私宅轉手獲利率及賺幅料創5個月高位

通關復常效應陸續顯現，二手私宅轉手獲利比率隨樂觀的市場氣氛及實際的樓價回升而觸底反彈，後市持續看好，轉手獲利比率及賺幅料輾轉上升。綜合土地註冊處資料，2023年二月份全港2,547宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中，帳面獲利個案共2,138宗，佔比達83.9%，較前月創13年半新低的82.1%，反彈1.8個百分點，重上近4個月高位。

按物業區域劃分，二月份新界區表現最理想，以86.1%之數超越港島成為獲利成功比率最高的分區，按月並升2.5個百分點；其次為港島區，報84.0%，按月更升5.2個百分點；至於九龍區表現相對遜色，只錄得79.1%，且按月跌1.7個百分點。按物業轉售價格分析，樓價介乎801萬至1,000萬元的中價樓組別之獲利比率最高，錄得87.9%，按月大增12.3個百分點，涉及宗數371宗；此外，601萬至800萬元組別，月內獲利比率亦達87.8%，按月也升2.2個百分點，表現亦跑贏整體大市。

另外，數據顯示今年二月份每宗私宅轉手個案平均賺幅為46.0%，按月微跌0.7個百分點，惟仍屬近4個月次高水平。二月份，帳面獲利1倍或以上的轉手個案佔整體二手私宅買賣比例為37.9%，按月升0.6個百分點，共錄965宗；至於帳面錄得虧損者達396宗，佔比按月回落1.6個百分點至15.5%，為近4個月以來低位；而平手的個案則有13宗，佔比也降至0.5%。

此外，檢視上月10個獲利登記最多的屋苑，當中只有黃埔花園成功錄得百分百獲利，獲利成功比率次高者則為麗城花園的95%，再者為海怡半島的93%。此10個屋苑當中，每宗平均賺幅介乎最少的12.8%至最多的94.7%不等。當中嘉湖山莊及黃埔花園雙雙成為錄得每宗轉手個案平均賺幅最高的屋苑，同達94.7%。至於上月榜內賺幅最低者為樓齡相對較低的日出康城，平均每宗只賺約12.8%，而次低者為美孚新村的36.2%。

香港與內地全面通關，加上防疫措施解除，疫情退卻下，經濟復常、樓市復甦，帶動整體信心回升，業主劈價急沽的情況大減，造就獲利比率於二月份顯著反彈。展望三月份情況，本月截至22日為止，二手私宅轉手獲利比率進一步回升至85.1%，當中損手比例更降至14.1%，預期在市道持續回穩、樓價穩步回升下，全月獲利比率及平均賺幅料分別回升至86%及50%水平，冀雙雙創近5個月新高。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮

陳海潮

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樓市利好消息相繼湧現，先後有通關、息口趨穩、下調印花稅率、失業率持續改善、口罩令解除及預示經濟復甦等，造就樓市180度扭轉劣勢，上半年可望價量齊升，實現V型反彈。

差估署早前公布的最新數據顯示，2023年1月份私人住宅售價指數報336.1點，較去年12月的334.1點回升0.60%，為連跌7個月後首現反彈，終止了過去7個月合共累跌13.33%的頹勢；若與2021年9月的歷史高位398.1點比較，樓價累積跌幅亦收窄至15.57%。

1月份A至E類各類型單位的樓價出現全線反彈，主要反映通關的利好消息帶動整體樓市氣氛明顯好轉，加上港府大規模撤銷防疫限制，社會經濟民生走上復常之路，準買家預料樓價將會回升，恐遲買更貴而紛紛追價入市，推動樓價出現比預期中快到來的反彈。

展望2月份，受惠進一步全面通關，而美國加息幅度收窄，本港未有跟隨加息，令市場更添信心，各類買家入市速度陸續加快，料2月份樓價指數升幅將擴大至1%。至於3月份良好勢頭持續，加上《財政預算案》下調樓價千萬元以下物業的首置印花稅率，而困擾多時的口罩令終告解除，新盤銷情熾熱理想，進一步鞏固目前的良好氣氛，料3月樓價指數升幅可再擴大至2%，即首季樓價有機會累積升達3.6%。

再看後市，筆者相信如目前一切良好勢頭持續，而第二季亦沒有不可預期的利淡因素，樓價在傳統旺市的第二季可繼續實現價量齊升，樓價有機會再升5%，即整個上半年樓價有望累積升近9%，由之前預計的U型回升加速至V型反彈。

另一方面，新一份《財政預算案》從短中長期均有不同措施支持本港經濟復甦，當中短期措施屯括如支援企業及支援市民的各類差餉電費及課稅寬免，並再次派發消費券等。中期措施如調整首置印花稅稅階、引入公司遷冊機制以吸引外地企業遷冊到港、以及推出新的「資本投資者入境計劃」等，藉以帶動經濟及樓市轉活。

至於長期措施則包括拓展綠色金融科技，並配合內地發展，以帶動香港經濟持續反彈起飛。以上種種均對香港未來經濟發展帶來顯著的推動作用，可令香港在走出新冠疫情陰霾後，加速反彈回升，再展光芒。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