政府公佈私人參建居屋計劃「樂建居」，可以說是政府加快興建居屋的「零的突破」。
本屆政府在去年的《施政報告》中提出重啟私人發展商參建資助房屋的先導計劃。房屋局局長何永賢周二公佈計劃詳情。「樂建居」計劃透過公私合作方式、由私人參與興建，這類房屋將按市價六五折發售。計劃分為兩大類，一類是由政府提供土地，已確定的是東涌第122區及柴灣祥民道，共可建2300個單位，第三幅土地位置待定；第二類是發展商自行拿出土地與政府合作。
要了解私人參建居屋計劃，先要明白這種居屋的來龍去脈。大家現時見到的一些和私人屋苑差不多居屋屋苑，例如1987年落成的鰂魚涌康山花園，或者是1998年落成的旺角褔榮花園，都是比較典型的私人參建的居屋屋苑。傳統的「居者有其屋」計劃由政府興建、房委會主導，樓宇設計比較單一，交流的方式都是清水樓，是一眼就能認出來的居屋。而私人參建的居屋則比較近似私樓，也是較受歡迎的居屋類別。
1979年11月，首兩個私人參建居屋是油塘中心和智樂花園，提供合共1506個單位。初時，大型發展商參與計劃的不多，主要是建築公司出身的小型發展商參與。這是一個雙贏的安排，政府要大量興建居屋，由設計到監督興建，都需要大量人手，政府將部分居屋外判給私人發展商興建，可節省人手。其次是小型發展商因為因財力問題，很難投到大型地皮搞大規模屋苑，而透過私人參建居屋計劃，就可以搞到較大型的項目。
雖然居屋售價有一定的市價折扣，但也沒有規定未來樓價的上限，若樓價上升，參與計劃的私人發展商就有較佳利潤。另外，若單位未能全數出售，政府會包底回購，所以，雖然表面上利潤不多，但風險也不高。其後80代末樓價開始急升，也吸引了大發展商的參與，主要是博樓價升值。
但在香港回歸之後不久，樓價暴跌，政府要減少居屋供應支撐樓價。到2004年，政府將最後一個私人參建居屋計劃----「紅灣半島」直接出售予發展商。3年之後，樓價上升，發局商改名為「海濱南岸」，以平均呎價7000元出售，私人參建居屋計劃亦壽終正寢。
如今計劃重新出台，有幾大作用：
第一，增加政府提供居屋的能力。政府於2004年開始停建居屋。政府興建居屋部門大幅萎縮，即使重新組建，現時市場人才短缺，很難快速擴張。推出私人參建居屋計劃，等於借用發展商興建居屋的能力來建屋，可以解決政府內部人手的瓶頸。
第二，私人參建的居屋的售價會比一般居屋高，但房屋的質素也會比一般的居屋高，讓買家有更多的選擇。想便宜的，可以申請政府興建的居屋，要較好質素的，可以申請私人參建的居屋。
第三，提高土地供應。發展商擁有大量新界農地，若發展商拿出土地與政府合作興建居屋，就可以增加土地供應。過去，政府曾想以其他形式與私人發展商合作開發土地，但既受「官商勾結」的批評，也沒有固定的模式，難以快速推進。若以私人參建居屋的方式發展，相信可以吸引發展商參與，進入土地發展的「快車道」。
第四，政府不包底，控制了風險。過去的私人參建居屋計劃，政府會包底，當樓價下跌，政府就要承擔風險回購單位。而新的計劃是政府不包底，這就要考發展商的眼光了。沒有了政府的包底，發展商要冒虧蝕和資金積壓的風險。不過，過去私人參建的居屋很受公眾的歡迎，發展商風險有限。
作為先導計劃，政府先試搞2300個單位，數量還是比較少。希望政府能夠加快計劃的進度，尋找更多的發展商參與，多多益善，就可以大量增加土地和單位供應，有效紓緩市民對住屋的需求。
盧永雄
早年和一個加拿大的長者高管一起去中國，他說起兩個故事。
