自財政預算案中推出「波叔Plan」，將按揭保險的樓價上限放寬至1,920萬元，不少首置及換樓人士亦受惠其中。然而，按揭學問易學難精，措施時有改動，針對不同人士的按揭要求亦不盡相同，要如何避免「踩雷」？想知自己可買到什麼類型的物業、負擔能力多少，事前「識計數」很重要！筆者建議大家於置業前，善用網上「按揭計算機」及先了解「最新按揭措施」，避免上車「觸礁」。
筆者曾遇上不少客人，由於不熟悉最新金管局的按揭措施，錯誤計算自身負擔能力而失去預算。例如筆者曾經收到客人A先生查詢，他打算購入一所樓價750萬元的住宅物業，並以「首置」身份承造9成按揭，供款30年，壓力測試要求原為$67,070。但細問之下發現他名下有一個未供完的車位按揭，此情況下A先生雖然仍可申請9成按揭，但由於有其他按揭在身，供款佔入息比率及壓力測試要求將由50%/60%下降至$35%/45%（雙重按揭及較金管局正常所容許的最高按揭成數超過20個百分點），壓力測試要求即時大增。在A先生的入息不足情況下，他需要增加擔保人協助通過壓測。
坊間網上「按揭計算機」五花八門，但部份功能上未夠全面，而經絡按揭轉介的「按揭計算機」操作簡單易明，自「波叔Plan」放寬按揭保險的樓價上限，經絡「按揭計算機」已立即作出更新。現時客人只需輸入樓價、按揭成數、年期及利率等簡單資料，即可輕易計算出每月供款、壓力測試等要求，更可現合自身條件選擇不同選項，例如是否首置、香港永久性居民等，計算出精準的置業開支及負擔能力等，更輕鬆掌握預算，深受置業人士喜愛。此外，經絡網頁內更詳細列出「最新按揭措施」、「按揭保費表」、「印花稅收費表」等實用資訊，預算多少一目了然，不怕計錯數。
疫情襲港，客人盡量減少外出機會，網上申請按揭的需求大增。現時經絡除了更新「按揭計算機」及「最新按揭措施」外，更可直接於經絡網頁上申請按揭。客人只需於網上填寫按揭申請表，並利用經絡API技術，按揭申請可直接傳送到心儀的銀行，一切經由網上辦理，更方便、安全、快捷。有需要時更可即時聯絡網上真人客服或致電熱線，經絡按揭專員會為您詳細解答按揭疑難。
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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦
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上回筆者談及「波叔Plan」將高成數按揭的樓價上限擴大至1,920萬元物業，可避免樓市交投中出現「斷層」，有利換樓市場的運轉，並有助疫下穩定樓市。而筆者經常收到客人查詢，表示按揭保費表很複雜，不知應預算多少，今回將集中講解按揭保費的計算方法以及注意事項。
根據金管局規定，銀行只能承造6成按揭(1,000萬元以下物業)或5成按揭(1,000萬元或以上物業)，高出規定的按揭成數需由買家支付額外按揭保險費，並由按揭保險公司作擔保。根據香港按揭證券公司網頁內的保費表共分為5個，很多人都不懂分辨，簡單來說，表一及表二適用於600萬港元或以下的物業（即原有計劃）；表三及表四適用於1,200萬港元或以下的物業（即修定版的林鄭Plan）；表五適用於1,200萬港元以上至1,920萬的物業（即擴大範圍的波叔Plan）。買家同時需根據額外借出的成數決定使用哪個表格，而保費亦會因應按揭成數、年期及保費支付方式而有所不同。
試舉例，假設購入1,000萬的物業，原本銀行只可借出5成按揭，而買家打算申請9成按揭，並承造H按30年按揭，保費將選擇一次付清。由於1,000萬物業屬於表三或四，而額外借出的成數為50%以上至90%，因此應根據表四內的保費計算。H按（浮息）、9成按揭、30年、一次付清的保費率便應該是5.29%(佔貸款額百分比)，即貸款額900萬元X5.29% = $476,100。47萬元的保費金額龐大，然而按揭保險公司會根據客人的條件，提供保費折扣優惠，折扣率最高可達65%。因此如借款900萬元，折扣後的保費可縮減至$309,465，大大減輕了置業開支。
除此之外，借款人亦可選擇將保費一次付清、加借於貸款額中或每年支付，前兩者均可享有折扣優惠。要注意的是，若選擇加借於貸款額中，即貸款額亦會隨之上升，每月供款及壓力測試要求亦會增加。
另外，按保公司還提供另一項優惠，就是3年內退保，可獲得部份的保費退還。首年申請保費退款，可退回已繳按揭保費之40%、2年內退25%、3年內退15%。然而，借款人須於期間內將按揭成數降至6成按揭(1,000萬元以下物業)或5成按揭(1,000萬元或以上物業)以下，或直接出售其物業，俗稱「甩按保」。
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