「波叔plan」後2個月 按保申請創新高

財政司司長於今年2月23日所發表的《財政預算案》中，宣布修訂香港按揭證券有限公司的按揭保險計劃樓價上限（即「波叔plan」），可申請最高九成按揭貸款的樓價上限由800萬元提升至1,000萬元，最高八成按揭貸款的樓價上限由1,000萬元提升至1,200萬元，另外1,200萬元以上至1,920萬元的合資格物業，按揭成數最高為五至八成，上限為960萬元，讓置業人士有更多的選擇，並以較低的首期上車。措施迄今推出後已滿2個月，當中成效如何？

香港按揭證券有限公司最新資料顯示，3月份新批出按揭保險計劃貸款宗數為3,992宗，按月大增62.3%；金額為237.34億元，按月大增74.3%。另外，金管局早前提交的立法會財經事務委員會文件，顯示今年截至4月20日，按證公司共批出約12,500宗按揭保險計劃申請，當中1,160宗屬2月「波叔plan」後新適用範圍下的個案，而獲批的申請中，超過九成為首次置業人士。

根據經絡按揭轉介研究部資料顯示，「波叔plan」推出後首2個月（22年2月23日至4月22日），透過經絡按揭轉介申請按揭的客戶當中，涉及按揭保險計劃的申請個案佔整體個案的33%，對比放寬措施前2個月（21年12月23日至22年2月22日）增加8.4%，並創下有紀錄以來新高。以樓價劃分，在申請按揭保險計劃的個案中，樓價1,000萬元或以下物業的佔比為83%，其餘比重則增加在1,000萬元以上物業，樓價介乎1,000 萬元以上至1,200萬元或以下物業的佔比為11%，1,200萬元以上至1,400萬元或以下物業的佔比為4%，1,400萬元以上至1,600萬元或以下物業的佔比為1%，即千萬元以上物業佔整體按保申請個案中，由放寬措施前的0%急增為17%。筆者認為，申請按揭保險計劃的個案比例創紀錄新高，當中1,000萬元以上的物業表現十分突出，反映「波叔plan」加快中高價物業的流轉，並促進換樓市場的交投。

疫情進一步回穩，樓市亦顯著復甦，近月透過經絡按揭轉介申請按揭的宗數按月升六成。而近日發展商開始積極推出新盤，市場積壓多個月的購買力釋放，加上「波叔plan」協助下，相信可吸引更多人以高成數按揭置業。不過，本港經濟仍未復甦，有意選用高成數按揭入市，建議不要借太盡，事前應作出風險管理，仔細評估借貸風險以及收入是否穩定。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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上回提及近日播放的靈異電視劇，講述一棟舊式大廈不斷發生靈異事件。現實中如購入到鬧鬼單位，想必令人十分「閉翳」。筆者今回將解說這類型的物業—「凶宅」以及其按揭申請須知。

凶宅雖為另類物業，一般令人忌諱，但「百貨應百客」，有人避忌則有人喜歡，近年凶宅市場轉手獲利的個案不時出現。以近日一宗凶宅成交個案為例，某大型屋苑一個三房單位，多年前曾發生一宗倫常雙屍命案，業主原本放售1,300萬元，最終以980萬元，以市價七折成交。買家為外區用家，因居住需求，加上價錢相宜，即使知道單位為凶宅仍願意承接。而單位雖然打折放售，但業主於帳面上仍獲利逾四成。由此可見，某些凶宅有價有市，承接力不容忽視。

申請凶宅按揭亦有需要注意的事項。首先，銀行審批凶宅按揭會較為謹慎，甚至有機會拒批其申請。銀行事前會先委託估價行評估物業，每間估價行會根據其內部數據庫，以及透過翻查新聞，從而判斷單位是否為凶宅。如確認為凶宅後，銀行及估價行會了解事件的嚴重程度，並推算單位的價值以及承接能力，從而決定最終估值以及批出的按揭成數。而凶宅在法律上沒有劃一定義，泛指單位內曾發生自殺或兇殺等非自然死亡的個案，各銀行及估價行對凶宅的紀錄及審批結果或有存異。如想避免購入凶宅人士，可向大廈管理處職員或地產代理查詢，根據地產代理監管局《操守守則》，地產代理有責任向買家透露物業是否為凶宅。此外，買家亦可參考網上非官方地產資訊網，初步了解物業是否為凶宅。

凶宅價錢相宜，如地段位置優良以及升值潛力大，亦會成為部分上車或投資客的搶手貨。對於有意入購買凶宅人士，筆者可提供三個小貼士。第一，凶宅市場需求始終較窄，遇上心水單位，建議不妨大膽還價。第二，如單位於近期發生事故，「凶」的程度十分猛，買家就要有心理準備，銀行或會大幅減低其估值、調低可承造按揭成數以及調高按揭息率，最壞情況甚至會絕批其按揭申請。第三，買家可先尋找多間銀行進行初步估價，或尋找大型專業轉介公司幫忙，以便計算以及準備足夠的首期資金。

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