2023年樓按市場預測（上）

2022年即將過去，這一年香港充滿不少艱難及考驗，年初爆發第五波疫情及嚴謹的防疫措施影響本港經濟，首三季GDP按年下降3.3%。樓市亦陷入冰封狀態，首11個月一二手住宅註冊宗數按年大跌38%，私人住宅售價指數更連跌5個月，重返2017年底水平，樓市可謂「價量齊跌」。因樓價下調，第3季負資產個案按季急增近9倍。另外，全球加息周期開始，美聯儲年內連續7次加息，本港亦3度上調最優惠利率P。展望2023年樓按市場，筆者作出了4大預測。

加息步伐最快下半年見頂 利率步入正常化

美聯儲於今年3月展開加息周期，年內已連續7次加息達4.25厘，香港銀行亦於9月開始加息，年內已3度上調最優惠利率P達0.625厘。是次聯儲局加息速度及幅度比以往更快更急，美國消費者物價指數（CPI）亦已連跌5個月至7.1%，但與目標2%仍有一段距離，而失業率偏低及工資仍處於較高水平，加上中美貿易，俄烏問題及疫情等打擊全球經濟活動，通脹預期仍充滿不確定性，料明年美國加息仍會持續，並以降低通脹為主。料明年聯邦基金利率或會升至5厘半或以上水平，聯繫匯率制度下，港美息口差距進一步擴寬，加上拆息如繼續維持高水平，銀行資金成本將驟增，本港最優惠利率P或於2023年增至6厘水平，實際按息將挑戰4厘，加息步伐最快於下半年便會見頂。按息雖或升至4厘，對比經絡客戶逾30年的平均按息4.89厘，現時的按息水平只是步入正常化，仍屬正常水平。

寄望樓市谷底反彈 現樓及樓花按揭恢復正增長 宗數有望升一成

今年本港經濟受新冠疫情影響而持續下行，加上加息陰霾下，樓市跌勢不斷，發展商推盤步伐亦受阻，下半年多個新盤銷售未如理想，二手交投同樣疲弱，從而影響按揭市場。今年首11個月現樓及樓花按揭宗數為77,450宗及3,895宗，預計整年現樓及樓花宗數達82,450宗及4,145宗水平，按年跌19.6%及30.6%。防疫政策放寬後，明年經濟能進一步改善，加上通關在望等因素刺激樓市，有助發展商加快推盤步伐，樓市有望「疫後重生」，料明年現樓及樓花按揭宗數先見平穩後恢復正增長，全年有望按年升約一成至91,000宗及4,600宗水平。

下回筆者將繼續講解2023年樓按市場的另外兩大預測。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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美聯儲年內最後一次議息會議結束，宣布加息0.5厘，聯邦基金利率由3.75厘至4厘，提升至介乎4.25厘至4.5厘，聯儲局年內已連續7次加息，共已加4.25厘。

回顧是次美國加息周期，事件源於2020年3月份新冠疫情對全球經濟帶來重大衝擊，美聯儲宣布實施量化寬鬆貨幣政策（QE），推動美聯儲資產負債規模快速擴張，而是次量化寬鬆規模比以往更大更急。到2021年3月份，美國消費者物價指數（CPI）受多種因素影響而開始急速上漲，通脹壓力持續攀升，儘管通脹升溫，但美聯儲官員認為這只屬短暫現象，並認為未需要提早加息。到該年10月CPI已達到6.2%，美聯儲於該年11月份宣佈縮減購債規模。

今年2月份，疫情及外圍局勢對全球經濟造成重大困難以及不確定性，CPI繼續上漲並達到7.9%，美聯儲開始關注通脹風險，最終於3月份及5月份宣佈加息0.25厘及0.5厘，並停止增加購債。但美國通脹並未因是次加息而下跌，今年6月份攀升至9.1%創近41年新高，加上疫情以及外圍局勢緊張，對全球經濟造成重大困難以及不確定性，透過加強加息去抑壓高通脹是勢在必行，因此美聯儲於該月開始大手加息0.75厘，其後7月份、9月份及11月份亦繼續加息0.75厘。期間美聯儲主席鮑威爾於年度全球央行會議發表強硬的演說，對壓抑通脹的決心表現出「鷹派」強硬態度，並稱「高息會持續一段時間，以直到通脹受控」，並強調「歷史記錄強烈警告，不要過早放鬆政策」。

首階段4次連續大手加息後，11月份CPI連跌5個月報7.1％，低於市場預期。而美國財長耶倫早前表示，除非出現意外衝擊，美國通脹預計會在2023年大幅下降。現時進入第二階段開始放慢加息步伐，加息幅度收窄至0.5厘，但仍與通脹率目標2%仍有一段距離，加上中美貿易，俄烏問題及疫情等打擊全球經濟活動，為通脹帶來不確定性，筆者預料明年美國加息仍會持續以降低通脹為主，料明年聯邦基金利率仍有機會升至5厘半或以上水平。

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