新樓招標細節3點要留神

有報導指港島南某洋房以近5億元招標售出，創南區本年新高。以往普遍豪宅單位會以招標形成發售，但近期有發展商改變銷售策略，將其下中小型單位以招標形成發售。

招標意指發展商推出一系列單位但不會標明售價，買家需提交投標文件及擬定出價，發展商從眾多入標者揀選出價高者為最終的買家。好處是發展商可在賣樓過程中保持主導角色，做法亦較為彈性。筆者亦為新盤招標買家綜合以下3個注意事項。

（一）   要約及邀約的分別

招標所簽定的文件可分為「要約(OFFER)」或「邀約(INVITATION TO TREAT)」，前者為合約一方向另一方列出的交易條件，在另一方無條件地接受它後，便可構成為具約束力的合約；後者只屬要約邀請，除非要約對象接受要約，否則雙方不存在合約關係。若買家簽署的文件為要約，當發展商接納後即成為具有法律效力的文件，買家付上的本票及支票將成為繳付訂金的一部份，此時買家就不能退訂。

（二）   投標價或高於銀行估價

部份發展商會為招標物業設置「底價」，即買家投標價須等於或高於底價，最終發展商會以「價高者得」選出投標價最高的買家作交易。但要注意，近年樓市出現顯著調整，銀行對住宅物業的估價轉趨審慎，因此當買家成功投標後並申請按揭時，如投標價過高，或會出現估價不足的情況，建議買家事前預留充足的現金作首期開支。

另外，有部份發展商會為招標物業提供發展商一/二按計劃，但要注意發展商的審核準則以及所需證明文件與銀行有所不同，最終能否批出按揭以及批出金額多少，發展商擁有實際主導權。

（三）   透過相熟大型物業代理協助

因投標有一系列的文件需要填妥及簽署，入標競投前宜留意標書內容及條款，審慎作出決定。一般對招標單位感興趣的買家會透過相熟的大型物業代理協助，由於這些代理較為熟悉樓市狀況，或能推測到發展商的心儀價錢，從而增加投標者的成功率。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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筆者祝各位讀者龍年身體健康，萬事如意，龍華富貴！

樓市回調使不少人想趁低吸納，但近期銀行對按揭業務取態審慎，有意置業人士或會出現物業估價不足而無法順利上會。估價不足是指銀行對物業的估價低於物業購入價，並沒法批足買家所需要的貸款額，使買家臨時需要支付一筆額外首期，俗稱「抬錢上會」。筆者在此整理出5個避免估價不足的小貼士。

（一）購入物業前先「查冊」：部分物業涉及違契及僭建等問題，如銀行發現後或會影響其估價，建議準買家可於購買物業前透過地產代理或土地註冊處進行查冊，了解物業是否存在任何違規或契約上的隱藏問題，以避免購入有問題的物業。

（二）選擇貸款機構時宜貨比三家：每家銀行對物業的要求及標準不一，村屋及唐樓等成交疏落的物業，銀行缺乏參考的同類成交個案，估價亦會較為保守，另外銀行使用的估價行亦有所不同，建議貨比三家，選取估價最高的銀行查詢按揭服務，有需要亦可尋找專業大型的按揭轉介公司協助。

（三）樓花選用即供付款：過往現樓與樓花的按揭成數樓價上限有所不同，新盤買家一般會選擇建期付款，待物業落成後才申請高成數按揭上會，但當遇上樓市顯著下行時，上會時或會出現估價不足。而現時現樓與樓花的按揭成數樓價上限看齊，建議新盤買家可以即供付款即時上會，鎖定樓價。

（四）置業前可先選用預先批核服務：個別銀行現時會提供免費的按揭預先批核服務，準買家可於簽臨約前先向銀行申請按揭打定「強心針」，待批核成功後才簽署買賣合約，減少抬錢上會的風險。

（五）網上估價作初步預算：遇上心儀物業時，可到銀行網站進行作初步估價，但遇上樓價波幅較大時，坊間的估價網或與市價有差距。近期美聯物業推出的「AI參考價」，憑藉多年的歷史數據和多個樓市關鍵因素，再透過AI技術提高準確率，為客戶提供即時貼近市價的參考數據，減低坊間部分網上銀行估價的滯後問題。

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