全面撤辣及放寬按揭限制 驅散市場觀望氣氛

新一年度的《財政預算案》出籠，最令各界注視為全面撤銷實施近14年的樓市辣招，包括買家印花稅（BSD）、新住宅印花稅（NRSD）及額外印花稅（SSD）。筆者認為此做法適時，除可減輕置業人士的負擔，亦可吸引更多國際機構回歸香港市場，對現時疲弱的樓市帶來提振作用。近年政府實施的高端人才通行證計劃，已吸引不少國內和海外專才來港就業和定居，這些專才現在置業只需繳交第二標準從價印花稅（AVD），稅款負擔大幅下降，相信這批專才將加快留港定居的步伐，並可激活樓市交投。

另一方面，金管局宣佈放寬按揭逆周期措施，包括放寬住宅物業以及非住宅物業（包括寫字樓、商鋪及工廈等）的按揭成數上限，以及暫停實施假設利率加2厘的壓力測試要求等。放寬按揭成數能進一步協助市民換樓及投資步伐，推動上車及換樓市場的流轉，同時可帶動中高價物業的交投。而暫停壓力測試要求亦屬靈活的做法，最新美聯儲政策聲明中已刪除了「可能進一步收緊政策」的措辭，表明會進行任何調整，暗示聯儲局或開始進行討論減息，美國加息周期已見頂，甚至最快於下半年初開始減息，本港今輪加息周期亦已完結。息口見頂下，現時暫停壓力測試要求是合適時間，對樓按市場屬正面支持。

自2009年10月開始至2017年5月，政府共推出8輪逆周期措施以應對銀行體系風險。但由2020年開始，疫情對本港經濟和樓市造成重大影響後，金管局逐步放寬這些措施，現時逆周期措施內大部分主要限制均已取消，相信將完全消除市場觀望氣氛，有望促使市場活躍起來。筆者相信，現時樓市及按揭息口已見明朗化發展，所有樓按政策塵埃落定，有助驅散買賣雙方之觀望氣氛，更甚可釋放當中之購買力。發展商已即時部署推售新盤，有意置業者亦開始伺機物色優質筍盤入市，帶動交投重返正軌。而自政府宣佈撤辣以及放寬最新按揭措施，本公司收到的相關查詢顯著增加，網頁搜尋量亦大幅升幅。在下篇文章中，筆者將詳細講解最新按揭措施以及市民如何從中受惠。

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經絡按揭轉介首席副總裁曹德明

** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **

政府近年積極引入專才來港發展提升競爭力，此舉帶動住宅租賃市場價量齊升，筆者料短期內租賃市場將保持活躍，而以下是4項在租賃市場中的業主需知。

（一）連租約物業只多可借5成按揭

有意使部份投資者趁著租金回報提升以及樓市回調好時機，趁低吸納購入連租約物業作收租用途。連租約物業意指購買物業時租約仍在生效，買家購入物業時不用花時間尋找租客，即時便可擁有一筆固定的租金收入。購入連租約物業的人士須留意，因物業為非自住性質，銀行最多只可批出5成按揭，而供款與入息比率及壓力測試要求同時會由50%/60%下調10%至40%/50%。

（二）改變自住物業作出租用途應通知銀行

如業主一開始透過按揭保險申請高成數按揭，須將現時其按揭成數下調至5成，如想將單位由自住改為出租，應先向按保公司「甩按保」，並且知悉銀行，並取得銀行的同意及簽署銀行的「出租同意書」方可出租。

（三）小心遇上租霸

作為業主，出租物業時會擔心遇上「租霸」拖欠租金，甚至出現近年熱話的「曱甴屋」、「老鼠屋」等。建議業主經大型地產代理協助尋找租客，並要了解清楚租客背景，以及提供工作及入息證明等。

（四）購買業主綜合保險 收租更無憂

租賃需求強勁，坊間有保險公司為出租業主度身訂造「業主保險」計劃，保障範圍由家居財物，法律行動的費用，租客拖欠的租金，以至物業被惡意破壞的維修費用也顧及到，業主可以根據受保範圍向相關機構申請賠償有關於租客拖欠的租金及修復物業的費用。個別保險機構更特設專業收租及追租服務，全程由專業人士代理，無須業主親自處理。讓業主收租無憂，安享穩定收入。每間機構的業主保險條款、細項及收費各有不同，如有任何疑問，可尋找專業的保險經紀諮詢，選取合適自己的保險計劃。

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