啟德土地的前世今生

近日政府公佈多幅興建簡約公屋的土地選址，其中的啟德新發展區地皮會撥作興建超過1萬個簡約公屋單位，該地皮原本是商業發展用地。建議一出，就引起部分發展商和區內居民反對。

發展商擔心引入簡約公屋，會影響區內形象，拖低樓價；區內市民除了擔心樓價外，亦認為可能有兩、三萬個居民入住，會影響區內交通。要了解政府為何會選址啟德，可以回顧一下啟德土地的前世今生。

啟德作為一個市區中心內的新發展區，可提供大量商業和住宅用地。政府早前推動的「起動九龍東計劃」，有意把啟德發展為「第二個核心商業區」。在樓市好的時候，什麼都會好，商業用地也好，住宅用地也罷，發展商都會爭相搶購，住宅地皮最高搶高至1.9萬元一方呎，地價驚人。商業樓宇由於九龍灣的供應較多，土地的需求較快見頂，結果是近年出現多幅商業用地「流標」的情況，主要是因為發展商入標的出價太低，政府就收回土地。

過去的一、兩年，由於疫情影響，商業樓宇租金下滑，以九龍東區為甚。在九龍灣的供應重災區，每呎租金跌至20元以下，相對於中環甲級商廈100元的呎租，相去甚遠。特區政府面對東九龍商廈供應過剩，也作出應變，申3將啟德的5幅商業地改為住宅用地，其中有三幅已經成功獲批，只外兩幅地正等候城規會批准。

由於樓價回落，手持啟德住宅用地的發展商也覺得勢色不對，在去年中，9家發展商組成了一個非牟利私人公司「啟德跑道區私人發展有限公司」，通過公私營協作模式，重新包裝跑道區地皮，並命名為Park Peninsula，希望提升跑道區的形象，提高土地價值，避免自己在該地段的樓盤受樓市下跌的影響太大。  

政府要覓地興建簡約公屋，讓輪候公屋的市民能夠有較好的短暫居所，啟德商業地就是很好的選擇。地皮處於市中心，對居民比較方便。照目前的市況，啟德的商業用地還有很長時間都不會推出市場。目前，啟德、九龍灣和觀塘的商業樓宇供應合共約290萬平方米，加上未來的供應，將會和中環的商業樓面面積看齊。區內商業地供應太多，有少許災味，未來要長時間消化。所以，政府借用啟德的商業用地興建簡約公屋，可能可以用5年，甚至更長的時間。

政府興建設施，往往易招區內居民反對，不要說像堆填區或者骨灰龕這類厭惡性設施，即使是公屋、臨時房屋、學校等等，由於有居民擔心會拖低該區形象，會影響到樓價，也有居民擔心區內人流增加會影響交通，自然會大力反對。然而，按啟德那塊地皮本來的規劃，本來要起大量商廈，本就會引入大量上班的人流，而相關的交通配套也包含在規劃當中，再加上簡約公屋的居民大部分都只會使用公共交通工具，少用私家車，而最大的交通需求主要是由簡約公屋區來往地鐵站的短途公共交通工具如小巴等。不會像私樓會有會有大量私家車出入，對附近交通的影響，會比想像中細。

至於對樓價的影響，就見仁見智了。由於簡約公屋不是永久性的，可能只會用5年或稍長的時間。退一萬步說，即使對樓價有影響，也不是長期的影響。

要政府不做事很容易，要政府破格做事很難。官僚思維本來就不做不錯，要政府突破現有的框框，多做一些事情去解決市民的困難很困難，因為做任何事情都會有爭議。啟德地用作簡約公屋，可以解決1萬戶，2、3萬人的居住問題，讓這些家庭的小朋友不用在劏房中成長，能夠帶來很好的社會效益。如果政府不使用啟德這塊商業用地起簡約公屋，可能只會讓它再曬5年、7年甚至10年太陽，一點社會效益也沒有。

盧永雄

香港和內地全面通關在望，最快可能會在2月6日實施。本週四（2 月2日），政府在會展會舉辦大型推廣香港品牌活動，政府高官、 行會成員、外國使節和商會代表聚首一堂， 為連串對內地和海外地區的宣傳活動揭開序幕。當然， 香港對外開放的前提是全面復常。

特首李家超周二表示，他在春節期間繼續與內地單位緊密溝通， 進展積極正面，他說「有信心很快可以達成全面通關」。 他期望很快有好消息公佈，包括取消核酸檢測要求、 增加開放口岸和取消過關人數限額等。 消息指港人最熟悉的羅湖口岸亦望很快會局部重開。

如果取消內地旅客來港的核酸檢測要求，便利了來港的內地客， 相信可以增加來港的人數。春節期間， 澳門的內地客流明顯比香港多。據旅遊界表示，由於澳門一房難求， 即使不是最頂級的酒店房間，高峰期要4000元一晚。

未來香港和內地全面通關之後，相信整個市面將會旺起來。 香港經歷疫情三年，香港本地的旅遊消費生意亦衰足三年。 今年將迎來大翻身，但也要留意香港疫後復常的瓶頸：

一、政治瓶頸。內地和香港實施第一階段通關， 可以說做得小心翼翼。內地沒有大幅放開內地人來港的簽證， 主要是怕來港人流太過熱烈，會逼爆香港的消費場所，惹起民怨。 回看內地春節期間出遊的人數，已恢復到2019年疫前同期的88 .6%，內地很多景區都人山人海，要實施限流措施。 內地旅客已有幾年沒有來香港，很多人都想來港旅遊購物， 要小心來港旅客過於踴躍， 香港反對內地旅客的政治聲浪會再度湧起。

香港人應該明白，香港這樣細小的地方，卻承托住高額的經濟總量， 如果零售機器不完全開動，香港人會「冇啖好食」， 要接受旅客復常的狀態。

二、人手瓶頸。這將是一個極其頭痛的問題。即使在疫情期間， 香港的勞工市場也相當緊張，去年12月，香港失業率只有3.5% ，而且是連續幾個月回落，各行各業都缺乏人手。 從低層勞工到技術人員都嚴重缺人。勞工短缺的原因有多方面，包括 1.疫情三年期間，有不少人提早退休或者轉做兼職， 脫離了全職勞工市場，要他們重新投入全職工作並不容易。2. 移 民亦減少了勞動力。過去一年多，有十多萬勞動人口移民離港， 造成了大約3%至5%的勞動力的流失；3. 大學畢業生不願意做 全職工作。越來越多大學生由於有家庭照顧，便追求享受自由人生， 只想半職或兼職工作，甚至想要有一個Gap Year（間隔年）長期外遊，導致投入勞動市場的人數大幅減少； 雪上加霜的是，香港人口老化，令到人手短缺的情況加劇。目前， 飲食行業已經感受到在人客較多的時候，侍應完全不足， 而這個情況未來恐怕會進一步惡化。

三、租金瓶頸。在疫情很差的期間，商鋪租金雖然略有回落， 但很多商戶還是捱不下去要關門，旅遊旺區的街舖，可以見到「 吉舖」處處。但是，隨著市道好轉，很多業主開始大幅加租。最近， 實惠就有四間店舖因為業主大幅加租而關門。 希望業主也要體諒經營者的困難，加租不要加得太厲害。 營業者的客流人數增加，但租金人手成本急劇上漲，其實只得一個「 做」字。

所謂「歡愉未景，憂患隨來」，要有憂患意識， 要在方方面面做好準備，才能防止情況失控惡化。

盧永雄