內地近日樓市好熱，好多城市都出現排隊買樓的現象，我和內地發展商朋友傾起，他們都感到好很「驚奇」，話去年內地樓市還是「死吓死吓」，這兩個月就突然炒起，市場反轉得很快。
表面看中央去年底定出樓市去庫存政策，今年初為買樓減契稅(類似香港的印花稅)，又將首期的比例最低降至20%，這些政策都有利樓市回暖。但發展商朋友話，真正谷起樓市的原因是內地銀行對買樓貸款鬆手了很多，現在借錢買樓很容易，炒樓亦很容易，再加上一些貸款槓桿工具，吸引了不少資金入市炒樓。
他說內地有很多「炒房團」，即是十個八個人集合資金，大家簽好紙，講明合作炒樓，甚至講清楚有幾多利潤就套現離場等等。個別地區首期搞到好低，他們在瀋陽的樓盤，就見到大學生可以零首期買樓。
我心想「零首期」這麼誇張？一查之下，發覺確有其事。首先是銀行貸款本已手鬆，這主要有中央政策支持。人民銀行行長周小川本月初在G20記者會上，明確承認了對樓市加槓桿的政策調整。周小川話，現在中國很多人仍有很多沒有房子，比照其他國家的房屋貸款在總貸款中，佔近50%的比例，而中國目前的房貸比例還不到20%，房貸按理應該有一個大力發展的階段。我相信中央借放鬆房貸頂起樓市，借此刺激經濟。
其次在正規房貸放鬆之餘，其他界外貸款也在增加槓桿，最典型的就是「首付貸」。所謂首付貸很多是由地產代理提供，也有發展商或網上金融機構做這種業務，例如買樓者是買第二套房，按規定本來要付30%首期，但透過再借一個首付貸，可再借20%，利息低至5.5厘，即是實質上只需10%的首期就可買樓。地產代理賣樓賺佣，有更大動機借出首付貸，增加成交谷數。極端的例子就是借出20%首付貸，讓本來也只要付20%首期的第一套房買家，用「零首期」買樓了。細看首付貸的性質，和去年令內地股市炒風大起的「場外融資」一樣，都是加大炒作者的槓桿。
內地谷樓市的政策，本來是想谷起三、四線城市的樓市，以清理這些城市的巨大樓宇庫存，但客觀上卻先谷起北京、上海、深圳等一線城市的樓價，令樓市迅速火熱起來。
不過樓市急促加槓桿的狀況，即使是內地高官也出來示警。現在國內在開「兩會」，全國人大代表、重慶市市長黃奇帆在重慶團指出，如果聽任當前一些地方的房市高槓桿，將會是另一場金融災難。
黃奇帆直接將樓市和去年的股市比較，他指出當前國家在去政府債務、去金融系統內部的各種槓桿，但房市就有一些融資項目有高槓桿，比如有一些房產商或中介公司，他們給購房者提供首付支持，向買房者提供10％到20％的首付貸款，實際上就使得買房的人變成零首付或者5％到10％的首付。美國次貸危機的源頭就是零首付，中國房價也就沒頭沒腦地一兩個月、三個月暴漲了30％、50％。他認為這和去年股市高槓桿造成由上證綜指從3000點到5000點的後果是一樣的。
中央去頂樓市催谷經濟，本來無可厚非，但變成大加槓桿去熱炒，若不及早防範，好容易和去年股市一樣，炒幾個月就爆煲。
盧永雄
