居屋第二市場最新按揭安排

房委會宣佈由3月1日起實施延長在居屋第二市場計劃（居二）出售資助單位的最長按揭保證期及還款期，有關安排適用於所有在推行日或之後用作購買在第二市場計劃出售的居屋、綠置居以及租置計劃單位而提取的新按揭貸款，筆者在此整理出幾個重點。

按揭還款期由最長25年延長至30年

居二單位的按揭還款期由最長25年延長至最長30年。假設貸款額300萬元，按揭息率為4.125厘，過往還款期25年的每月供款為$16,043，現時還款期增至30年，每月供款可減少9.4%至$14,539。

按揭保證期由最長30年延長至50年

居屋/綠置居單位的按揭保證期將由最長30年延長至50年；而租置計劃單位則由最長25年延長至50年。首40年內，綠表和白表買家可向銀行分別申請最高95%和90%按揭成數，保證期延長可讓買家有更多選擇，要注意銀行以單位估值或買入價，並以較低者計算貸款。

居二買家可透過按保申請8成以上按揭

居二單位在保證期第40年以後至第50年，可承造的按揭成數將會下降至最多80%，如買家想申請80%以上按揭成數，可透過香港按證保險有限公司申請按揭保險計劃，綠表和白表買家可分別取得最高95%和90%的按揭。要注意樓價上限為1,500萬元，綠表和白表買家貸款額上限分別為950萬元及900萬元。

居二買家透過按證公司申請按揭保險時，需要根據樓價及按揭成數而支付相應按揭保險保費，申請人須進行入息審查，如未能通過，保費須因應風險額外調整。另外按證公司會為居二買家提供保費折扣，折扣因應房委會按揭保證剩餘年期調整，一般情況下保證剩餘年期愈長，折扣率愈多。

是次新措施為居二買家提供更靈活的按揭安排，更輕鬆地購買居屋之餘，亦可以減低每月供款額。如居二買家需要申請按揭保險，建議簽署臨時買賣合約前，透過按揭保險計劃提供的預先批核服務，預先了解是否符合按保計劃的申請條件。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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有報導指港島南某洋房以近5億元招標售出，創南區本年新高。以往普遍豪宅單位會以招標形成發售，但近期有發展商改變銷售策略，將其下中小型單位以招標形成發售。

招標意指發展商推出一系列單位但不會標明售價，買家需提交投標文件及擬定出價，發展商從眾多入標者揀選出價高者為最終的買家。好處是發展商可在賣樓過程中保持主導角色，做法亦較為彈性。筆者亦為新盤招標買家綜合以下3個注意事項。

（一）   要約及邀約的分別

招標所簽定的文件可分為「要約(OFFER)」或「邀約(INVITATION TO TREAT)」，前者為合約一方向另一方列出的交易條件，在另一方無條件地接受它後，便可構成為具約束力的合約；後者只屬要約邀請，除非要約對象接受要約，否則雙方不存在合約關係。若買家簽署的文件為要約，當發展商接納後即成為具有法律效力的文件，買家付上的本票及支票將成為繳付訂金的一部份，此時買家就不能退訂。

（二）   投標價或高於銀行估價

部份發展商會為招標物業設置「底價」，即買家投標價須等於或高於底價，最終發展商會以「價高者得」選出投標價最高的買家作交易。但要注意，近年樓市出現顯著調整，銀行對住宅物業的估價轉趨審慎，因此當買家成功投標後並申請按揭時，如投標價過高，或會出現估價不足的情況，建議買家事前預留充足的現金作首期開支。

另外，有部份發展商會為招標物業提供發展商一/二按計劃，但要注意發展商的審核準則以及所需證明文件與銀行有所不同，最終能否批出按揭以及批出金額多少，發展商擁有實際主導權。

（三）   透過相熟大型物業代理協助

因投標有一系列的文件需要填妥及簽署，入標競投前宜留意標書內容及條款，審慎作出決定。一般對招標單位感興趣的買家會透過相熟的大型物業代理協助，由於這些代理較為熟悉樓市狀況，或能推測到發展商的心儀價錢，從而增加投標者的成功率。

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