樓市四面楚歌 撤辣豈能再拖？

近期樓市正落入「四面楚歌」的局面，9月份交投墜入谷底，一手住宅成交不夠300宗，二手亦只有兩千多宗。地產代理固然生意慘淡，收入大跌，而政府庫房的物業相關稅收亦相應大幅減少。房地產的交易印花稅對政府的稅收有一定的比重；另外在目前淡靜市況，發展商態度審慎下，賣地收入亦會大縮水，政府的財政開源無力，入不敷支的情況愈趨嚴峻。

另一方面，香港經濟復甦不似預期，內地的經濟及房地產疲弱，亦會影響到香港。香港人對本地市場的投資前景失去信心，這個時候無論是股票、地產或其他項目的投資都明顯減少，香港的經濟失去了投資帶來的滾動，又怎可能會向好？

在此時，政府的調控政策就需要因應環境而改變，過熱的形勢政府就有責任降溫及管控風險，但同樣地，當投資市場已經出現冰封環境，政府亦有責任「將冰山劈開」，推出措施拉動市場重新運轉，這些就是政府領導層的視野、眼光和膽量。任何一個敢於擔當的政府管理層，都要面對這些必須決斷的時刻。

須知道地產市場的起落，不單只影響置業人士，同時亦會影響整個社會。單是筆者所處身的地產代理業為例，已經牽連甚廣。須知道現時的持牌地產代理人數超過40,000人，地產代理公司的數目超過7,000間，計及從業員的家庭成員，估計超10萬人；更有其他相關的各行各業，因樓市不穩而受影響的，實在多不勝數。

政府也深明香港經濟命脈與地產市場相連相依，密不可分；另外，香港約有125萬戶自住在私人物業的家庭，佔逾半總人口；樓價大跌，除了影響業主的個人財富外，亦會削弱這些家庭的消費意欲，可想而知對香港影響有多深遠。

樓市的悲觀情緒不斷擴散，拖慢決策只會加深香港的創傷。雖然近期財政司司長對「減辣」的態度已經轉了口風，但仍然未有拍板。既知道這是保經濟重中之重，還在等甚麼呢？難道政府是一意孤行，沒有任何減辣的打算，寧願測試一下香港有沒有「置之死地而後生」的能力？

雖然今屆政府的口號是「以結果為目標」，但是在目前如此緊急的情況下，決策上遲遲未有結果，就算到最後目標出現時，恐怕已經無可挽回了。

 

廖偉強

利嘉閣地產總裁 廖偉強

廖偉強

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

本港樓價由前年高位回落近兩成，雖然在今年首季反彈約8%，但之後就無以為繼。內地及香港的經濟復甦步伐沒有預期中快，美國接連加息令供樓利息負擔翻倍，種種因素都令樓市不似期，年初的升幅已接近全部抵銷。部分業主對後市過於悲觀，或自身有財政壓力，於是不設議價下限出貨，造成二手樓價出現「超現實」的跌幅；樓市也逐漸出現恐慌，甚至蓋過了現實。

當大家看清現實，就會發現經濟其實正慢慢有所好轉，內地輸入的人才亦漸漸到位；部分板塊，例如航空及旅遊業，更已經漸入佳境。內地來港的遊客數量已經回復高峰期的七至八成。這些內地客的消費未及疫情前的瘋狂，原因是內地經濟仍未能完全恢復，加上疫情令消費習慣改變，所以，通關後來香港的旅客，都是以觀光為主，只是到此一遊，沒有從前高消費的客群。相信要再過一段時間，內地客才慢慢回復以往的消費額度；不過相比起過去幾年，整體仍然是向上的。

此外，政府亦繼續推出各項措施去幫助經濟復元，相信再過一段時間就可以見成效，所以筆者認為目前樓市的恐慌氣氛，其實與現實是有明顯距離的。

樓市近期另一熱話是發展商面對現實，願意減價賣樓，部分發展商計算地價及建築成本後，就算要虧損亦在所不計，目標很簡單，就是但求去貨。究其原因，並非完全是發展商看淡樓市，而更重要的是目前的利息高企，持貨愈久成本愈大，所以寧願盡快套取現金，再找尋新的投資機會。

筆者認為，對於有能力的買家來說，現時市場的過度恐慌，反而是趁低吸納的良機。原因是不利的因素已漸漸減退，加上發展商求盡快套現，以及二手業主心態疲弱；買家已盡佔有利位置，不但可以有主導權，而且亦有較強的議價能力；更何況如筆者上文所言，利好因素已逐步浮現，最惡劣的時候亦已經差不多過去了。

現屆政府深明地產市場是香港的經濟命脈，地產不好香港一定不會太好，救樓市等於保經濟，筆者相信好消息將會很快出現；而在政府未有大動作的此時此刻，撈底的訊號其實早已釋出了。

利嘉閣地產總裁 廖偉強