一文了解「新資本投資者入境計劃」

政府上月推出「新資本投資者入境計劃」，以引進更多人才以及吸引更多新資金落戶香港，為香港創造更多商機及投資機會。計劃推出自今逾一個月，政府表示獲得正面反應，至今已接獲雙位數字申請以及超過1,600宗的查詢，反映香港仍為可靠及穩定的營商之地。過千宗查詢的內容主要包括申請程序、申請資格及獲許投資資產，筆者於此作出詳細說明。

首先，此計劃的申請人必須為18歲或以上的外國國民、中國籍而已取得外國永久性居民身分的人士、澳門居民或台灣華籍居民，並且沒有任何不良紀錄以及符合一般入境及保安規定。申請人須在提出申請前2年，證明自身絕對實益擁有不少於3,000萬港元的淨資產。

此外，申請人須投資最少3,000萬港元於「獲許投資資產」，獲許投資資產分為兩部分，第一部分為「投資資產」，包括股票、債務證劵、存款證、後償債項及合資格集體投資計劃、有限合夥基金等獲許金融資產和非住宅房地產，投資門檻為2,700萬元。第二部分則須向新的「資本投資者入境計劃投資組合」投入300萬元，以支持創新及科技行業和其他有助香港經濟長遠發展的行業。

筆者認為現時投資非住宅房地產是一個合適的時機，購買工商舖只須繳付從價印花稅（AVD），如日後出售物業亦毋須繳交賣家印花稅，即買家轉售時不受限制，加上現時工商舖售價均顯著回落，租金回報率卻一直平穩上向，投資潛力優厚。

如想投資非住宅房地產亦有注意事項，商用或工業用的非住宅物業包括寫字樓、商業樓宇、零售用單位及工廠大廈的樓花，但不包括土地及部份用作住宅用途的多用途房地產，投資上限為1,000萬元。購買非住宅物業可向銀行承造最高七成按揭，年期最長20年，但按揭貨款部份不會被視作獲許投資資產。假設購入價值1,000萬元的商廈單位，其中200萬元為由銀行申請的按揭貸款，視作獲許投資資產的款項將會為800萬元。

如想了解更多「新資本投資者入境計劃」的申請事宜，可向相關政府機構作深入查詢。

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經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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《財政預算案》宣佈樓市全面「撤辣」，加上金管局同日宣佈放寬按揭措施，市民入市信心即時提升，樓市亦隨即回穩，當中一手成交量勢如破竹，表現亮眼，二手市場亦進一步升溫，多個二手屋苑放盤更出現反價封盤情況。

二手市場出現反價潮，有買家擔心之後將有大量買家湧入市場，越遲買會越貴，部份人開始加快入市步伐，甚至索性追價入市。但追價買家要注意，銀行估值未必即時反映最新市況，有機會遇上估價不足的問題。

估價為銀行批核按揭的重要指標，會直接影響銀行最終批核成數以及貸款金額。審批按揭時，銀行一般先委託估價行對物業進行估值，影響估值因素眾多，當中樓價走勢為一頂重要考慮，此外同屋苑類近單位的最近成交紀錄、物業類型、單位質素、座向、景觀，以及鄰近配套等亦會影響物業估值。

估價趨勢影響銀行對後市的信心，而銀行估價一般有所滯後，當市況波動大，銀行對二手物業的估價或有機會未追得上，亦會較易出現估價不足，如買家時間緊絀未能尋找合適的銀行，屆時或需要抬錢上會。試舉一例，有買家高追一個二手單位，成交價為600萬元，買家欲承造借八成按揭（480萬元），但銀行於估價仍為保守，估值只有500萬元。而買家首期不足，即使借盡九成按揭（450萬元），亦要額外支付30萬元上會。

以上例子反映出，借盡按揭成數並遇上估價不足時，如未能及時抬錢上會，更有可能「撻訂」收場。現時仍有買家傾向以高成數按揭上會，建議這些買家要預留更多資金預算及時間，以應對估價不足的問題。另外，樓市交投氣氛雖然好轉，但銀行估價仍見謹慎，而且每間銀行的估價亦有出入，有意置業的朋友要注意賣家開價或可能較估價為高，建議先為物業預先估價，以免大失預算，有需要亦可向有經驗的大型按揭轉介公司尋求協助，為心儀物業爭取到較高的估價。

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