區永華：舊樓收購市場 10年來最艱難

近年來，舊樓收購市場處於低潮，有「收樓大王」之稱的田生地產主席區永華指出，隨着十年前辣稅一推，令成本大為增加，市場整體收樓量至今暴跌八成，十年以來最差。再者，手握尚方寶劍的市建局，加入市場競爭，頻奪走收購中地盤，不但令田生輸金錢兼輸時間，更削弱整體市場收樓能力。

區永華表示，相對十餘年前，隨着樓價急升及發展成本增加，小業主及發展商，兩者從收樓「獲利」皆減少，「以往小業主賣一層舊樓，足夠買入兩層樓，輕鬆地一層自住，另一層收租，現時只能勉強換一層樓而已，發展商亦計不到數，未能付出更高價格。」

市建局。網上圖片

小業主發展商「獲利」減少

他指出，十年來，市場最大改變，就是辣稅（買家印花稅）出台，一個本來收購價十億的地盤，變相要支付十三億（須額外支付相等於樓價三成的釐印費），此新增的三億，不能當樓按向銀行貸款，收樓歷時動輒逾十年，儘管拆樓時可取回辣稅，惟期間支出沉重，令發展商大減意欲。

儘管近期市場焦點，放在強拍門檻有機會由八成降至七成，區永華卻認為作用不大，「門檻高，我們勤力跑多幾趟，最終有機會成功。」他說，靠努力，可以將一幢舊樓業權齊集至八成，辣稅帶來的困難，卻是牢不可破。

除了門檻外，強拍程序冗長，亦是問題，未能解決釘子戶拖延時間。「市場有極不公平現象，一些善良大叔，每呎收購價一萬五千元，沒有他們的支持及貢獻，整個地盤根本無望開展，無望成功，釘子戶則趁機謀暴利，堅持每呎索價二萬五千元，否則翹起整個項目。」

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他說，即使在強拍批出後，財團亦往往數年後才得以開展工作。「一幢舊樓三百伙，重建後提供一千伙，收樓後，此三百伙住戶要另覓居所，一千伙供應遲遲未到位，只因有釘子戶或小業主，看中發展商收樓支出沉重，千方百計缺席審訊，將時間拖延，務求買方妥協。」

強拍程序冗長拖慢供應

他建議，既然強拍已批出，在雙方漫長拗數期間，交吉及拆樓等工作應盡快開展，款項則留法庭或律師樓，或「多除少補」先付予被強拍一方，直至洽商有共識時清付尾數，不要讓整個地盤停頓着在等待。

身為龍頭，田生作大規模收購，旗下跟進中項目，一直維持約五百個水平，然而，近年來，市建局強勢介入，令田生功夫白費，土瓜灣、九龍城大型舊樓地盤，甚至在田生向小業主支付訂金後，臨門一腳被「搶」走，區永華疾呼：「市建局與民爭利，只會大大削弱整體市場的收樓能力，無助增加供應，對於急上車的用家，幫倒忙。」

市建局。網上圖片

他強調，事實上，市建局手握尚方寶劍，不需補地價，應該收購一些民間計不到數的項目，例如土瓜灣「十三街」鹹水樓，殘舊不堪、地積比用盡，才能改善市容，真正利民所在。

這是困難時刻從容以對

儘管這是困難時刻，區永華從容以對，只因他並不缺錢，他說，入行逾三十年，見盡九七後復甦之路漫長，時刻提醒自己審慎理財，「將借貸減至最低，可不借的，盡量不借！」因此，疫市下公司沒有裁員，十三個月糧等福利不變；現居於九龍區豪宅屋苑的他，亦即將「升呢」搬遷至獨立屋。

事實上，過往收購最火紅的年代，區永華更曾一度走上發展商之路，在九龍城全資收購兩個地盤，入則起樓，只不過隨後卻選擇沽售 （現址為銷售中的新盤瓏碧，及豪華護老院蔚盈軒），發展商之夢未圓，他認為莫須可惜。「當時實在太忙，始終收樓與起樓，運用的是不同的兩套技術及兩組人才，我們還是集中做好本業。」盡見他審慎一面，亦為他帶來疫市下的安穩。

田生區永華指政府推辣稅，市建局搶地盤，令私人收樓市場面對重重困難。

市建局行政總監蔡宏興表示，留意到社會就市建局財務狀況及「同區七年樓齡」收購政策有不少討論，其中有少數意見因不熟悉市建局收購政策，甚或存有誤解，面對舊區環境和樓宇雙老化問題，並非政府或市建局能夠獨力處理；檢討現時收購政策，亦不是有意見所指的「發窮惡」，而是以因時制宜、善用社會資源、維持市區更新長遠可持續性為大前提的正確處理方法。

市建局行政總監蔡宏興。資料圖片

蔡宏興在報章撰文表示，目前本港樓齡50年或以上的舊樓數目增幅已遠超公私營重建步伐，必須設法加快整體重建速度。他指出，市建局以舊樓市值加上津貼的「同區七年樓齡」計算呎價，明顯較私人發展商優厚，舊樓業主傾向等待市建局收購，而不願接受私人發展商的收購提議，令舊區更新嚴重延遲，或令私人收購成本上漲，造成土地及房屋價格上升的惡性循環現象。

巴士的報記者攝

蔡宏興以今年9月底，提出收購建議的土瓜灣明倫街/馬頭角道發展計劃為例，指出市建局收購呎價較項目附近舊樓住宅成交呎價高出一倍有多。

蔡宏興重申，繼續沿用現時收購補償政策，並在無持續行常「活水」、項目招標前期款項流入的最壞情況下，市建局現時400多億元淨資產將於未來5至10年用盡。他希望社會不同專業及持份者能夠理性思考及客觀討論；又說將透過不同渠道，加強與各界溝通。