放寬按揭成數淡化按保需求

龍年快樂，筆者祝各位龍年吉祥，安居樂業！

香港按揭證券有限公司最新數據顯示，2023年全年新批出按保貸款宗數及金額為34,940宗及1,938.70億元，按年分別減少7,942宗（18.5%）及577.86億元（23%），宗數及金額創近4年的年度新低；而全年新取用按保貸款宗數及金額為14,941宗及830.96億元，按年分別減少3,678宗（19.8%）及240.58億元（22.5%），宗數及金額創近4年的年度新低。

去年樓市低迷，交投下跌影響按揭需求，去年全年新取用按揭貸款金額及宗數為2,383.65億元及50,059宗，按年分別減少657.68億元（21.6%）及12,925宗（20.5%），金額創近7年的全年新低，而宗數則創有紀錄以來新低，使按揭保險數字同受影響。除樓市交投回落，樓價亦連跌8個月，置業成本減少，借貸金額亦相應下跌，去年全年平均新取用按保貸款金額為556萬元，按年下跌19萬元（3%）。

另一方面，鑑於2019年政府逐步放寬按揭保險的樓價上限後，新盤買家選用建築期付款上會的佔比一直攀升，不少早幾年購買新盤的業主於去年陸續上會，使去年全年新取用按保貸款宗數中，一手物業佔比連升2個年度至27%，創下近4年的新高。此外，新造按揭客戶中選用按揭保險的比例一直攀升，去年6月份更曾升至38.9%創有紀錄新高。不過，政府於7月份放寬銀行按揭成數上限，購買1,500萬元的中價樓，毋須透過按揭保險，單靠銀行已可借取最多7成高按揭成數，減少部份買家對按保的需求，相關措施的影響力已於第4季浮現，12月份選用按揭保險的比例急跌至21%。

以上數字可見，政府放寬逆周期措施後，按揭保險即有顯著回落，不過筆者認為按揭保險仍有一定需求，事實上，去年除銀行放寬按揭成數上限，按證公司亦放寬按揭保險的樓價上限，由過往上限1,920萬元增加至3,000萬元，料可吸引到部份購買中高價單位人士以及換樓人士選用。然而，現時市場以首置用家主導，加上樓市復甦需時，市場氣氛審慎，或靜候年中減息的消息，筆者料今年上半年按保數字仍會偏軟。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

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日前金管局公布最新負資產數字，顯示2023年第4季負資產個案錄得25,163宗，涉及金額1,312.97億元，對比第3季錄得11,123宗及592.63億元，宗數及金額按季分別大增1.26倍（14,040宗）以及1.22倍（720.34億元），創自2004年第3季後的季度新高。

負資產問題的出現主要因為樓價下滑，令供樓人士「資不抵債」，即物業的市值低於未償還的按揭貸款。去年下半年受息口上升、交投下跌以及發展商減價推售新盤等多個因素影響，本港樓價跌勢加劇，根據差餉物業估價署數據顯示，去年第4季私人住宅售價指數報317.1點，連跌8個月，與2021年第3季的歷史高位397.9相比更急挫逾2成。

樓價下跌，如選用較高成數按揭的業主便會較易跌入負資產。自2019年按揭保險成數的樓價上限放寬後，選用按揭保險的買家曾於2021年攀升至歷史新高，而根據本公司內部資料顯示，採用8成或以上按揭的買家比重亦有顯著增加。現時樓價由高位回落逾2成，該批於2019年至2022年樓價高企並採用較高成數按揭入市的業主便較大機會跌入負資產。

現時，經濟復甦速度不似如期，加上外圍經濟環境不穩，銀行估價趨向審慎，一手貨尾積壓，發展商傾向以低價策略推售新盤，即使交投量或於上半年回穩，但樓價未必即時回升，上半年樓市或呈「價跌量升」的狀態。如樓價及交投未如市場預期回升，筆者料負資產個案仍有上升壓力，或超越3萬宗以上水平。

另外，負資產數字攀升不代表業主無力供款，自2010年壓力測試措施推出後，本港業主還款一直處於穩健水平，根據金管局12月住宅按揭統計調查資料顯示，超過3個月及6個月未償還按揭貸款的拖欠比率分別報0.08%及0.05%，多年來處於超低水平，顯示絕大部份業主的供款能力仍穩健，銀行借貸風險可控。如樓市交投回暖及利率下調等因素下，政府或可借助「減辣」措施加快回復自由市場靈活性。

最後，只要借貸人每月準時還款，一般情況下銀行不會向負資產人士「call loan」。筆者建議有意置業之人士要衡量自身經濟及供款能力，避免借太盡，緊記按時供款以及預留至少半年的後備資金。

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