他幾歲的孫女聽說他要去中國，感到相當興奮，因為在孫女的眼中，中國是一個玩具王國，孫女走進玩具百貨店時，見到差不多所有玩具都是「Made in China」(中國製造)，所以在小小的心靈中，中國很好玩，因為中國到處是玩具。
老人家由「Made in China」講到Made in Japan(日本製造)，又講起另一個故事。在上世紀50年代老人家還是年青的時候，他有一次去買一件外套，上面寫著「Made in U.S.A」(美國製造)，他買了之後才發現被人搵了笨，原來日本有一個縣簡稱「U.S.A」，這其實是一件日本貨，但寫「Made in U.S.A」來誤導消費者。老人家說上世紀90年代覺得日本貨很高檔，但是再往前倒數40年，日本產品都要偽冒美國出產。
老人家既講出一個產業從不同地方輪轉的故事，亦都講起品牌價值（Brand equity)，其實背後是要看你生產甚麼東西出來，對消費者有價值。對他的孫女而言，小孩對不同國家並無成見，中國生產出的漂亮玩具，就覺得中國品牌很好了。香港想重新發展高階製造業，也要重新審視「Made in Hong Kong」這個香港品牌，究竟有何價值。
特區政府加快北部都會區發展，在周一宣布以片區開發的發展模式，即一整片地塊發展，率先推出洪水橋新區內一幅達到10.5公頃的土地分區招標，借助私人力量開發產業及住宅土地。與此同時，政府又公布成立洪水橋產業園有限公司，負責營運洪水橋大約23公頃的產業園，特區政府明年初會落實注入起始資金，目標是產業園公司明年中正式投入運作。
如果按過去的做事方式，恐怕北都第一個區洪水橋，可能2028年都未有土地推出，但本屆政府大力加快發展步伐，盡快推出土地，並採取多管齊下的靈活方式，在3幅產業用地中加入「非價格建議」，如果入標者的發展策略性產業是龍頭企業，或者發展速度夠快、投資規模夠大、創造就業夠多的話，就會加分。
至於成立洪水橋產業園公司，用更靈活的方式加快發展。過去從工業邨公司開始，到搞數碼港和科技園，都是用公司的方式運作，公司由政府全資擁有，但用商業化的方式經營。
例如洪水橋產業公司會委任董事局及招聘行政總裁，負責公司運作，長遠是希望它可以自負盈虧。而產業園公司可以招標出售部分土地，供企業建設上蓋物業，亦可以「以土地參股方式」，和企業一起成立公司，共同開發和投資產業。這個政府公司以土地參股形式，可以減少投資方的地價負擔，並增強投資方的政府股東背景，都是一個創新的做法。
無論如何，香港北部都會區招商引資，會面對鄰近地區的競爭。內地很多產業園區都是有靈活的招商策略，可以低地價甚至是免地價開發，地方政府注重投資者能夠帶來多少新增的GDP，而不是那麼重視賣地收入。再加上內地的廠房建築成本遠比香港低，所以香港面對的競爭不低。
至於比較洪水橋產業園和新田科技城，新田科技城會集中搞創科產業，而政府定位洪水橋產業園，就會做高端製造業，按政府官員提出的例子，可以發展新興的建築業，例如組裝合成建築，或者是中成藥的保健品產業。產業園公司會在那23公頃土地中，劃出不同的產業片區分區發展。
無論如何，香港搞工廠，即使高度自動化，建築費和地價成本都較貴，但是在港生產可以有「Made in Hong Kong」的品牌，或許香港的品牌和30年前比較，已經沒有當年那麼吃香，特別是內地很多產業已經發展起來，甚至比香港更加先進，所以香港要更加進一步思考自身的品牌價值，例如藥品和保健品，由於要食入口，很多人對安全度的要求會更高，「Made in Hong Kong」還會有一定的市場。
香港發展高階製藥造業，不是沒得做，但是要對好焦，搞清楚自己的定位，知道香港的賣點，還是有發展空間。
盧永雄
