本港樓市「走辣」令人振奮，市場交投顯著上升，近日筆者忙於接受中外媒體就港府「撤辣」的訪問，其中一個關注點是，周末十大指標屋苑交投大漲後能否維持強勢？對此，筆者認為，撤辣初期，市場反應較大是可理解的，一方面是辣招實施了逾13年，其間積聚了不少購買力。此外，因應樓價有機會轉穩回升，有買家唯恐遲買更貴，故預期最近至少一、兩個月間，交投仍會十分熾熱；再加上如遇上新盤推售空窗期，周末十大指標屋苑交投可望偶爾穩中再升，而一般情況料可維持在20多至30多宗水平上上落落。
另一點近日市場關注的是撤辣後，成交物業種類的分布，而本地及非本地購買力分布又如何？首先，本地客可分成數類，一些是首置上車客，續以細單位為入市目標，主要結合自己工作及生活方便程度需要去選擇地區物業。另一類是換樓客，大多追求較大空間以改善生活，故會選擇一些特定地區之中型或以上的單位；而配合樓價3,000萬元以下可承做較高成數按揭，此銀碼層範圍內的中型戶會受換樓客歡迎。另外，投資者則會選擇交通便利，鄰近核心商業區或鄰近大學校園一帶容易放租的物業。至於非本地買家，如一些內地或海外專才及高才，則較鍾情一些規劃較完善的新區住宅，例如啟德新區、將軍澳及黃竹坑等。
撤辣後，市場持續出現一些反差較大的現象，例如有媒體問及筆者，指傳出荃灣有細價樓業主，近日不惜賠訂重售單位，而在撤辣前後單位成交價足足高出30餘萬元；而另邊廂卻又繼續有業主減價蝕讓，到底情況應如何解讀？
筆者的看法是，細價樓較受各方追捧，包括上車客及投資者均有需求，故部分業主有見全面撤辣後，預期物業有較多人爭相購入，於是有部分剛在撤辣前一刻簽了臨約的業主，毅然選擇撻訂加價重售，以爭取最大利潤，一般在市況出現明顯大逆轉時，不時亦有類似情況出現。至於為何市場上仍有蝕讓成交，不排除是一些手頭資金真的十分短缺而被逼急於賣樓套現的個案，舉例是在2021年樓價高峰期購入單位，而過去兩年多樓價已由高峰累挫25%，現時賣樓便幾乎肯定是要蝕讓的。
過去一段日子，市場出現租金升、樓價跌的現象，樓市撤辣前，有「買轉租」的趨勢，撤辣後情況有否逆轉？樓市租務及租金又會否因此受壓？筆者認為，之前礙於市況不濟，高息及有辣招制肘下，的確有「買轉租」的情況；而最新在辣招全面撤銷後，加上免壓力測試及可做更高成數按揭，再配合樓價自高位顯著回調了約兩成半，的確引發了一批之前審慎觀望的買家趁機入市，令部分原欲續租的市民陸續「轉租為買」，把握低位入市機會，相信類似情況將續出現。
總括而言，因應全面撤辣，樓市租務及租金表現料較不撤辣下略為遜色，不過，今年尚有大量專才及高才魚貫抵港，料很大部分會先選擇租樓以熟悉環境；因此在有一定數量的新增人口租賃需求下，今年租務市場料仍活躍，租金可望穩中向好，全年租金仍看升半成。
利嘉閣地產研究部主管 陳海潮
陳海潮
** 博客文章文責自負,不代表本公司立場 **
