income ratio，DTI），是指每月按揭供款與每月入息的比例，例如每月按揭供款為$20,000，每月入息為$40,000，供款與入息比率便是50%。

而「壓力測試」，是金管局對銀行的風險監管措施，要求按揭申請人在按揭息率增加3厘的情況後，供款與入息比率不得高於一定百分比。

對於首置、自用及主要收入來自香港的申請人來說，供款與入息比率為50%，而壓力測試基準為60%。試舉例，假設陳先生月入$40,000，購入800萬物業，承造6成按揭，供款30年，以按揭利率2.5厘計算，每月供款為$18,966，通過供款與入息比率的月入需達到$37,932；如要通過壓力測試，月入則需要提高至$45,423，因此陳先生的入息未能達到壓力測試標準。

如遇上入息不達標的情況，借款人可嘗試以下的解決方法：

一）尋找家人作為按揭擔保人。將家人收入一併計算，以增加借貸能力，擔保人宜有穩定收入、沒有負債及沒有按揭在身。但亦要留意，若未來擔保人打算置業，按揭成數、入息限制將更為嚴謹。另外，如借款人拖欠供款，擔保人亦有責任負上債務。

二）更改按揭成數或年期。降低按揭成數或增加年期可令每月供款減少，從而更容易通過壓力測試。不過，如買家降低按揭成數，意味需要增加首期資金；而增加按揭年期，則會令整體利息開支有所上升。

三）選擇「新按保」或「定息」按揭。若借款人能夠通過供款與入息比率，但未能通過壓力測試，在「新按保」政策中，借款人可選擇另加保費，以50%的供款佔入息比率免壓測上會。此外，由於定息按揭計劃已穩定特定年期的息率，因此無須通過壓力測試，只須符合供款不超過入息50%即可。

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