撈底的訊號已出現

本港樓價由前年高位回落近兩成，雖然在今年首季反彈約8%，但之後就無以為繼。內地及香港的經濟復甦步伐沒有預期中快，美國接連加息令供樓利息負擔翻倍，種種因素都令樓市不似期，年初的升幅已接近全部抵銷。部分業主對後市過於悲觀，或自身有財政壓力，於是不設議價下限出貨，造成二手樓價出現「超現實」的跌幅；樓市也逐漸出現恐慌，甚至蓋過了現實。

當大家看清現實，就會發現經濟其實正慢慢有所好轉，內地輸入的人才亦漸漸到位；部分板塊，例如航空及旅遊業，更已經漸入佳境。內地來港的遊客數量已經回復高峰期的七至八成。這些內地客的消費未及疫情前的瘋狂，原因是內地經濟仍未能完全恢復，加上疫情令消費習慣改變，所以，通關後來香港的旅客，都是以觀光為主，只是到此一遊，沒有從前高消費的客群。相信要再過一段時間，內地客才慢慢回復以往的消費額度；不過相比起過去幾年，整體仍然是向上的。

此外，政府亦繼續推出各項措施去幫助經濟復元，相信再過一段時間就可以見成效，所以筆者認為目前樓市的恐慌氣氛，其實與現實是有明顯距離的。

樓市近期另一熱話是發展商面對現實，願意減價賣樓，部分發展商計算地價及建築成本後，就算要虧損亦在所不計，目標很簡單，就是但求去貨。究其原因，並非完全是發展商看淡樓市，而更重要的是目前的利息高企，持貨愈久成本愈大，所以寧願盡快套取現金，再找尋新的投資機會。

筆者認為，對於有能力的買家來說，現時市場的過度恐慌，反而是趁低吸納的良機。原因是不利的因素已漸漸減退，加上發展商求盡快套現，以及二手業主心態疲弱；買家已盡佔有利位置，不但可以有主導權，而且亦有較強的議價能力；更何況如筆者上文所言，利好因素已逐步浮現，最惡劣的時候亦已經差不多過去了。

現屆政府深明地產市場是香港的經濟命脈，地產不好香港一定不會太好，救樓市等於保經濟，筆者相信好消息將會很快出現；而在政府未有大動作的此時此刻，撈底的訊號其實早已釋出了。

利嘉閣地產總裁 廖偉強

廖偉強

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整體工商舖市道在2025年已見觸底回升，回顧11月份，本港工商舖市場延續回穩勢頭，買賣登記錄得367宗，創下近四個月新高。雖然總值按月微跌1.4%，但在經濟及零售環境逐步改善下，市場氣氛明顯好轉。三大範疇中，以商廈表現最為亮眼，店舖亦見回穩，工廈則在連升兩月稍作整固。

觀察商廈買賣登記於11月份勁錄120宗，按月大增44.6%，創近四年半新高，佔整體成交逾三成，成為市場焦點。成交總值亦升至20.2億元，連升兩個月。市場亮點包括國際企業中心、德華中心及永康街83號等項目的一手登記，推動整體表現。

商廈市場近期屢現大手成交：最新為京東集團斥資約35億元購入中環建設銀行大廈半數業權；阿里巴巴則於10月以72億元收購銅鑼灣港島中心30萬呎樓面。這些交易反映資金正趁低吸納優質商廈，金融業復甦及IPO活躍進一步刺激需求。中區租金已率先回升，展望2026年，商廈市道有望持續好轉。

工廈表現方面，11月登記錄得164宗，按月回落13.7%，結束連升兩月的走勢。不過成交總值反而按月升8.5%至14.65億元，創近七個月新高，平均每宗均價約893.3萬元。雖然宗數回落，但仍守在近四個月次高水平，顯示市場並未失去動力，只屬短暫調整。

11月份店舖買賣登記錄得83宗，按月升9.2%，但仍較全年平均略低。成交總值則因細價舖佔比增加而急跌36.8%，至10.56億元。儘管如此，零售市道正受惠旅客回流及本地消費回穩，核心區一線街舖空置率已有所下降，為疫情以來低位。預期2026年零售舖市況將持續改善，帶動投資者信心。

展望後市，在低息環境持續、股市交投活躍，加上金融業及零售業逐步復甦，工商舖市場正迎來新一輪動能。商廈成交量與大手投資案例顯示資金正積極部署，零售舖空置率下降亦為市道注入信心。雖然工廈短期回氣，但整體工商舖市場已漸趨企穩並回升，料2026年可再看高一線。

利嘉閣地產研究部主管 陳海潮