經濟復甦遜預期 負資產個案短期內易升難跌

日前金管局公布最新負資產數字，顯示2023年第4季負資產個案錄得25,163宗，涉及金額1,312.97億元，對比第3季錄得11,123宗及592.63億元，宗數及金額按季分別大增1.26倍（14,040宗）以及1.22倍（720.34億元），創自2004年第3季後的季度新高。

負資產問題的出現主要因為樓價下滑，令供樓人士「資不抵債」，即物業的市值低於未償還的按揭貸款。去年下半年受息口上升、交投下跌以及發展商減價推售新盤等多個因素影響，本港樓價跌勢加劇，根據差餉物業估價署數據顯示，去年第4季私人住宅售價指數報317.1點，連跌8個月，與2021年第3季的歷史高位397.9相比更急挫逾2成。

樓價下跌，如選用較高成數按揭的業主便會較易跌入負資產。自2019年按揭保險成數的樓價上限放寬後，選用按揭保險的買家曾於2021年攀升至歷史新高，而根據本公司內部資料顯示，採用8成或以上按揭的買家比重亦有顯著增加。現時樓價由高位回落逾2成，該批於2019年至2022年樓價高企並採用較高成數按揭入市的業主便較大機會跌入負資產。

現時，經濟復甦速度不似如期，加上外圍經濟環境不穩，銀行估價趨向審慎，一手貨尾積壓，發展商傾向以低價策略推售新盤，即使交投量或於上半年回穩，但樓價未必即時回升，上半年樓市或呈「價跌量升」的狀態。如樓價及交投未如市場預期回升，筆者料負資產個案仍有上升壓力，或超越3萬宗以上水平。

另外，負資產數字攀升不代表業主無力供款，自2010年壓力測試措施推出後，本港業主還款一直處於穩健水平，根據金管局12月住宅按揭統計調查資料顯示，超過3個月及6個月未償還按揭貸款的拖欠比率分別報0.08%及0.05%，多年來處於超低水平，顯示絕大部份業主的供款能力仍穩健，銀行借貸風險可控。如樓市交投回暖及利率下調等因素下，政府或可借助「減辣」措施加快回復自由市場靈活性。

最後，只要借貸人每月準時還款，一般情況下銀行不會向負資產人士「call loan」。筆者建議有意置業之人士要衡量自身經濟及供款能力，避免借太盡，緊記按時供款以及預留至少半年的後備資金。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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2023年居屋售樓書和價單於日前正式公布，買家即將開始揀樓。是次新居屋項目包括啟德啟悅苑、觀塘安達臣安樺苑、安楹苑、安麗苑、元朗朗天苑以及屯門兆翠苑。此外，房委會同時重售數十伙居屋以及數百伙租置公屋餘貨單位。中籤者亦可根據自身需要及喜好選擇心宜的單位。

新居屋項目中，最受矚目的為啟德啟悅苑，因屋苑鄰近宋皇臺站，享有交通優勢，加上近年啟德區的生活及社區配套不斷升級，發展潛力優厚，相信屆時揀樓將會爭崩頭。而新居屋的「樓王」單位亦是屬於啟悅苑，單位位於該屋苑B座30樓8室，面積為469呎，單位景觀開揚，可遠眺翔龍灣、觀塘避風塘，以及維港海景。

按揭安排方面，去年11月房委會通過放寬資助出售單位的按揭年期，是次新居屋房委會所提供的按揭貸款擔保期，將由最長25年延長至30年，讓買家可攤長還款年期，減少每月供款開支。抽中揀樓固然為樂事，加上放寬還款年期可讓買家供樓更為輕鬆，不過買家揀樓前亦應先計算自己能夠負擔的貸款金額，然後在預算範圍內尋找合適的物業。

假設購買啟悅苑「樓王」單位，售價494萬元，以白表申請9成按揭，首期需要49.4萬元，以現時普遍新造按揭息率為4.125厘計算，還款年期30年，每月供款需要21,548元。為了供得更加舒服，建議買家每月供款不應超過每月收入的一半。現時銀行及按揭中介網站設有即時按揭評估工具，可計算所需的置業成本總預算，亦可根據用戶的入息而計算可負擔的樓價。

另外，購買新居屋一般需要收樓前3個月至半年內才可申請按揭，而現時有部份銀行可提供特長成交期按揭服務，即可提取貸款前一年接受按揭申請，以是次新居屋最早落成的屯門兆翠苑為例，關鍵日期為2025年4月30日，即最快今年第二季度便可開始申請。如中籤人士揀樓前想了解更多按揭事宜，可尋求大型專業按揭中介諮詢專業意見。

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