年底派花紅、雙糧 入息證明計算注意事項

近期有新盤即將入伙，買家亦要準備上會及申請按揭，而臨近年尾又到派花紅及雙糧之時，買家一般都會將此筆額外收入作為入息證明之一，而銀行又會怎樣計算？

首先，計算雙糧的方法十分簡單。只要僱傭合約列明每年都會派發雙糧，該筆雙糧即可以當作固定收入計算入息證明內。假設買家月薪為2萬5千元，雙糧同為2萬5千元，銀行一般會將2萬5千元平均攤分為12個月，即月薪會增加2,083元，即實際每月入息證明為27,083元。

而花紅計算方面，銀行一般會以兩年的花紅金額去計算入息，但要留意，部分銀行會對花紅打折扣。假設買家首兩年的花紅不同，首年為2萬元，第二年為4萬元，計算方法則是(2萬元加4萬元)除2，得出每年的花紅收入為3萬元，銀行再將3萬元平均攤分為12個月，即實際每月收入將增加2,500元。

雖然花紅收入可以計算進每月薪金用作審批壓力測試。但買家要留意，假如買家在上會前兩年內曾轉工，舊公司的花紅不能連同新公司的花紅一併計算，即銀行將只會計算新公司的薪金及花紅，並將其花紅直接除24個月(2年)計算。

如買家因轉工，新工的花紅計算後差少少才能通過壓力測試，亦會有方法補救，除了最簡單地增加擔保人，如買家為「首置」身份並申請新按保承造高成數按揭，便可藉額外增加按揭保費的方式豁免壓力測試。假如貸款人購買580萬元的一房單位，承造9成按揭，貸款額為522萬元，在須壓測下按保費用為約11.3萬元（2.16%）。如須豁免壓測，則須繳交額外10%的保費，相當於2.376%，保費開支約12.4萬元，保費總額將增加約1.1萬元。

除花紅外，計算入息其實有不少注意事項，如有任何疑問，建議買家尋找專業的按揭轉介公司進行查詢，評估自身的財務，申請按揭路上才會更加順暢。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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最新《施政報告》推出多項樓按「減辣」措施，藉以冀提振樓市，當中居屋二手市場的按揭擔保期將由最長30年放寬至50年，該項措施宣佈後旋即惹來網民熱議，筆者從某些討論區看發現，有網友對此有所誤解，以為現時買二手居屋可以供50年。筆者將在本文為大家解說拆解二手居屋的按揭擔保期。

「按揭擔保期」是政府為資助房屋買家提供，一般公屋有25年擔保期，居屋則有30年擔保期。假若在擔保期內貸款人斷供，政府將履行還款責任還款予銀行。對銀行而言，批出按揭貸款的風險相對較低。

所購買的資助房屋由出售日期起，擔保期會逐年遞減，即「擔保期–樓齡=剩餘擔保期」。因此購買一手資助房屋便可享足擔保期，而購買愈高樓齡的二手資助房屋，擔保期亦會愈短。試舉一例，粉嶺山麗苑入伙日期為2021年11月，即現時樓齡為2年，剩餘擔保期為30-2=28年。

根據立法會的資料顯示，現時超過9成居屋樓齡超過20年，當中更有逾4成的居屋樓齡更超過30年。樓齡超過30年的居屋已超出現時房委會的擔保期，意味著有意購入這些二手居屋的買家沒法承造「925按揭」（9成按揭，還款年期25年），銀行審批按揭時，將會下調按揭成數及還款年期，首期開支增加之餘，亦需要通過壓力測試。

《施政報告》宣佈延長居屋二手市場的按揭擔保期，即由「30–樓齡=剩餘擔保期」改為「50–樓齡=剩餘擔保期」，因此剩餘擔保期將進一步放寬。放寬後物業將可繼續承造「925按揭」，首期開支下降，更無須壓力測試，措施預計於2024年上半年實行。此舉將協助更多合資格的買家入市，並緩解他們上車的壓力。延長資助房屋的擔保期將令合資格買家的選擇更較多元化及更符合自己的需求，不再局限於樓齡較新的資助房屋。同時，亦更有效地釋放二手居屋市場的購買力，促進資助房屋的流轉。

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