銀主盤量增 入市留意3個小貼士

今年市場上銀主盤的滾存數量有上升的趨勢，而臨近年尾，多個銀主盤逐漸在市場放售，而且定價亦十分吸引，日前有報導指梅窩有銀主盤低於市價5成沽出，旋即引來網絡熱議。不少人或會趁現時樓市下調時於銀主盤市場「尋寶」，而購買銀主盤有什麼需要注意？

購買銀主盤最重要留意樓契是否齊全，因會直接影響銀行會否批出按揭，如物業出現僭建、遺失樓契或業權問題等，銀行有機會拒批按揭。建議看中心儀銀主盤時先問地產代理，或到土地註冊處進行「查冊」，了解單位的過往買賣、物業有否涉及業權轇轕及任何物業改動問題等。就以上述梅窩銀主盤新聞為例，由於單位無契屬於無契樓，銀行大多數不會批出按揭，在必買必賣條款下，買家或需要一次過付清所有樓價。

此外，銀主盤成交期一般為45天，部分情況可長達3個月。如購買的單位樓契齊全及質素良好，加上買家已準備充足文件，一般都可跟足程序申請按揭。如想承造高成數按揭亦可透過按揭保險申請，樓價1,000萬元以下的物業最高可承造9成按揭，建議申請高成數按揭的買家在購入銀主盤後便要開始著手處理按揭申請。

另外，由於銀主盤因業主無力償還債務以至被銀行收樓，一般已空置一段時間，期間單位可能出現失修問題，買家要預留較多資金裝修，建議預約睇樓時，需仔細留意銀主盤單位的現狀，並估計是否需要花一筆維修費用。雜項方面亦須留神，假若前業主沒有繳付管理費或樓宇維修費用一段時間，基於大廈公契條款，業主有責任繳付相關的費用，這筆費用或將轉嫁至新買家身上。如果物業有拖欠差餉、管理費，買家需要先繳交相關費用才能申請按揭。

每個銀主盤的背景均迥然不同，準買家入市前應先做足功課，並預留足夠的資金應對突發狀況。如有任何疑問或需要，亦可尋找大型專業按揭轉介公司協助處理。

更多經絡按揭轉介資訊

經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

年尾發展商開始重新推售新盤，有發展商會為一手貨尾單位提供優惠，不少貨尾單位已屬於現樓或以較短樓花期出售，購買這些貨尾單位有什麼事項需要注意？

一手貨尾樓的源頭，一般為個別買家在簽訂臨時合約後，沒法於指定時間內付款的「撻訂」單位，發展商便會將這些單位重新推出發售。另外，亦有發展商會保留一批高質素單位用作入伙後開售。以某黃竹坑大型現樓新盤為例，該盤發展商於《施政報告》推出後減價促銷一批貨尾單位，並大幅增加折扣優惠，部分單位回贈高達近3成。

另外，一手貨尾主要分為樓花貨尾以及現樓貨尾，購買樓花貨尾一般不會出現樓宇的折舊問題，但買家於物業落成時才可收樓，不能即時入住。而現樓貨尾雖然可即時入住，但有些現樓貨尾已落成年期較長，因長期空置，買家收樓時或會發現單位內的裝修較為殘舊，建議買家可找專業人士進行驗樓，以了解單位內部情況。

承造按揭方面，自從今年政府放寬按揭成數後，現時不論樓花貨尾還是現樓貨尾，均可以申請同一樣的按揭成數，透過按揭保險，樓價1,000萬元或以下的住宅物業，最高更可承造9成按揭。

除了一手樓貨尾，市場上亦有不少二手筍盤選擇，兩者各有好處。一手貨尾由發展商開價，一般都不能議價，不過付款方式較多元化，可選擇即供、建期或發展商按揭等，二手樓則可以透過地產代理與賣家進行議價，現時樓價下跌，如肯還價或會有意外驚喜，不過要注意銀行會根據物業質素、附近物業成交等不同因素決定估價，或有機會出現估價不足的問題。

另外，單位質素及保養方面，一手樓貨尾一般可獲發展商提供1至2年的單位保養服務。而由於二手樓單位質素或會有參差，如成交後才發現問題，買家很大機會需要由自己承擔，建議買家預留一筆裝修費。

更多經絡按揭轉介資訊